Die Miet­preis­brem­se: Ein Rück­blick 5 Jah­re nach der Einführung

In Kom­mu­nen mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten gilt seit 5 Jah­ren die Miet­preis­brem­se. Die­se soll­te den rasan­ten Anstieg der Mie­ten vor allem in Bal­lungs­ge­bie­ten ein­däm­men und Mie­ter lang­fris­tig ent­las­ten. Doch hat die Miet­preis­brem­se gehal­ten, was Sie verspricht? 

In die­sem Arti­kel bli­cken wir auf die letz­ten 5 Jah­re zurück. Dabei schau­en wir, ob die Miet­preis­brem­se tat­säch­lich für eine Ent­las­tung der Woh­nungs­märk­te gesorgt hat. Außer­dem geben wir unse­re Mei­nung zur aktu­el­len Woh­nungs­si­tua­ti­on in Bal­lungs­räu­men wie­der und erklä­ren, was Inves­to­ren jetzt beach­ten müssen. 

Was hat die Miet­preis­brem­se bis­her erreicht?

Als der Geset­zes­ent­wurf zur Miet­preis­brem­se am 5. März 2015 beschlos­sen wur­de, bezeich­ne­te der dama­li­ge Jus­tiz­mi­nis­ter Hei­ko Maas dies als einen „ver­dammt guten Tag“ für Mie­ter in Deutsch­land. Seit dem 1. Juni 2015 gilt, dass bei neu­en Miet­ver­trä­gen die fest­ge­setz­te Mie­te nur 10 % über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen darf. 

Doch auch im Jahr 2020 sind die hohen Mie­ten in Groß­städ­ten noch ein oft debat­tier­tes The­ma. Kein Wun­der, denn wirk­lich nach­hal­tig waren die Ergeb­nis­se der Miet­preis­brem­se bis­her nicht. 

Eine aktu­el­le Ana­ly­se des Immo­bi­li­en­por­tals Immo­welt hat erge­ben, dass trotz der Miet­preis­brem­se die Ange­bots­mie­ten in 39 von 40 Städ­ten wei­ter ange­stie­gen sind. Beson­ders beacht­lich war dies in Ber­lin, wo die Mie­ten um durch­schnitt­lich +44 % in 5 Jah­ren ange­stie­gen sind. In 7 von 40 Städ­ten war der Miet­preis­an­stieg sogar höher als in den 5 Jah­ren vor der Mietpreisbremse.

Ins­ge­samt lag der Miet­preis­an­stieg in 26 Städ­ten unter dem Niveau vor der Ein­füh­rung der Miet­preis­brem­se. In den meis­ten die­ser Städ­ten ist der Rück­gang aller­dings sehr gering. So ist die Stei­ge­rung in Han­no­ver von einem Anstieg über 24 % zwi­schen 2010 und 2015 auf 23 % zwi­schen 2015 und 2020 zurückgegangen. 

Ob die teils sehr gerin­gen Rück­gän­ge Kon­se­quen­zen der Miet­preis­brem­se sind, ist frag­lich. Denn ins­ge­samt gibt es ver­schie­de­ne Hin­ter­tü­ren, um trotz Regu­lie­run­gen eine Miet­erhö­hung zu erzie­len. So sind etwa Möbe­lie­rungs­zu­schlä­ge oder Index­mie­ten gän­gi­ge Schlupf­lö­cher, um die Miet­preis­brem­se zu umge­hen. Auch eine Moder­ni­sie­rung darf in bestimm­tem Maße auf die Mie­te umge­legt wer­den und die­se ent­spre­chend erhöhen. 

Woh­nungs­knapp­heit bei der Wur­zel bekämpfen

In der­sel­ben Ana­ly­se des Immo­bi­li­en­por­tals Immo­welt wird deut­lich, dass die Mie­ten in den Metro­po­len Ham­burg, Köln und Frank­furt deut­lich weni­ger stark gestie­gen sind. Aller­dings ist es unwahr­schein­lich, dass dies wirk­lich der Miet­preis­brem­se geschul­det ist. 

