Haus kaufen in Düsseldorf als Kapitalanlage
Sie möchten in Häuser in Düsseldorf investieren, haben aber noch keine konkrete Idee gefunden wie Sie am besten vorgehen? Gibt es im Bereich Haus kaufen in Düsseldorf für Sie nur eine Strategie?
Eine exklusive Strategie zu haben kann erfolgreich sein. Das Risikomanagement sollte dabei nicht vernachlässigt werden. Bei einer Umgestaltungen der Umstände am Markt kann die Strategie nachlassen und die bis dato erzielten Gewinne in kürzester Zeit zurückgehen. Es existiert, wie in anderen Assetklassen auch, nicht die einzig wahre Strategie, die den größtmöglichen Erfolg verspricht. Ihre persönlichen Bedürfnisse und Vorstellungen stehen im Vordergrund und Ihre Strategie muss zu Ihren Wünschen passen.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen drei bewährte Vorgehensweisen, inklusive Beispielen, wie man erfolgreich in Häuser in Düsseldorf investiert.
Warum ein Haus kaufen und nicht andere Assetklassen?
Das historische Niedrigzinsumfeld hat dazu geführt, dass viele Geldanlagen, wie Staatsanleihen oder Aktien nicht mehr so beliebt sind wie früher. Dafür aber das Betongold. Ein Haus in Düsseldorf oder auch mehrere Häuser in Düsseldorf zu kaufen sind heutzutage ein außergewöhnliches Investment. Die hohen Zinsen, vor denen viele Angst hatten, da Häuser in Düsseldorf kaufen teuer wurde, sind ade. Durch niedrige Zinsen und auch dem generellen Nutzen der Anlageklasse Haus wird während einer Finanzierung profitiert. Hinzu kommen der Inflationsschutz, die Wertsteigerung und die steuerlichen Vorteile, die Häuser in Düsseldorf interessant machen.
3 Strategien
Das ist es noch nicht gewesen: Viele Anleger oder Interessenten, die ein Haus kaufen möchten, wissen nicht, wie wenig Eigenkapital sie aufbringen müssen, um sich ein Haus zu kaufen.
Die Grundlage, wenn es um Haus kaufen oder Häuser kaufen geht, ist immer ein gutes Geschäft mit einer günstigen Finanzierung zu finden. Der Grund ist: Der Gewinn liegt im Einkauf. Zwecke können divers sein. Eines kann es sein, ein Immobilienbestand aufgebaut zu haben, welches sich selbst finanziert und monatliche Überschüsse (Cashflow) erwirtschaftet.
Buy and Hold
Fix und Flip
1/3/10 Strategie
Strategie 1: „Buy and Hold“
Aus der englischen Begrifflichkeit erschließt sich, dass bei dieser Strategie das Haus auf unbestimmte Zeit im Bestand bleibt. Wenn Sie also Ihr Wunschhaus in Düsseldorf gefunden haben, heißt es erstmal Haus kaufen in Düsseldorf. Im bestmöglichen Fall ist das Objekt bereits vermietet und der Cashflow nach den Kapitalkosten (Zins und Tilgung) nach Besitzübergang positiv. Positiv auf das Investment wirkt sich immer die Wertsteigerung durch eine aussichtsreiche Lage des Hauses in Düsseldorf aus.
Der „Buy and Holder“ möchte mit relativ überschaubarem Aufwand das gekaufte Haus im Bestand halten. Kleinere Renovierungen oder Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel ein neuer Anstrich werden durchgeführt, um die Wohnungen in einem vermietbaren Zustand zu belassen.
Der Return on Investment wird durch eine Mietangleichung an den Mietspiegel gewährleistet. Dafür eignet sich besonders ein Haus in Düsseldorf zu kaufen, speziell Mehrfamilienhäuser in Düsseldorf, dessen Miete unterhalb des Mietspiegels liegt. Mit kleinem Aufwand kann so der Return on Investment (ROI) maximiert werden und die Miete durch die monatlichen Mehreinnahmen. Diese Methodik eignet sich besonders für den Anfang eines Investors.
Laut dem Steuergesetz entfällt nach 10 Jahren die Spekulationsfrist und Sie können das Haus in Düsseldorf steuerfrei verkaufen und profitieren somit maximal von dem erwirtschafteten Gewinn durch den Verkauf.
