Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung: Was müs­sen uner­fah­re­ne Inves­to­ren beachten?

Die anhal­ten­de Nied­rig­zins­po­li­tik hat zur Fol­ge, dass Immo­bi­li­en­in­vest­ments immer attrak­ti­ver wer­den. Denn mit einem nied­ri­gen Leit­zins befin­det sich nicht nur die Ren­di­te klas­si­scher Anla­gen, wie Spar­bü­cher, Tages­geld­kon­ten oder Bun­des­an­lei­hen auf einem abso­lu­ten Tief­punkt, Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen sind zudem erschwing­li­cher. Doch wor­auf kommt es bei der Finan­zie­rung von Invest­ment­im­mo­bi­li­en an? Und was müs­sen uner­fah­re­ne Inves­to­ren beach­ten, die ihre ers­te Immo­bi­lie erwer­ben möchten?

Das erfah­ren Sie in unse­rem heu­ti­gen Artikel.

Die aktu­el­le Zins­si­tua­ti­on — War­um jetzt der idea­le Zeit­punkt für Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen ist

Ins­ge­samt waren Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen noch nie so kos­ten­güns­tig wie im Jahr 2020. Die wirt­schaft­li­che Situa­ti­on im EWR sorg­te in den letz­ten Jah­ren dafür, dass die Hypo­the­ken­zin­sen auf ein Rekord­tief gesun­ken sind.

Seit März 2016 liegt der Zins­satz der EZB für das für das Haupt­re­fi­nan­zie­rungs­ge­schäft bei 0,0%. Wäh­rend dies zwar kei­ne direk­ten Aus­wir­kun­gen auf die Zins­sät­ze für Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen hat, gibt es aber das gene­rel­le Zins­ni­veau vor.

Auch „Quan­ta­ti­ve Easing“, also das Anlei­hen­rück­kauf­pro­gramm der EZB hat­te Aus­wir­kun­gen auf die Bau- und Finan­zie­rungs­zin­sen für Immo­bi­li­en. Wäh­rend dies seit Jah­ren die Zin­sen für Staats­an­lei­hen gedrückt hat, san­ken auch die Zin­sen der Pfand­brie­fe. Da Ban­ken ihre Refi­nan­zie­rung über die­se bestrei­ten, kön­nen sie güns­ti­ge­re Dar­le­hen für Immo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen anbieten.

Aktu­ell lie­gen die durch­schnitt­li­chen Hypo­the­ken­zin­sen für zehn­jäh­ri­ge Lauf­zei­ten nach Aus­kunft des Mün­che­ner Bau­ver­mitt­lers Inter­hyp bei 0,89%. Das macht die Immo­bi­lie als Invest­ment­ka­te­go­rie auch für Neu­ein­stei­ger sehr inter­es­sant. Da ein Anstieg des Leit­zin­ses in den nächs­ten Jah­ren wahr­schein­lich ist und sich auch ein Ende des Quan­ti­ta­ti­ve Easings andeu­tet, ist es ver­ständ­lich, dass vie­le Inves­to­ren noch von der all­ge­mei­nen Zins­si­tua­ti­on pro­fi­tie­ren möchten.

Was muss bei Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen beach­tet werden?

Gera­de für uner­fah­re­ne Inves­to­ren kön­nen Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen sehr kom­plex wir­ken. Oft unter­schät­zen die­se die Kauf­ne­ben­kos­ten, set­zen zu viel Eigen­ka­pi­tal ein oder machen ande­re fata­le Fehler.

Idea­ler Eigenkapital-Einsatz

Als Faust­re­gel für Immo­bi­li­en­in­vest­ments gilt, dass Inves­to­ren ca. 20–30% des Kauf­prei­ses + Neben­kos­ten als Eigen­ka­pi­tal ein­brin­gen soll­ten. Dies ist bei den aktu­el­len Immo­bi­li­en­prei­sen jedoch nicht so ein­fach. Immo­bi­li­en­in­vest­ments las­sen sich jedoch auch mit wenig Eigen­ka­pi­tal abwi­ckeln, indem der Bank ande­re Sicher­hei­ten gebo­ten wer­den. Es kön­nen bspw. Ver­hand­lun­gen getrof­fen wer­den, die besa­gen, dass das Eigen­ka­pi­tal auf einem exter­nen Akti­en­de­pot hin­ter­legt wird, um die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te zu maxi­mie­ren. Bei einer per­fek­ten Boni­tät las­sen sich vie­le Ban­ken auch auf eine Voll­fi­nan­zie­rung ein, die es Inves­to­ren erlaubt, ganz ohne oder nur mit wenig Eigen­ka­pi­tal­ein­satz zu investieren.

