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Immobilienfinanzierung: Was müssen unerfahrene Investoren beachten?

Die anhaltende Niedrigzinspolitik hat zur Folge, dass Immobilieninvestments immer attraktiver werden. Denn mit einem niedrigen Leitzins befindet sich nicht nur die Rendite klassischer Anlagen, wie Sparbücher, Tagesgeldkonten oder Bundesanleihen auf einem absoluten Tiefpunkt, Immobilienfinanzierungen sind zudem erschwinglicher. Doch worauf kommt es bei der Finanzierung von Investmentimmobilien an? Und was müssen unerfahrene Investoren beachten, die ihre erste Immobilie erwerben möchten?

Das erfahren Sie in unserem heutigen Artikel.

Die aktuelle Zinssituation – Warum jetzt der ideale Zeitpunkt für Immobilienfinanzierungen ist

Insgesamt waren Immobilienfinanzierungen noch nie so kostengünstig wie im Jahr 2020. Die wirtschaftliche Situation im EWR sorgte in den letzten Jahren dafür, dass die Hypothekenzinsen auf ein Rekordtief gesunken sind.

Seit März 2016 liegt der Zinssatz der EZB für das für das Hauptrefinanzierungsgeschäft bei 0,0%. Während dies zwar keine direkten Auswirkungen auf die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen hat, gibt es aber das generelle Zinsniveau vor.

Auch „Quantative Easing“, also das Anleihenrückkaufprogramm der EZB hatte Auswirkungen auf die Bau- und Finanzierungszinsen für Immobilien. Während dies seit Jahren die Zinsen für Staatsanleihen gedrückt hat, sanken auch die Zinsen der Pfandbriefe. Da Banken ihre Refinanzierung über diese bestreiten, können sie günstigere Darlehen für Immobilieninvestitionen anbieten.

Aktuell liegen die durchschnittlichen Hypothekenzinsen für zehnjährige Laufzeiten nach Auskunft des Münchener Bauvermittlers Interhyp bei 0,89%. Das macht die Immobilie als Investmentkategorie auch für Neueinsteiger sehr interessant. Da ein Anstieg des Leitzinses in den nächsten Jahren wahrscheinlich ist und sich auch ein Ende des Quantitative Easings andeutet, ist es verständlich, dass viele Investoren noch von der allgemeinen Zinssituation profitieren möchten.

Was muss bei Immobilienfinanzierungen beachtet werden?

Gerade für unerfahrene Investoren können Immobilienfinanzierungen sehr komplex wirken. Oft unterschätzen diese die Kaufnebenkosten, setzen zu viel Eigenkapital ein oder machen andere fatale Fehler.

Idealer Eigenkapital-Einsatz

Als Faustregel für Immobilieninvestments gilt, dass Investoren ca. 20-30% des Kaufpreises + Nebenkosten als Eigenkapital einbringen sollten. Dies ist bei den aktuellen Immobilienpreisen jedoch nicht so einfach. Immobilieninvestments lassen sich jedoch auch mit wenig Eigenkapital abwickeln, indem der Bank andere Sicherheiten geboten werden. Es können bspw. Verhandlungen getroffen werden, die besagen, dass das Eigenkapital auf einem externen Aktiendepot hinterlegt wird, um die Eigenkapitalrendite zu maximieren. Bei einer perfekten Bonität lassen sich viele Banken auch auf eine Vollfinanzierung ein, die es Investoren erlaubt, ganz ohne oder nur mit wenig Eigenkapitaleinsatz zu investieren.

Bei sehr wenig Eigenkapital verlangen viele Darlehensgeber jedoch höhere Zinssätze. Daher ist es für Investoren besonders wichtig, den idealen Eigenkapital-Einsatz genau durchzurechnen. Wie das am besten geht haben wir in diesem Artikel bereits beschrieben.

Es ist jedoch möglich, Immobilien mit wenig oder teilweise sogar auch ohne Eigenkapital zu erwerben. In den letzten Monaten konnten wir verschiedene Finanzierungen ohne jeglichen Einsatz von Eigenkaptial abschließen. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, kontaktieren Sie uns gerne direkt. Außerdem stehen Ihnen unsere kostenfreien Immobilienworkshops in Köln und Leipzig zur Verfügung: www.immo-Workshop.de

Erwerbsnebenkosten beachten

Gerade unerfahrene Investoren werden beim Immobilienkauf oft von den Erwerbsnebenkosten überrascht. Diese bestehen aus der Grunderwerbsteuer und den Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag. Je nach Region können dabei bis zu 7% des Kaufpreises zusammenkommen. In Hamburg müssen Immobilieninvestoren bspw. mit rund. 6.2% Erwerbsnebenkosten rechnen. Bei einem Objektpreis von 200.000€ sind das also rund 12.400€, die mit einkalkuliert werden müssen.

