Immo­bi­li­en­in­vest­ments in A‑Lagen — Wie lan­ge sind stei­gen­de Kauf­prei­se zu rechtfertigen?

In den letz­ten Jah­ren haben sich die Kauf­prei­se für Immo­bi­li­en in Deutsch­land kon­ti­nu­ier­lich nach oben bewegt. Wäh­rend pes­si­mis­ti­sche Inves­to­ren seit Jah­ren auf fal­len­de Kauf­prei­se war­ten, sind die Märk­te durch­ge­hend wei­ter gestiegen.

Die­ser Arti­kel behan­delt daher die pro­gnos­ti­zier­te Preis­ent­wick­lung von Immo­bi­li­en in A‑Lagen. Zudem erklä­ren wir, wel­che Fak­to­ren in die Immo­bi­li­en­preis­ent­wick­lung mit einfließen.

Der Kauf­preis­an­stieg im Detail

In den letz­ten Jah­ren haben sich die Immo­bi­li­en­prei­se in A‑Lagen beson­ders gut ent­wi­ckelt. In Köln wur­den zwi­schen 2013 und 2017 durch­schnitt­li­che jähr­li­che Kauf­preis­stei­ge­run­gen von 9,6% auf­ge­zeich­net. Auch wenn die Innen­stadt als 1A-Lage nur eine Wert­stei­ge­rung von 8,7% erzie­len konn­te, sind Ver­lang­sa­mun­gen nicht zu erken­nen. Die Theo­rie, dass in Köl­ner Top-Lagen das Poten­zi­al bereits aus­ge­schöpft ist und ledig­lich die B‑Lagen „nach­zie­hen“ konn­te sich also bis­her nicht bewahr­hei­ten.1In Ber­lin ist ein sogar etwas stär­ke­rer Anstieg über die letz­ten Jah­re hin­weg zu beob­ach­ten. Dort lag der jähr­li­che Kauf­preis­an­stieg im Durch­schnitt im zwei­stel­li­gen Bereich. Wäh­rend die größ­ten Anstie­ge etwas außer­halb des Zen­trums zu erken­nen sind, konn­ten auch zen­tra­le Lagen wie Ber­lin Mit­te und Neu­kölln von einem zwei­stel­li­gen Wachs­tum pro­fi­tie­ren.2

In ande­ren deut­schen Städ­ten sieht die Kauf­preis­ent­wick­lung ähn­lich aus. Wäh­rend B‑Lagen oft etwas stär­ker wach­sen, kön­nen auch die oft „siche­ren“ A‑Lagen mit teil­wei­se zwei­stel­li­gen Ren­di­ten punk­ten. Ver­gli­chen mit länd­li­chen Regio­nen und klei­ne­ren Städten,stiegen die Prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en in Groß­städ­ten beson­ders stark. Ein Blick in das „Indi­ka­to­ren­sys­tem zum deut­schen Wohn­im­mo­bi­li­en­markt“ lässt sich aus infor­ma­ti­ven Zwe­cken sehr empfehlen.

Kauf­prei­se in A‑Lagen — Zukünf­ti­ge Entwicklung

Die meis­ten Inves­to­ren ste­hen trotz des ohne­hin hohen Preis­an­stiegs hin­ter Immo­bi­li­en in Top-Lagen. So geht das kürz­lich erschie­ne­ne Trend­ba­ro­me­ter von Ernest & Young davon aus, dass sich vor allem A‑Lagen in Deutsch­land wei­ter exzel­lent ent­wi­ckeln wer­den. Mitt­le­re Lagen wer­den dabei zumin­dest als preis­sta­bil ein­ge­stuft. Die Kauf­preis­pro­gno­se von Immo­welt wird bei den Ein­schät­zun­gen spe­zi­fi­scher. Dabei rech­nen Exper­ten mit einem markt­durch­lau­fen­den Wachs­tum von bis zu 62% bis 2030. Rück­bli­ckend auf die letz­ten zehn Jah­re wird damit ein ver­gleichs­wei­se mode­ra­tes Wachs­tum pro­gnos­ti­ziert. So wuch­sen bspw. die Kauf­prei­se von Wohn­im­mo­bi­li­en in Mün­chen von 2008 bis 2018 um 141%.