Bei sehr wenig Eigen­ka­pi­tal ver­lan­gen vie­le Dar­le­hens­ge­ber jedoch höhe­re Zins­sät­ze. Daher ist es für Inves­to­ren beson­ders wich­tig, den idea­len Eigen­ka­pi­tal-Ein­satz genau durch­zu­rech­nen. Wie das am bes­ten geht haben wir in die­sem Arti­kel bereits beschrie­ben.

Es ist jedoch mög­lich, Immo­bi­li­en mit wenig oder teil­wei­se sogar auch ohne Eigen­ka­pi­tal zu erwer­ben. In den letz­ten Mona­ten konn­ten wir ver­schie­de­ne Finan­zie­run­gen ohne jeg­li­chen Ein­satz von Eigen­kap­ti­al abschlie­ßen. Wenn Sie mehr dar­über erfah­ren möch­ten, kon­tak­tie­ren Sie uns ger­ne direkt. Außer­dem ste­hen Ihnen unse­re kos­ten­frei­en Immo­bi­li­en­work­shops in Köln und Leip­zig zur Ver­fü­gung: www.immo-Workshop.de

Erwerbs­ne­ben­kos­ten beachten

Gera­de uner­fah­re­ne Inves­to­ren wer­den beim Immo­bi­li­en­kauf oft von den Erwerbs­ne­ben­kos­ten über­rascht. Die­se bestehen aus der Grund­er­werb­steu­er und den Kos­ten für den Notar und den Grund­buch­ein­trag. Je nach Regi­on kön­nen dabei bis zu 7% des Kauf­prei­ses zusam­men­kom­men. In Ham­burg müs­sen Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren bspw. mit rund. 6.2% Erwerbs­ne­ben­kos­ten rech­nen. Bei einem Objekt­preis von 200.000€ sind das also rund 12.400€, die mit ein­kal­ku­liert wer­den müssen.

Hin­zu kom­men unter Umstän­den noch Mak­ler­ge­büh­ren, die in der Regel eben­falls vom Käu­fer getra­gen wer­den. Obwohl sich eini­ge Ver­käu­fer dar­auf ein­las­sen, die Erwerbs­ne­ben­kos­ten teil­wei­se zu über­neh­men, ist damit in, von hohen Nach­fra­gen gepräg­ten, A‑Lagen nicht zu rechnen.

Zins­bin­dung

Da sich die Zin­sen für Immo­bi­li­en­dar­le­hen aktu­ell auf einem Rekord­tief befin­den und wahr­schein­lich in naher Zukunft anstei­gen wer­den, soll­ten die­se für einen mög­lichst lan­gen Zeit­raum fest­ge­legt wer­den. Lan­ge Zins­bin­dun­gen haben zwar zur Fol­ge, dass höhe­re Zins­sät­ze ver­langt wer­den, jedoch bie­ten die­se eine sta­bi­le Kal­ku­la­ti­ons­grund­la­ge für die Zukunft.

Bei sehr hohen Zin­sen kön­nen kür­ze­re Zins­bin­dun­gen dage­gen Vor­tei­le mit sich brin­gen. Wel­che Zins­bin­dung bei einer Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung gewählt wer­den soll­te, hängt also immer von der wirt­schaft­li­chen Situa­ti­on und dem Ange­bot an Immo­bi­li­en­dar­le­hen ab.

Dar­le­hens­lauf­zeit

Die Lauf­zeit eines Immo­bi­li­en­dar­le­hen hat maß­geb­li­che Aus­wir­kun­gen auf den Erfolg eines Invest­ments. So bie­ten län­ge­re Lauf­zei­ten mit­un­ter deut­lich nied­ri­ge­re monat­li­che Raten, die es Inves­to­ren ein­fa­cher ermög­li­chen, die Kos­ten eines Dar­le­hens kom­plett von der ein­ge­nom­me­nen Mie­te zu finan­zie­ren. Län­ge­re Lauf­zei­ten bedeu­ten für Ban­ken aber auch grund­sätz­lich ein höhe­res Risi­ko, wel­ches sich in höhe­ren Zins­sät­zen bemerk­bar macht.

