Akti­en oder Immo­bi­li­en: Was bringt mehr Rendite?

Ob Akti­en oder Immo­bi­li­en die bes­se­re Anla­ge­form sind, wird seit Ewig­kei­ten von Inves­to­ren dis­ku­tiert. In der Regel spie­len vie­le ver­schie­de­ne Fak­to­ren eine Rol­le und es muss indi­vi­du­ell ent­schie­den wer­den, wel­che Anla­ge­form bes­ser zu der eige­nen Aus­gangs­si­tua­ti­on passt. Aller­dings lässt sich durch­aus fest­stel­len, was aus finan­zi­el­ler Sicht attrak­ti­ver ist, wenn bei­de Optio­nen zur Ver­fü­gung stehen. 

In die­sem Bei­trag wer­fen wir einen Blick auf die durch­schnitt­li­che Ren­di­te von Immo­bi­li­en und Akti­en. Anschlie­ßend zie­hen wir ein Fazit und geben eine kla­re Aus­sa­ge dazu ab, wel­che Anla­ge­form lang­fris­tig lukra­ti­ver ist. 

10-Jah­res­ver­gleich: Immo­bi­li­en und Akti­en als Rendite-Anlage

Wäh­rend Immo­bi­li­en als siche­re­re Wert­an­la­ge gel­ten, haben Akti­en den Ruf, eine bes­se­re Ren­di­te zu erzie­len. Blickt man in die Ver­gan­gen­heit wird deut­lich, dass dies aller­dings nicht immer der Fall ist. Abhän­gig von der jewei­li­gen Wirt­schafts­la­ge ent­wi­ckeln sich Anla­ge­for­men näm­lich sehr unter­schied­lich. Wäh­rend die Finanz­märk­te im Zuge der Welt­wirt­schafts­kri­se 2008 kol­la­bier­ten, ist der deut­sche Immo­bi­li­en­markt ver­gleichs­wei­se sta­bil geblie­ben und im Jah­res­ver­gleich sogar wei­ter­ge­wach­sen. Um die Ren­di­te von Immo­bi­li­en und Akti­en trotz­dem mit­ein­an­der zu ver­glei­chen gehen wir 10 Jah­re zurück. Dabei bli­cken wir auf die rei­ne Wert­stei­ge­rung des Deut­schen Akti­en­in­dex (DAX 30) und den Anstieg der Immo­bi­li­en­prei­se in Groß­städ­ten.

In 10 Jah­ren konn­te der DAX-Kursin­dex zum heu­ti­gen Tag (09.07.2020) um etwa 53 % oder 5,3 % pro Jahr wach­sen. Da die­ser kom­plett ohne Divi­den­den errech­net wird, ist es die bes­te Ver­gleichs­grund­la­ge zu der rei­nen Wert­stei­ge­rung von Immo­bi­li­en ohne Mieteinnahmen. 

Quel­le: Onvista.de

Die Immo­bi­li­en­prei­se sind dage­gen im Durch­schnitt deut­lich stär­ker gestie­gen. Gera­de in den A‑Lagen deut­scher Groß­städ­te war das Wachs­tum beson­ders hoch. Eine Stu­die des Immo­bi­li­en­por­tals Immo­welt hat die­se Preis­stei­ge­rung kürz­lich visua­li­siert und kam zu dem Ergeb­nis, dass die Qua­drat­me­ter­prei­se von Woh­nun­gen deut­scher Groß­städ­te mit einer Wohn­flä­che zwi­schen 40m2 bis 120m2 im Durch­schnitt um 121 % gestie­gen sind. Beson­ders posi­tiv ent­wi­ckel­ten sich die Immo­bi­li­en­prei­se in Ber­lin. Dort sind die Prei­se von 1430 € pro Qua­drat­me­ter auf gan­ze 4450 € pro Qua­drat­me­ter gestie­gen. Es wur­de also ein Anstieg von 211 % ver­zeich­net. Der gerings­te Preis­an­stieg wur­de in Dort­mund ver­zeich­net und lag mit 47 % etwa 5 % unter dem rei­nen Kurs­an­stieg des DAX-30.

Quel­le: Immowelt.de

Die Immo­bi­li­en­prei­se haben sich also deut­lich bes­ser als der DAX-Kursin­dex ent­wi­ckelt. Aller­dings spie­gelt dies nur das hal­be Bild wider, denn Immo­bi­li­en­in­vest­ments leben schließ­lich von Miet­erträ­gen. Außer­dem sind Divi­den­den­ren­di­ten wich­ti­ge Bestand­tei­le von Akti­en­in­vest­ments und soll­ten daher nicht vor­ent­hal­ten werden. 

Miet­ei­nah­men und Divi­den­den als ent­schei­den­de Faktoren

Um das Gesamt­bild bes­ser zu ver­ste­hen, muss man Fak­to­ren, wie die Miet­ei­nah­men, aber auch die Neben­kos­ten von Immo­bi­li­en berück­sich­ti­gen. Dazu ermit­telt man die Net­to-Miet­ren­di­te eines Immo­bi­li­en­in­vest­ments: ((Miet­ein­nah­men — nicht umleg­ba­re Neben­kos­ten) : Kauf­preis) x 100.