Strategie 2: „Fix und Flip“
Fix und Flip spiegelt prinzipiell eher eine Investition eines klassischen Unternehmers. Hier wird ein Haus in Düsseldorf gekauft, das sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet und und so aufgewertet werden, sodass ein höheres Nutzungslevel dadurch erreicht werden kann. Das Ziel ist es, im Verkauf einen Gewinn zu erzielen, abzüglich der Renovierungsmaßnahmen,
Das Haus in Düsseldorf wird saniert und/oder renoviert und mit außerordentlichen Einzelheiten aufgewertet. Es bietet sich dafür ein solides Fundament an, worin durch optische Gestaltungsmaßnahmen, wie die Neugestaltung des Eingangsbereichs, die Umgestaltung der Gartenanlage oder die Neugestaltung der Bäder und Fußböden ein Verständnis seitens der Mieter für eine höhere Miete erreicht wird.
Bei Fixing-Up Investitionen sollte man darauf Acht geben, dass der Verkauf vor 10 Jahren steuerlich geltend gemacht werden muss. Als Privatperson sollten Sie vor allem berücksichtigen, dass Sie sich aus steuerlicher Sicht nicht gewerblich „infizieren“. Damit Sie nicht als gewerblicher Immobilienhändler durch das Finanzamt verurteilt werden, sollten Sie innerhalb von 5 Jahren nicht mehr als 3 Häuser in Düsseldorf verkaufen. Einmal „infiziert“ ist ein Verkauf auch nach 10 Jahren voll zu versteuern.
Schließlich entnehmen kann man, dass „Fix und Flip“ eher für erfahrene Investoren gedacht ist, die das Ganze beispielsweise im Rahmen einer GmbH tätigen möchten. Wichtig ist es jedoch, hier einen Steuerberater in Betracht zu ziehen.
Strategie 3: „1/3/10 Strategie“
Die 1/3/10 Strategie gibt beide zuvor beschriebenen Strategien in Kombination wider, wobei die interessanten Aspekte aus beiden Strategien vereint werden. Die Gewinne hierbei entstehen durch die intelligente Anwendung der Steuergesetze.
Innerhalb der ersten 3 Jahre werden nur die zwingend erforderlichen Renovierungen am Objekt durchgeführt und steuerlich abgesetzt. Der Gesetzgeber sieht in diesem Zeitraum vor, dass maximal 15% (plus MwSt.) des Kaufpreises steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Dieses Limit sollte somit nicht überschritten werden, sonst drohen die üblichen 40 bzw. 50 Jahre Abschreibungen.
Im weiteren Verlauf können deutlich größere Renovierungen, die teurer sind, vollbracht werden, um den Wert des Hauses in Düsseldorf zu steigern. Hierbei können die Ausgaben als Werbungskosten geltend gemacht werden und durch die Aufwertung steigen die Mieteinnahmen und der Preis des Hauses in Düsseldorf. Schließlich können Sie auch wie bei der „Buy and Hold“- Strategie nach 10 Jahren das Haus in Düsseldorf steuerfrei verkaufen.
Zusammenfassung
Wir haben nun die drei am meisten angewandten Methoden erläutert. Wichtig ist es, dass die Methode angewandt werden sollte, die zu Ihren persönlichen Bedürfnissen und Vorstellungen passt. „Buy and Holder“ beschäftigen sich natürlich in Summe weniger als Unternehmer bei Fixing-Up Investitionen. Dafür verspricht die „Fix und Flip“-Strategie in kurzer Zeit gutes Kapital, verlangt aber dafür auch mehr Expertise.
Die 1/3/10 Strategie kombiniert beide Strategien und kann so gut wie eine Verständlichkeit wie „Buy and Hold“ nachweisen. Wählen Sie bedacht Ihre Strategie.
Wieso Düsseldorf?
Die Rheinmetropole Düsseldorf zählt zu den Städten, die durch den Preisanstieg am Immobilienmarkt am meisten profitiert hat. Die Frage für viele Investoren lautet, ob sich durch den Preisanstieg in Düsseldorf überhaupt noch ein Kauf lohnt. Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser sind besonders im Preis gestiegen. Wer eine passende Möglichkeit für ein Investment in Düsseldorf findet, sollte nicht lange warten.
