Feh­ler­haf­te Klau­sel in Mietverträgen

Der Miet­ver­trag gibt in sei­nen Klau­seln die Rah­men­be­din­gun­gen der Miet­ver­ein­ba­rung vor und ist  sowohl für den Mie­ter, als auch für den Ver­mie­ter ver­bind­lich. Sind die­se Klau­seln nicht voll­stän­dig oder feh­ler­haft muss sich der Mie­ter nicht an sie hal­ten. Vie­le Klau­seln sind per se ungül­tig, da sie gegen die im Miet­recht des Bür­ger­li­chen Gesetz­bu­ches — (§§ 535 — 580a BGB) fest­ge­leg­ten Rah­men­be­din­gun­gen ver­sto­ßen. Wir möch­ten in die­sem Arti­kel einen Über­blick über die­ses recht emp­find­li­che The­ma bieten.

Recht­li­che Rah­men­be­din­gun­gen eines Mietvertrages

Ein Miet­ver­trag wird von den meis­ten Ver­mie­tern aus Vor­la­gen ange­fer­tigt und unter­liegt der Bestim­mung für All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen nach BGB § 305 und Fol­gen­de. Gene­rell gilt, dass alle in den Miet­ver­trag inte­grier­te Klau­seln ungül­tig sind, wenn der Mie­ter ein­sei­tig benach­tei­ligt wird oder von Klau­seln beschränkt wird, mit denen er nicht rech­nen müss­te. Dabei gilt die For­mu­lie­rung, Struk­tur und Posi­tio­nie­rung der im Miet­ver­trag inte­grier­ten Klau­seln als rele­van­tes Merk­mal für deren Gül­tig­keit. Häu­fig sind nicht nur Klau­seln in Miet­ver­trä­ge inte­griert, die nöti­ge Aspek­te, wie die war­men Betriebs­kos­ten oder die Über­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren defi­nie­ren, son­dern auch Klau­seln, die Aspek­te wie bspw. die Haus­tier­hal­tung oder Ver­trags­stra­fen regeln sol­len. Dabei muss bedacht wer­den, dass bestimm­te Din­ge, wie bspw. die Haus­tier­hal­tung einem Mie­ter nicht per se unter­sagt wer­den kann.* Unver­hält­nis­mä­ßi­ge Ver­trags­stra­fen dür­fen eben­falls nicht im Vor­aus in den Ver­trag inte­griert wer­den. Grund­sätz­lich lässt sich sagen, dass Klau­seln im Miet­ver­trag, die von Kos­ten­über­nah­men von Repa­ra­tu­ren und Betriebs­kos­ten abwei­chen, nicht zum Nach­teil des Mie­ters aus­fal­len dür­fen. So kann bspw. die Kün­di­gung wegen Eigen­be­darf im Ver­trag erschwert oder aus­ge­schlos­sen, jedoch kein neu­er Kün­di­gungs­grund geschaf­fen werden.

Ungül­ti­ge Klau­seln im Mietvertrag

Ist eine bestimm­te Klau­sel im Miet­ver­trag ungül­tig, gilt der Miet­ver­trag grund­sätz­lich immer noch. In der Regel gilt, dass dann der betref­fen­de BGB-Absatz gilt und die Klau­sel vor Gericht als unwirk­sam fest­ge­legt wird. Das BGB gibt nahe­zu alle Rah­men­be­din­gun­gen vor, die das Hin­zu­fü­gen sinn­vol­ler Klau­seln, die den Ver­mie­ter bevor­tei­len, aus­schlie­ßen. Gera­de in älte­ren Miet­ver­trä­gen las­sen sich oft dubio­se Klau­seln fin­den, die mit dem heu­ti­gen Recht abso­lut nicht ein­her­ge­hen. Nahe­zu alle For­mu­lar- und Mus­ter­miet­ver­trä­ge beinhal­ten zudem Klau­seln, die eben­falls vor Gericht kei­nen Bestand hät­ten. Beim Zurück­grei­fen auf sol­che Ver­trä­ge ist daher emp­feh­lens­wert auf die vom deut­schen Mie­ter­bund geprüf­te Doku­men­te zu set­zen. Hier­bei kann man sicher sein, dass kei­ne Klau­seln inte­griert sind, die nicht recht­mä­ßig sind.
Das The­ma Unter­ver­mie­tung stellt bspw. einen rela­tiv sen­si­blen Punkt dar. Grund­sätz­lich gilt nach § 540 Abs.1 BGB, dass der Mie­ter nur berech­tigt ist den Wohn­raum der Miet­sa­che einem Drit­ten zu über­las­sen, wenn dies vom Ver­mie­ter zuge­las­sen wird. Für Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­se gibt es dabei die Son­der­reg­lung nach § 553 Abs.1 BGB, dass ein Mie­ter die Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung ver­lan­gen kann, wenn ein berech­tig­tes Inter­es­se besteht.** § 553 Abs.2 BGB springt dabei jedoch zum Schutz des Ver­mie­ters ein und legt fest, dass sich der Mie­ter mit einer Miet­preis­er­hö­hung ein­ver­stan­den geben muss, wenn die Über­las­sung nur bei einer ange­mes­se­nen Erhö­hung der Mie­te zuzu­mu­ten ist. Daher sind Klau­seln die in BGB-Absät­zen fest­ge­leg­te und defi­nier­te Aspek­te aus­schlie­ßen prin­zi­pi­ell ungül­tig. Eine Klau­sel, die fest­legt, dass nicht alle Unter­mie­ter akzep­tiert wer­den müs­sen, ist dage­gen sinn­voll und adäquat for­mu­liert auch vor Gericht gültig.

Klau­seln in Miet­ver­trä­gen gericht­lich kor­rekt formulieren

Nach Anga­ben des Deut­schen Mie­ter­bun­des sind 90% aller Miet­ver­trä­ge mit unwirk­sa­men Klau­seln ver­se­hen.*** Um die­ses zu ver­mei­den, soll­ten sich Ver­mie­ter grund­sätz­lich nicht auf soge­nann­te Form­ver­trä­ge ver­las­sen. Ver­schie­de­ne BGH-Urtei­le haben dar­ge­legt, dass Klau­seln ein sehr sen­si­bles The­ma in Miet­ver­trä­gen sind. Wenn Ver­mie­ter sicher sein möch­ten, dass bestimm­te Klau­seln in den Ver­trag inte­griert wer­den kön­nen oder die­se vor Gericht Bestand haben, soll­ten sie einen auf Miet­recht spe­zia­li­sier­ten Anwalt kon­sul­tie­ren und die­sen bit­ten, einen rechts­si­che­ren Ver­trag ganz nach den Wün­schen des Ver­mie­ters auf­zu­set­zen. Gera­de bei Ver­mie­tern mit meh­re­ren Miet­ob­jek­ten ist das Ver­hält­nis von Kos­ten und Nut­zen dabei rela­tiv attrak­tiv, sodass sich Form­ver­trä­ge und die even­tu­el­len Pro­ble­me die­ser schon von vorn­her­ein aus­schlie­ßen sollten.
* (vgl. BGH vom 14.11. 2007 – VIII ZR 340/06)
** (vgl. BGH vom 11 06 2014 – Az.: VIII ZR 349/13)
*** https://www.mieterbund.de/index.php?id=636

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