Die­se soll­te bei min­des­tens 4 — 6 % lie­gen, um zusätz­lich zu ermög­li­chen, dass sich ein Immo­bi­li­en­in­vest­ment mit Hypo­thek lang­fris­tig selbst tra­gen kann. Um unse­re Rech­nung zu ver­ein­fa­chen gehen wir von 5 % aus. Die­se Miet­ren­di­te war vor eini­gen Jah­ren pro­blem­los in A‑Lagen mög­lich und lässt sich heu­te nur mit umfang­rei­cher Markt­re­cher­che erzie­len. Auch wenn es immer noch so lukra­ti­ve Invest­ments gibt, muss man unter Umstän­den auf B‑Lagen aus­wei­chen.

Über einen Zeit­raum von 10 Jah­ren ergibt dies eine zusätz­li­che Ren­di­te von ca. 50 %. Ein Invest­ment vor zehn Jah­ren in die pas­sen­de Woh­nung in Ber­lin hät­te also etwa 260 % Ren­di­te* oder durch­schnitt­lich 26 % Ren­di­te pro Jahr erbrin­gen kön­nen.

Die Kauf­ne­ben­kos­ten wur­den von uns in die­ser Rech­nung nicht berück­sich­tigt, da die­se ein­ma­lig anfal­len. Außer­dem lässt sich ein Akti­en­in­dex auch mit einem sehr genau­en Index­fonds nie voll­stän­dig abbil­den. Denn auch die güns­tigs­ten Fonds berech­nen klei­ne Aus­ga­be­auf­schlä­ge und ande­re Gebüh­ren, die die Gesamt­ren­di­te der Inves­to­ren mindern. 

DAX-30 inklu­si­ve Divi­den­den

Bei der Dar­stel­lung des DAX oder ande­rer Akti­en­in­di­zes unter­schei­det man zwi­schen dem eigent­li­chen Kursin­dex, den wir schon mit dem Preis­an­stieg von Immo­bi­li­en ver­gli­chen haben und dem soge­nann­ten Per­for­mance-Index. Der Per­for­mance-Index bezieht sich dabei auf die Gesamt­ent­wick­lung des Index — inklu­si­ve der Divi­den­den­ren­di­te. Beim DAX-Per­for­mance Index liegt die Medi­an-Ent­wick­lung von 2010 bis 2020 laut Immo­welt bei 88 %. Dem­nach haben durch­schnitt­li­che Akti­en­in­vest­ments über die letz­ten 10 Jah­re zumin­dest in Deutsch­land deut­lich schlech­ter abge­schnit­ten als Immobilieninvestments. 

Quel­le: Onvista.de

Fazit: Wel­che Anla­ge­form ist lukrativer? 

Wie anfangs ange­merkt, kann man oft nicht pau­schal sagen, dass eine Anla­ge­form bes­ser als die ande­re ist. Schließ­lich haben Inves­to­ren unter­schied­li­che Aus­gangs­po­si­tio­nen, Zie­le und Anla­ge­ho­ri­zon­te. Blickt man aller­dings auf die his­to­ri­sche Ren­di­te, wird deut­lich, dass Immo­bi­li­en in den letz­ten zehn Jah­ren deut­lich lukra­ti­ver waren als Akti­en­in­vest­ments. Dazu muss man erwäh­nen, dass wir einen wich­ti­gen Fak­tor bewusst außen vor gelas­sen haben: Die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te. Die­se kann bei Immo­bi­li­en­in­vest­ments grund­sätz­lich höher sein, da Inves­to­ren mehr Finan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten haben. Mit einer guten Pla­nung las­sen sich Hypo­the­ken zu nied­ri­gen Zins­sät­zen auf­neh­men und die monat­li­chen Kos­ten kom­plett auf den Mie­ter umle­gen. So ermög­licht ein ent­spre­chen­des Anfangs­ka­pi­tal unter Umstän­den den gleich­zei­ti­gen Erwerb meh­re­rer Immo­bi­li­en und noch­mal deut­lich attrak­ti­ve­re Ren­di­ten. Außer­dem kön­nen Immo­bi­li­en nach 10 Jah­ren Hal­te­dau­er steu­er­frei ver­kauft wer­den. Dies ist gera­de im Fal­le einer so hohen Wert­stei­ge­rung beson­ders attrak­tiv und ein kla­rer Vor­teil gegen­über Wert­pa­pie­ren, die grund­sätz­lich der Kapi­tal­ertrags­steu­er unter­lie­gen.

Akti­en, Index­fonds oder ETFs kön­nen aller­dings den­noch gute Anla­ge­for­men sein, die man ohne viel Auf­wand erwer­ben kann. Hier gilt es eine cle­ve­re Balan­ce zu fin­den und mit aus­ge­wähl­ten Wert­pa­pie­ren unter Umstän­den das eige­ne Immo­bi­li­en­port­fo­lio auszubalancieren. 

Jetzt in die pas­sen­de Immo­bi­lie inves­tie­ren und lang­fris­tig Ver­mö­gen aufbauen!

Wir hel­fen Ihnen ger­ne dabei, die pas­sen­de Immo­bi­lie zu fin­den und das Invest­ment mög­lichst rei­bungs­los umzu­set­zen. Kon­tak­tie­ren Sie uns ger­ne tele­fo­nisch unter 0221 – 650 28 29 0 oder per E‑Mail unter info@investment-bauer.de, um ein kos­ten­frei­es Erst­ge­spräch zu ver­ein­ba­ren! Alter­na­tiv kön­nen Sie auch ger­ne für unse­rem kos­ten­frei­en Online-Work­shop am 27.07.2020 um 20:00 registrieren.

Jetzt regis­trie­ren!

*Kom­bi­na­ti­on aus der rei­nen Wert­stei­ge­rung und lang­fris­ti­gen Miet­ein­nah­men ohne Leerstand

Teile diesen Beitrag

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email