Denn die­se gehö­ren zu den vier Städ­ten, die in den letz­ten Jah­ren am meis­ten neu­en Wohn­raum durch geziel­te Bau­pro­jek­te geschaf­fen haben. Gera­de die Stadt Ham­burg ist durch ihr Enga­ge­ment im sozia­len Woh­nungs­bau in den letz­ten Jah­ren mehr­fach posi­tiv aufgefallen. 

Grund­sätz­lich lässt sich sagen, dass sich das Pro­blem rasant stei­gen­der Mie­ten nur durch eine kon­se­quen­te Bekämp­fung des Wohn­raum­man­gels lösen kann. Zu die­sem Ergeb­nis kam eine Eva­lu­ie­rung der Miet­preis­brem­se des Bun­des­ver­bands Frei­er Immo­bi­li­en und Woh­nungs­un­ter­neh­men.

Deutsch­land­weit feh­len schließ­lich ins­ge­samt über 340.000 neue Woh­nun­gen pro Jahr. Es besteht aber nicht nur ein aku­ter Man­gel an Wohn­raum, son­dern auch einen Rück­stand aus einem jah­re­lan­gen Ver­feh­len der Bauziele.
Neue Woh­nun­gen müs­sen stra­te­gisch und nicht ein­fach irgend­wo im Umland gebaut wer­den. Ins­ge­samt gilt es, umlie­gen­des Bau­land mög­lichst schnell zu erschlie­ßen und zu gut ange­bun­de­nen Wohn­ge­bie­ten umzu­bau­en. Nur so lässt der inner­städ­ti­sche Druck des Woh­nungs­mark­tes nach und nach lösen – Eine Mil­li­ar­den­auf­ga­be, die sich aber lang­fris­tig finan­zi­ell für das Land und die Kom­mu­nen durch­aus aus­zah­len wird. 

Wie­so Regu­lie­run­gen nicht der bes­te Weg sind

Die Miet­preis­brem­se hat in den letz­ten Jah­ren kei­ne beacht­li­chen Ergeb­nis­se erzielt. Es gibt zwar eini­ge Stu­di­en (RWI, DIW), die einen tem­po­rä­ren Effekt ermit­telt haben, aller­dings sind die Ergeb­nis­se weit von einer lang­an­hal­ten­den Ent­las­tung von Mie­tern entfernt. 

Eine nach­hal­ti­ge Ent­las­tung ent­steht unse­rer Mei­nung nach nur durch die Lösung des Kern­pro­blems. Erst wenn in Städ­ten genü­gend Wohn­raum zur Ver­fü­gung steht, wer­den die Mie­ten lang­sam wie­der sin­ken. Bis dahin glau­ben wir nicht dar­an, dass Regu­lie­run­gen des Immo­bi­li­en­mark­tes ziel­brin­gend sind, denn die­se schre­cken Inves­to­ren ab und sor­gen für eine deut­lich höhe­re Kom­ple­xi­tät in der Vermietung. 

Aus Sicht von Inves­to­ren ist die aktu­el­le Miet­si­tua­ti­on aller­dings wei­ter­hin sehr gut. Wie man der aktu­el­len Ana­ly­se von Immo­welt ent­neh­men konn­te, stei­gen die Mie­ten in Bal­lungs­räu­men wei­ter sehr stark an. Ein Ende des Anstiegs ist unse­rer Mei­nung nach erst zu erwar­ten, wenn Ange­bot und Nach­fra­ge wie­der im Ein­klang sind.

In den nächs­ten Mona­ten wird sich zei­gen, ob die Mie­ten wie­der leicht sin­ken, weil Städ­te im Zuge der Coro­na­kri­se an Attrak­ti­vi­tät ver­lo­ren haben. Ein grö­ße­rer Ein­bruch des Mark­tes ist aller­dings sehr unwahr­schein­lich, wes­halb Immo­bi­li­en auch wei­ter­hin eine der bes­ten und zuver­läs­sigs­ten Anla­ge­for­men für Inves­to­ren sind. 

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