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Grundsteuer-Reform – Was bedeutet das für Immobilieninvestoren?

In Deutschland wird Grundbesitz über die Grundsteuer versteuert. Immobilieninvestoren geben diese in der Regel an die Mieter weiter, weshalb man dabei von einem durchlaufenden Posten spricht. Die kürzlich beschlossene Grundsteuer-Reform sollte von Investoren trotzdem nicht ignoriert werden, da höhere Grundsteuern die Erwerbskraft von Mietern beinträchtigen können.

In diesem Artikel erfahren Sie, was Immobilieninvestoren über das Thema Grundsteuern wissen sollten.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer, die von den Gemeinden auf Grundbesitz erhoben wird. Bei dieser unterscheidet man grundsätzlich zwischen zwei Modellen.

Grundsteuer A (agrarisch) – Grundstücke der Landwirtschaft

Grundsteuer B (baulich) – bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude.

Die Berechnung der Grundsteuer B erfolgt aktuell aus den drei Faktoren Einheitswert, Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz. Der Einheitswert dient dabei als Basis und wird auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds aus 1935 für Objekte in Ostdeutschland und 1964 für Objekte in Westdeutschland festgelegt.

Der Einheitswert lässt sich grundsätzlich relativ einfach für ein unbebautes Grundstück ermitteln, liegt jedoch in der Regel deutlich unter den heutigen Verkehrswerten.

Falls das Grundstück jedoch bebaut ist, muss entweder vom Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren Gebrauch gemacht werden. Das Ertragswertverfahren orientiert sich an der Jahresrohmiete, die in 1964, bzw. 1935 entrichtet werden würde und multipliziert diese mit einem Faktor, der sich an wertmindernden und werterhöhenden Aspekten orientiert.

Das Sachwertverfahren wird dagegen in Fällen eingesetzt, in denen sich die Jahresrohmiete aus den Jahren 1935, bzw. 1964 nicht ermitteln lässt. Dies ist häufig bei Häusern im ehemaligen Ostberlin oder besonders hochwertigen Grundstücken der Fall. Das Sachwertverfahren addiert dabei die Werte des Bodens, des Gebäudes und der Außenanlagen. Auch hier wird der Wert des Gebäudes anhand der fiktiven Herstellungskosten in 1935, bzw. 1964 ermittelt.

INFOBOX: Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den Bundesländern, in denen sich kein Wert aus dem Jahre 1935, bzw. 1964 ermitteln lässt, unterliegen der Ersatzbemessungsgrundlage. Diese dient als Alternative zum Ertragswert- und Sachwertverfahren und orientiert sich an der Wohn- und Nutzfläche des Grundstücks.

Als zweiter Faktor kommt die Grundsteuermesszahl zum Einsatz. Diese definiert, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Die Grundsteuermesszahlen werden in §14 und §15 GrStG gestaffelt und liegen im Schnitt zwischen 2,5 und 10 Promille. Dabei lässt sich die individuelle Grundsteuermesszahl immer bei den Gemeinden erfragen.

Als abschließender Berechnungsfaktor wird der Hebesatz berücksichtigt. Dieser wird individuell von den Gemeinden festgelegt und bestimmt letztendlich einen Großteil der Steuerlast. Dieser unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde und liegt zwischen 80% und 910%. Somit unterscheidet sich die Grundsteuerbelastung sehr stark zwischen Gemeinden in Deutschland.

Warum benötigt man eine Grundsteuer-Reform?

Wie in den oberen Rechnungen ersichtlich wurde, wird ein Teil der Grundsteuer aus über 50 Jahre alten Daten bestimmt. Diese Werte sind heutzutage natürlich völlig abstrakt und sollten eigentlich keinen Einfluss mehr haben. Das führt auch dazu, dass gleichartige Grundstücke in verschiedenen Teilen Deutschlands unterschiedlich besteuert werden.

Dementsprechend wurde die grundsteuerliche Bewertung in 2018 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt.

Mit der Grundsteuerreform wird die Grundsteuer weiterhin anhand von drei Faktoren ermittelt:

1. Berechnung des Grundbesitzwertes –Dieser ermittelt sich aus dem Wert des Bodens und der Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Diese hängt von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeindeab. Als weitere Faktoren kommen die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes dazu.

2. Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich zu den seit 1935, bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die Grundsteuermesszahl um 1/10 gesenkt, was sich steuermindernd auswirkt.

3. Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen – Kommunen haben die Möglichkeit ihre Hebesätze anzupassen, um damit nicht mehr Grundsteuer einzunehmen, als vor der Reform.

Weitere Informationen dazu finden Sie in folgendem Ratgeber des Bundesfinanzministeriums.

Was ändert sich für Investoren?

Auch nach der Reform kann man davon ausgehen, dass die Grundsteuer sehr komplex und wenig durchsichtig bleibt. Ob sich die Steuerbelastung für Vermieter, bzw. für Mieter ändert lässt sich jetzt nur in Einzelfällen sagen. Letztendlich hängt es nicht davon ab, ob die Kommunen ihre Hebesätze anpassen, um Mehreinnahmen zu verhindern, sondern von dem individuellen Status einzelner Objekte. Vermieter, die bisher von den alten Daten des Ertragswertverfahren profitiert haben, werden jetzt vermutlich einer etwas höheren Grundbesteuerung gegenüberstehen.

Da die Grundsteuer-Reform aber erst zum 01.01.2025 in Kraft treten soll, bleibt aber ohnehin genügend Zeit um sich mit der neuen Berechnung zu arrangieren.

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