Ein Aspekt wirkt sich vor allem auf die Kauf­preis-Pro­gno­sen aus. Das War­ten auf die Zins­wen­de bringt Unge­wiss­heit mit sich. Denn mit stei­gen­den Zin­sen, wer­den sicher­lich auch die Immo­bi­li­en­prei­se stagnieren.

Was sind die Ursa­chen der Kaufpreisentwicklung?

Die Immo­bi­li­en­prei­se stei­gen in fast allen Regio­nen in Deutsch­land deut­lich an. Davon pro­fi­tie­ren vor allem Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren, die ihre Immo­bi­li­en in fer­ner Zukunft ein­mal ver­äu­ßern möch­ten. Blickt man auf die Ursa­chen des Preis­an­stiegs, ste­chen vor allem vier Aspek­te klar heraus.

  • Zins­ent­wick­lung

Sin­ken­de Zin­sen erlau­ben güns­ti­ge­re Kre­dit­kon­di­tio­nen für Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren. Zudem ver­lie­ren her­kömm­li­che soli­de Invest­ments, wie das alt­be­kann­te Spar­buch oder Tages­geld­kon­ten an Attrak­ti­vi­tät. Das führt zu einer markt­über­grei­fen­den „Flucht“ in Immo­bi­li­en, die das aktu­ell attrak­tivs­te Invest­ment­pro­dukt darstellen.

  • Eine posi­ti­ve Wirtschaftslage

Auch wenn die Medi­en es nicht so erschei­nen las­sen, geht es Deutsch­land aktu­ell ziem­lich gut. Die Arbeits­lo­sen­quo­te und stei­gen­de Bevöl­ke­rungs­zah­len wir­ken sich eben­falls auf die Immo­bi­li­en­prei­se aus. In der Pra­xis bedeu­tet dies, dass es immer mehr Men­schen gibt, die Immo­bi­li­en erwer­ben können.

  • Ange­bot und Nachfrage

Die deut­sche Bevöl­ke­rung zieht seit Jah­ren ver­mehrt in städ­ti­sche Regio­nen. Dabei ent­fällt etwa 44% des Gesamt­be­völ­ke­rungs­zu­wach­ses auf die 30 größ­ten deut­schen Städ­te.3 Ins­ge­samt rech­net das Insti­tut der deut­sche Wirt­schaft Köln (IW) mit einer Urba­ni­sie­rungs­quo­te von 84,3% in 2050.Für Immo­bi­li­en in Stadt­ge­bie­ten bedeu­tet dies eine immer wei­ter stei­gen­de Nachfrage.

  • Immo­bi­li­en­prei­se im inter­na­tio­na­len Vergleich

Obwohl die Immo­bi­li­en­prei­se inner­halb Deutsch­lands hoch wir­ken, lie­gen sie im inter­na­tio­na­len Ver­gleich eher nied­rig. Zum Ver­gleich lie­gen die durch­schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter­prei­se in Lon­don bei 14.000€ (2015) und in Paris bei 10.000 (2015)4.

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1 https://www.erstraum.de/img/Marktberichte/preisreport-koeln.pdf

2 https://www.firstcitiz.com/de/uber-berlin/immobilienpreise-in-berlin.html

3 http://www.hwwi.org/fileadmin/hwwi/Publikationen/Partnerpublikationen/Berenberg/HWWI-Berenberg-Staedteranking_2017-final.pdf

4 https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/lu/Documents/realestate/reflexions/lu_deloitte-property-index-2015.pdf

 

 

 

 

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