Grund­steu­er-Reform — Was bedeu­tet das für Immobilieninvestoren?

In Deutsch­land wird Grund­be­sitz über die Grund­steu­er ver­steu­ert. Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren geben die­se in der Regel an die Mie­ter wei­ter, wes­halb man dabei von einem durch­lau­fen­den Pos­ten spricht. Die kürz­lich beschlos­se­ne Grund­steu­er-Reform soll­te von Inves­to­ren trotz­dem nicht igno­riert wer­den, da höhe­re Grund­steu­ern die Erwerbs­kraft von Mie­tern bein­träch­ti­gen können.

In die­sem Arti­kel erfah­ren Sie, was Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren über das The­ma Grund­steu­ern wis­sen sollten.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grund­steu­er ist eine lau­fen­de Steu­er, die von den Gemein­den auf Grund­be­sitz erho­ben wird. Bei die­ser unter­schei­det man grund­sätz­lich zwi­schen zwei Modellen.

- Grund­steu­er A (agra­risch) — Grund­stü­cke der Landwirtschaft

- Grund­steu­er B (bau­lich) — bebau­te oder bebau­ba­re Grund­stü­cke und Gebäude.

Die Berech­nung der Grund­steu­er B erfolgt aktu­ell aus den drei Fak­to­ren Ein­heits­wert, Grund­steu­er­mess­zahl und dem Hebe­satz. Der Ein­heits­wert dient dabei als Basis und wird auf Basis der Wer­te­ver­hält­nis­se des Grunds aus 1935 für Objek­te in Ost­deutsch­land und 1964 für Objek­te in West­deutsch­land festgelegt.

Der Ein­heits­wert lässt sich grund­sätz­lich rela­tiv ein­fach für ein unbe­bau­tes Grund­stück ermit­teln, liegt jedoch in der Regel deut­lich unter den heu­ti­gen Verkehrswerten. 

Falls das Grund­stück jedoch bebaut ist, muss ent­we­der vom Ertrags­wert­ver­fah­ren oder dem Sach­wert­ver­fah­ren Gebrauch gemacht wer­den. Das Ertrags­wert­ver­fah­ren ori­en­tiert sich an der Jah­res­roh­mie­te, die in 1964, bzw. 1935 ent­rich­tet wer­den wür­de und mul­ti­pli­ziert die­se mit einem Fak­tor, der sich an wert­min­dern­den und wert­er­hö­hen­den Aspek­ten orientiert.

Das Sach­wert­ver­fah­ren wird dage­gen in Fäl­len ein­ge­setzt, in denen sich die Jah­res­roh­mie­te aus den Jah­ren 1935, bzw. 1964 nicht ermit­teln lässt. Dies ist häu­fig bei Häu­sern im ehe­ma­li­gen Ost­ber­lin oder beson­ders hoch­wer­ti­gen Grund­stü­cken der Fall. Das Sach­wert­ver­fah­ren addiert dabei die Wer­te des Bodens, des Gebäu­des und der Außen­an­la­gen. Auch hier wird der Wert des Gebäu­des anhand der fik­ti­ven Her­stel­lungs­kos­ten in 1935, bzw. 1964 ermittelt.

INFOBOX: Miet­wohn­grund­stü­cke und Ein­fa­mi­li­en­häu­ser in den Bun­des­län­dern, in denen sich kein Wert aus dem Jah­re 1935, bzw. 1964 ermit­teln lässt, unter­lie­gen der Ersatz­be­mes­sungs­grund­la­ge. Die­se dient als Alter­na­ti­ve zum Ertrags­wert- und Sach­wert­ver­fah­ren und ori­en­tiert sich an der Wohn- und Nutz­flä­che des Grundstücks. 

Als zwei­ter Fak­tor kommt die Grund­steu­er­mess­zahl zum Ein­satz. Die­se defi­niert, wel­cher Teil des Ein­heits­wer­tes steu­er­pflich­tig ist. Die Grund­steu­er­mess­zah­len wer­den in §14 und §15 GrStG gestaf­felt und lie­gen im Schnitt zwi­schen 2,5 und 10 Pro­mil­le. Dabei lässt sich die indi­vi­du­el­le Grund­steu­er­mess­zahl immer bei den Gemein­den erfragen. 

