Immo­bi­lie im Tes­ta­ment — Wor­auf muss ich achten?

Immo­bi­li­en wer­den in der Regel häu­fig ver­erbt. Sta­tis­tisch gese­hen umfasst jedes zwei­te Erbe eine Immo­bi­lie, wes­halb es sich hier­bei um ein rele­van­tes The­ma han­delt. Vie­len Immo­bi­li­en­be­sit­zern ist nicht bewusst, was die recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen zum Ver­er­ben einer Immo­bi­lie sind. Wir haben es uns zur Auf­ga­be gemacht, hier einen kur­zen Ein­blick zu geben.

Allein­er­be oder meh­re­re Erben?

Beim Ver­er­ben einer Immo­bi­lie kommt es in ers­ter Linie ein­mal dar­auf an, ob es sich um einen Allein­er­ben han­delt, der im Tes­ta­ment ange­führt ist, oder um meh­re­re Erben. Han­delt es sich um einen Allein­er­ben, geht das Erbe unmit­tel­bar auf ihn über. Meh­re­re Erben müs­sen jedoch eine Erben­ge­mein­schaft bil­den, in wel­cher nur ein­heit­lich ent­schie­den wer­den kann, was mit einer Immo­bi­lie pas­siert. Häu­fig löst dies Kon­flik­te unter den Erben aus, wes­halb im Vor­aus im Tes­ta­ment fest­ge­legt wer­den soll­te, was mit dem Erbe pas­siert. Mit einer Tei­lungs­an­ord­nung lässt sich genau bestim­men, wel­cher Erbe wel­chen Ver­mö­gens­ge­gen­stand erhält. Sind nicht genü­gend Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de vor­han­den, alle Erben jedoch gleich­mä­ßig am Erbe berech­tigt, müs­sen die Bevor­teil­ten, die ande­ren Erben ausbezahlen.

Das Tes­ta­ment kor­rekt formulieren

Beim Ver­fas­sen eines Tes­ta­ments muss beach­tet wer­den, dass dies eigen­hän­dig geschieht. Sofern bereits ein Tes­ta­ment ver­fasst wor­den ist, muss dies im neu­en Tes­ta­ment aus­drück­lich wider­ru­fen wer­den. Wich­tig ist zudem, dass das Tes­ta­ment mit Vor- und Nach­na­men unter­schrie­ben und auch zeit­lich datiert wird. Wird das Tes­ta­ment beim Notar ver­fasst, spa­ren sich die Erben am Ende meis­tens das Bean­tra­gen eines Erb­scheins. Daher kann das Ver­fas­sen des Tes­ta­ments bei einem Notar sogar finan­zi­ell loh­nend sein, wenn die Gebüh­ren für einen Erb­schein die Notar­ge­büh­ren über­stei­gen würden.

Schen­ken oder Erben?

Gera­de bei Ehe­part­nern ist es oft lukra­ti­ver eine Immo­bi­lie vor dem Able­ben eines Ehe­gat­ten zu ver­schen­ken, anstatt die­se zu ver­er­ben. Damit kann Erb­schaft­steu­er gespart wer­den, gera­de wenn der Ehe­gat­te plant nach dem Erben des Hau­ses kei­ne wei­te­ren zehn Jah­re in die­sem zu leben. Möch­te die­ser die Immo­bi­lie nach dem Erben ver­äu­ßern und evtl. in ein klei­ne­res Objekt umzie­hen, gilt ein Frei­be­trag von maxi­mal 500.000€ für Ehe­gat­ten und 400.000€ für Kin­der, alle zehn Jahre.

Was pas­siert nach dem Erben?

Grund­sätz­lich lässt sich eine Immo­bi­lie auch über die gesetz­li­che Erb­fol­ge, kom­plett ohne Tes­ta­ment, ver­er­ben. Wer jedoch mehr als einen Ange­hö­ri­gen hat, ris­kiert Kon­flik­te inner­halb der Erben­ge­mein­schaft. Daher ist unse­rer Mei­nung nach dem Ver­fas­sen eines Tes­ta­ments unab­ding­lich. Bspw. muss beim Ver­fas­sen des Tes­ta­ments trotz grund­sätz­li­cher Tes­tier­frei­heit in der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land auf den im Erbrecht des BGB­fest­ge­leg­ten Pflicht­teil geach­tet wer­den. Gera­de beim Ver­er­ben an einen finan­zi­ell eher schlecht auf­ge­stell­ten Erben kann dies zu Pro­ble­men füh­ren, wenn ande­re Ange­hö­ri­ge ihren Pflicht­teil gel­tend machen. Um hier vor­zu­sor­gen kann man ein lebens­lan­ges Wohn­recht fest­le­gen, wel­ches den Erben auch dann schützt, wenn sich die Eigen­tums­ver­hält­nis­se eines Objek­tes ändern. Um einem Erben auch das Ver­mie­ten einer Immo­bi­lie zu ermög­li­chen, kann man einen Nieß­brauch im Tes­ta­ment fest­le­gen, wel­ches neben dem Wohn­recht auch die Frucht­zie­hung aus einer Immo­bi­lie beinhal­tet. Wenn ihr mehr zum The­ma Nieß­brauch­recht erfah­ren wollt, könnt ihr unse­ren nächs­ten Blog­bei­trag lesen.

Fazit

Wir emp­feh­len grund­sätz­lich den Wunsch nach dem Tod offen aus­zu­spre­chen. Wenn alle Ange­hö­ri­gen den letz­ten Wil­len des Erb­las­sers respek­tie­ren, las­sen sich poten­zi­el­le Kon­flik­te schon im Vor­aus ver­mei­den. Für Nach­kom­men kann es näm­lich oft zu einer unan­ge­neh­men Über­ra­schung kom­men, wenn die­se laut einem Tes­ta­ment kei­nen Anspruch auf den Groß­teil der Ver­mö­gens­wer­te des Erb­las­sers haben. Wenn die­se jedoch früh genug dar­auf auf­merk­sam gemacht wer­den, kön­nen die­se unter Umstän­den dafür sor­gen, dass der Erb­pro­zess unkom­pli­zier­ter erfol­gen kann.

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