Die Kre­dit­lauf­zeit soll­te daher genau auf den monat­lich ver­füg­ba­ren Cash­flow eines Inves­tors und sei­ne lang­fris­ti­gen Inves­ti­ti­ons­plä­ne ange­passt wer­den. Aktu­ell macht es für vie­le Inves­to­ren Sinn, beson­ders lan­ge Lauf­zei­ten mit ent­spre­chend lan­gen Zins­bin­dun­gen anzu­stre­ben, um das vol­le Poten­zi­al der aktu­el­len Zins­la­ge zu nut­zen. Gleich­zei­tig soll­te aber auch bedacht wer­den, dass sich Inves­to­ren auch Dar­le­hen mit lan­gen Lauf­zei­ten lang­fris­tig leis­ten kön­nen müs­sen. Gera­de uner­fah­re­ne Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren machen häu­fig den Feh­ler ihr Kapi­tal voll­stän­dig zu bin­den, indem sie meh­re­re Immo­bi­li­en erwer­ben, ohne genü­gend Rück­la­gen für Miet­aus­fäl­le zur Ver­fü­gung zu haben.

Rück­la­gen

Bei der Berech­nung einer Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung soll­ten genü­gend Rück­la­gen mit ein­kal­ku­liert wer­den. Die­se die­nen, um even­tu­el­le Miet­aus­fäl­le zu kom­pen­sie­ren oder Son­der­til­gun­gen bei beson­de­ren Umstän­den zu leis­ten. Auch unvor­her­seh­ba­re Instand­hal­tungs­kos­ten soll­ten immer mit einem ent­spre­chen­den finan­zi­el­len Pols­ter abge­si­chert werden.

Zuschüs­se vom Staat beanspruchen

Es gibt ver­schie­de­ne För­der­pro­gram­me von der KFW oder den Lan­des­ban­ken, die von Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren bean­sprucht wer­den kön­nen. Die­se kön­nen für ver­schie­dens­te Pro­jek­te in Fra­ge kommen.

Unter ande­rem Pfle­ge­im­mo­bi­li­en, Sozi­al­woh­nun­gen oder beson­ders ener­gie­ef­fi­zi­en­te Immo­bi­li­en unter­lie­gen attrak­ti­ven För­der­pro­gram­men. Wir emp­feh­len Ihnen daher im Vor­aus einer Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung genau auf even­tu­ell ver­füg­ba­re För­der­pro­gram­me zu blicken.

Das pas­sen­de Finan­zie­rungs­an­ge­bot finden

Heut­zu­ta­ge ste­hen Inves­to­ren eine schier unüber­sicht­li­che Anzahl an Dar­le­hens­an­ge­bo­ten zur Ver­fü­gung. Bei der Wahl des rich­ti­gen Anbie­ters sind nicht nur die Kon­di­tio­nen ent­schei­dend, son­dern auch die jewei­li­ge Bear­bei­tungs­zeit. Immo­bi­li­en in belieb­ten Lagen unter­lie­gen in der Regel einem knap­pen Ange­bot. Inves­to­ren, die eine begehr­te Immo­bi­lie erwer­ben möch­ten, soll­ten daher genaue Infor­ma­tio­nen haben, wie lan­ge der Dar­le­hens­ge­ber benö­tigt, um eine Ver­bind­li­che Ver­ga­be­ent­schei­dung zu tätigen.

Führt ein Dar­le­hens­ge­ber auch gleich­zei­tig das Gehalts­kon­to eines Inves­tors, kann die­ser oft eine beson­ders schnel­le Bear­bei­tung des Antrags anbie­ten. Da dies jedoch nicht immer der Fall ist und die klas­si­sche Haus­bank in vie­len Fäl­len höhe­re Zin­sen ver­langt als bun­des­wei­te Anbie­ter, soll­te die Bear­bei­tungs­dau­er defi­ni­tiv aus­gie­big erfragt werden.

Sor­gen­freie Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen — So geht’s!

Bei der Bau­er Immo­bi­li­en GmbH fin­den wir nicht nur die idea­le Anla­ge­im­mo­bi­lie für Sie, son­dern auch ein pas­sen­des Finan­zie­rungs­an­ge­bot. Dabei stel­len wir Ihnen nach einem aus­gie­bi­gen Vor­ge­spräch ver­schie­dens­te Anbie­ter vor und hel­fen Ihnen, das idea­le Ange­bot für Sie zu finden.

Ver­ein­ba­ren Sie jetzt Ihr kos­ten­lo­ses Erst­ge­spräch per Tele­fon unter 0221 — 65028290 oder per E‑Mail unter info@investment-bauer.de.

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