Hinzu kommen unter Umständen noch Maklergebühren, die in der Regel ebenfalls vom Käufer getragen werden. Obwohl sich einige Verkäufer darauf einlassen, die Erwerbsnebenkosten teilweise zu übernehmen, ist damit in, von hohen Nachfragen geprägten, A-Lagen nicht zu rechnen.

Zinsbindung

Da sich die Zinsen für Immobiliendarlehen aktuell auf einem Rekordtief befinden und wahrscheinlich in naher Zukunft ansteigen werden, sollten diese für einen möglichst langen Zeitraum festgelegt werden. Lange Zinsbindungen haben zwar zur Folge, dass höhere Zinssätze verlangt werden, jedoch bieten diese eine stabile Kalkulationsgrundlage für die Zukunft.

Bei sehr hohen Zinsen können kürzere Zinsbindungen dagegen Vorteile mit sich bringen. Welche Zinsbindung bei einer Immobilienfinanzierung gewählt werden sollte, hängt also immer von der wirtschaftlichen Situation und dem Angebot an Immobiliendarlehen ab.

Darlehenslaufzeit

Die Laufzeit eines Immobiliendarlehen hat maßgebliche Auswirkungen auf den Erfolg eines Investments. So bieten längere Laufzeiten mitunter deutlich niedrigere monatliche Raten, die es Investoren einfacher ermöglichen, die Kosten eines Darlehens komplett von der eingenommenen Miete zu finanzieren. Längere Laufzeiten bedeuten für Banken aber auch grundsätzlich ein höheres Risiko, welches sich in höheren Zinssätzen bemerkbar macht.

Die Kreditlaufzeit sollte daher genau auf den monatlich verfügbaren Cashflow eines Investors und seine langfristigen Investitionspläne angepasst werden. Aktuell macht es für viele Investoren Sinn, besonders lange Laufzeiten mit entsprechend langen Zinsbindungen anzustreben, um das volle Potenzial der aktuellen Zinslage zu nutzen. Gleichzeitig sollte aber auch bedacht werden, dass sich Investoren auch Darlehen mit langen Laufzeiten langfristig leisten können müssen. Gerade unerfahrene Immobilieninvestoren machen häufig den Fehler ihr Kapital vollständig zu binden, indem sie mehrere Immobilien erwerben, ohne genügend Rücklagen für Mietausfälle zur Verfügung zu haben.

Rücklagen

Bei der Berechnung einer Immobilienfinanzierung sollten genügend Rücklagen mit einkalkuliert werden. Diese dienen, um eventuelle Mietausfälle zu kompensieren oder Sondertilgungen bei besonderen Umständen zu leisten. Auch unvorhersehbare Instandhaltungskosten sollten immer mit einem entsprechenden finanziellen Polster abgesichert werden.

Zuschüsse vom Staat beanspruchen

Es gibt verschiedene Förderprogramme von der KFW oder den Landesbanken, die von Immobilieninvestoren beansprucht werden können. Diese können für verschiedenste Projekte in Frage kommen.

Unter anderem Pflegeimmobilien, Sozialwohnungen oder besonders energieeffiziente Immobilien unterliegen attraktiven Förderprogrammen. Wir empfehlen Ihnen daher im Voraus einer Immobilienfinanzierung genau auf eventuell verfügbare Förderprogramme zu blicken.

Das passende Finanzierungsangebot finden

Heutzutage stehen Investoren eine schier unübersichtliche Anzahl an Darlehensangeboten zur Verfügung. Bei der Wahl des richtigen Anbieters sind nicht nur die Konditionen entscheidend, sondern auch die jeweilige Bearbeitungszeit. Immobilien in beliebten Lagen unterliegen in der Regel einem knappen Angebot. Investoren, die eine begehrte Immobilie erwerben möchten, sollten daher genaue Informationen haben, wie lange der Darlehensgeber benötigt, um eine Verbindliche Vergabeentscheidung zu tätigen.

Führt ein Darlehensgeber auch gleichzeitig das Gehaltskonto eines Investors, kann dieser oft eine besonders schnelle Bearbeitung des Antrags anbieten. Da dies jedoch nicht immer der Fall ist und die klassische Hausbank in vielen Fällen höhere Zinsen verlangt als bundesweite Anbieter, sollte die Bearbeitungsdauer definitiv ausgiebig erfragt werden.

Sorgenfreie Immobilienfinanzierungen – So geht’s!

Bei der Bauer Immobilien GmbH finden wir nicht nur die ideale Anlageimmobilie für Sie, sondern auch ein passendes Finanzierungsangebot. Dabei stellen wir Ihnen nach einem ausgiebigen Vorgespräch verschiedenste Anbieter vor und helfen Ihnen, das ideale Angebot für Sie zu finden.

Vereinbaren Sie jetzt Ihr kostenloses Erstgespräch per Telefon unter 0221 – 65028290 oder per E-Mail unter info@investment-bauer.de.

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