Als abschlie­ßen­der Berech­nungs­fak­tor wird der Hebe­satz berück­sich­tigt. Die­ser wird indi­vi­du­ell von den Gemein­den fest­ge­legt und bestimmt letzt­end­lich einen Groß­teil der Steu­er­last. Die­ser unter­schei­det sich von Gemein­de zu Gemein­de und liegt zwi­schen 80% und 910%. Somit unter­schei­det sich die Grund­steu­er­be­las­tung sehr stark zwi­schen Gemein­den in Deutschland.

War­um benö­tigt man eine Grundsteuer-Reform?

Wie in den obe­ren Rech­nun­gen ersicht­lich wur­de, wird ein Teil der Grund­steu­er aus über 50 Jah­re alten Daten bestimmt. Die­se Wer­te sind heut­zu­ta­ge natür­lich völ­lig abs­trakt und soll­ten eigent­lich kei­nen Ein­fluss mehr haben. Das führt auch dazu, dass gleich­ar­ti­ge Grund­stü­cke in ver­schie­de­nen Tei­len Deutsch­lands unter­schied­lich besteu­ert werden.

Dem­entspre­chend wur­de die grund­steu­er­li­che Bewer­tung in 2018 vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt für ver­fas­sungs­wid­rig erklärt.

Mit der Grund­steu­er­re­form wird die Grund­steu­er wei­ter­hin anhand von drei Fak­to­ren ermittelt:

1. Berech­nung des Grund­be­sitz­wer­tes -Die­ser ermit­telt sich aus dem Wert des Bodens und der Höhe der sta­tis­tisch ermit­tel­ten Net­to­kalt­mie­te. Die­se hängt von der soge­nann­ten Miet­ni­veau­stu­fe der jewei­li­gen Gemein­deab. Als wei­te­re Fak­to­ren kom­men die Grund­stücks­fläche, Immo­bi­li­en­art und das Alter des Gebäu­des dazu.

2. Aus­gleich der Wert­stei­ge­run­gen, die im Ver­gleich zu den seit 1935, bzw. 1964 nicht mehr aktua­li­sier­ten Wer­ten ent­stan­den sind. Dazu wird die Grund­steu­er­mess­zahl um 1/10 gesenkt, was sich steu­er­min­dernd auswirkt.

3. Anpas­sen der Hebe­sät­ze durch die Kom­mu­nen - Kom­mu­nen haben die Mög­lich­keit ihre Hebe­sät­ze anzu­pas­sen, um damit nicht mehr Grund­steu­er ein­zu­neh­men, als vor der Reform.

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen dazu fin­den Sie in fol­gen­dem Rat­ge­ber des Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­ums.

Was ändert sich für Investoren?

Auch nach der Reform kann man davon aus­ge­hen, dass die Grund­steu­er sehr kom­plex und wenig durch­sich­tig bleibt. Ob sich die Steu­er­be­las­tung für Ver­mie­ter, bzw. für Mie­ter ändert lässt sich jetzt nur in Ein­zel­fäl­len sagen. Letzt­end­lich hängt es nicht davon ab, ob die Kom­mu­nen ihre Hebe­sät­ze anpas­sen, um Mehr­ein­nah­men zu ver­hin­dern, son­dern von dem indi­vi­du­el­len Sta­tus ein­zel­ner Objek­te. Ver­mie­ter, die bis­her von den alten Daten des Ertrags­wert­ver­fah­ren pro­fi­tiert haben, wer­den jetzt ver­mut­lich einer etwas höhe­ren Grund­be­steue­rung gegenüberstehen.

Da die Grund­steu­er-Reform aber erst zum 01.01.2025 in Kraft tre­ten soll, bleibt aber ohne­hin genü­gend Zeit um sich mit der neu­en Berech­nung zu arrangieren.

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