Immo­bi­li­en­in­vest­ments in aus­län­di­schen Urlaubs­re­gio­nen: Wor­auf kommt es an?

Neben Gold gel­ten Immo­bi­li­en als kri­sen­fes­te Sach­wer­te und Sicher­heits­spen­der in Invest­ment­port­fo­li­os. Dabei kann es lukra­tiv sein, auch einen Blick über den natio­na­len Tel­ler­rand zu wagen und aus­län­di­sche Regio­nen für Invest­ments in Erwä­gung zu zie­hen. Mit die­sem Arti­kel erklä­ren wir, wor­auf es bei Immo­bi­li­en­in­vest­ments im Aus­land ankommt und wel­che Aspek­te gera­de in belieb­ten Urlaubs­re­gio­nen beach­tet wer­den sollten.

Feri­en­im­mo­bi­li­en als attrak­ti­ve Investmentobjekte

Der Gedan­ke eines eige­nen Feri­en­do­min­zils spricht vie­le deut­sche Inves­to­ren an. Schon jetzt gibt ein Vier­tel aller Deut­schenan, dass sie selbst an einem Feri­en­haus inter­es­siert sind. Die Vor­tei­le einer Immo­bi­lie in Urlaubs­re­gio­nen lie­gen dabei klar auf der Hand — Die­ses dient als Rück­zugs­ort für eige­ne Urlau­be und lässt sich gleich­zei­tig über Urlaubs­por­ta­le, wie AirBnB, Booking.com oder Ago­da Homes auf Tages­ba­sis ver­mie­ten. Die Grö­ße und die Lage sind dabei als wich­tigs­te Aspek­te einer Feri­en­im­mo­bi­lie zu wer­ten. Laut der deut­schen Feri­en­haus-Urlaubs­ana­ly­se von FeWo-Direkt ist für rund 20% aller Urlau­ber die Grö­ße einer Feri­en­woh­nung der ent­schei­den­de Grund für einen Umstieg auf ein Feri­en­haus an sich. Beson­ders beliebt sind die­se bei Fami­li­en und Grup­pen­rei­sen­den, von denen 52,8% ange­ben, ein Objekt mit einer Wohn­flä­che von min­des­tens 90 Qua­drat­me­ter zu bevor­zu­gen. 25,9% aller Befrag­ten pla­nen sogar Objek­te mit über 100 Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che in ihren Urlaub mit ein.

Für Inves­to­ren hat die Lage des Objekts einen gro­ßen Ein­fluss auf den Ver­kaufs­wert und die Ver­mie­tung. So locken grie­chi­sche Immo­bi­li­en im Inland seit Beginn der grie­chi­schen Staats­schul­den­kri­se zwar mit attrak­ti­ven Prei­sen, las­sen sich aber nur schwer als Tou­ris­ten­woh­nung ver­mie­ten. Die Objek­te in A‑Lagen, bspw. am Strand der Insel Myko­nos befin­den sich dage­gen oft in Besitz von aus­län­di­schen Inves­to­ren. Die­se haben im Gegen­satz zu den meis­ten Ein­hei­mi­schen kei­nen direk­ten Ver­kaufs­druck, was die Prei­se seit Jah­ren sta­bil blei­ben lässt.

Wel­che Ren­di­ten las­sen sich in aus­län­di­schen Urlaubs­re­gio­nen erzielen?

Gera­de hoch tou­ris­ti­sche Regio­nen in Nied­rig­lohn­län­dern, wie Thai­land oder Indo­ne­si­en locken mit beson­ders attrak­tiv schei­nen­den Immo­bi­li­en­prei­sen. Für gerin­ge sechs­stel­li­ge Beträ­ge las­sen sich strand­na­he Vil­len erwer­ben, die in den Haupt­sai­so­nen vier­stel­li­ge Monats­mie­ten erzie­len kön­nen. In Neben­sai­sons müs­sen Abstri­che von bis zu 50% mit ein­kal­ku­liert wer­den, wenn sich Objek­te über­haupt ver­mie­ten las­sen. Aber auch dabei gilt, dass die Lage die Miet­ein­bu­ßen und die Ver­miet­bar­keit defi­niert. Denn oft ist es so, dass außer­halb der Haupt­sai­sons die Tou­ris­ten­zah­len zwar sin­ken, jedoch nicht kom­plett ein­bre­chen. Ein Objekt an einem A‑Strand auf Koh Samui wird so bspw. auch wäh­rend des Mon­suns Inter­es­sen­ten haben.

Im Ide­al­fall kön­nen in vie­len exo­ti­schen Län­dern Ren­di­ten von bis zu 7% p.a erzielt wer­den. Wird ggf. deut­sches, nied­rig­ver­zins­tes Fremd­ka­pi­tal invol­viert las­sen sich Eigen­ka­pi­tal­ren­di­ten zudem signi­fi­kant steigern.

Was muss bei Inves­ti­tio­nen im Aus­land beach­tet werden?

Für vie­le Euro­pä­er wir­ken die Immo­bi­li­en­märk­te in aus­län­di­schen Urlaubs­re­gio­nen dubi­os. Die schwa­che Mit­tel­schicht eini­ger Ent­wick­lungs­län­der sorgt für unge­wohnt nied­ri­ge Prei­se und sehr attrak­tiv schei­nen­de Ren­di­te­mög­lich­kei­ten. Gera­de wenn Invest­ments außer­halb der EU getä­tigt wer­den, soll­ten aber bestimm­te Fak­to­ren im Vor­aus beach­tet werden.

1. Poli­ti­sche Instabilität

Nicht alle Län­der ver­fü­gen über ein so sta­bi­les und durch­ge­plan­tes poli­ti­sches Sys­tem wie Deutsch­land. Zwangs­ent­eig­nung und Zugriffs­ver­wei­ge­rung sind The­men, die in vie­len Län­dern durch­aus öffent­lich bespro­chen wer­den. Somit gibt es nur in den wenigs­ten Län­dern eine Garan­tie, dass im Fal­le einer Wirt­schafts­kri­se oder eines poli­ti­schen Umstur­zes das eige­ne Geld noch sicher ange­legt ist.

2. Grund­be­sitz

In vie­len Län­dern dür­fen Aus­län­der kein Land besit­zen. In Thai­land muss die­ses daher über gegrün­de­te Schein­fir­men erwor­ben oder von einem loka­len Part­ner gepach­tet wer­den. Für Immo­bi­li­en­in­vest­ments stellt dies ein ernst­zu­neh­men­des Risi­ko dar. So kann oft nie­mand garan­tie­ren, dass Ver­trags­brü­che gegen­über einem Aus­län­der auch bestraft werden.

3. Visums­si­tua­ti­on

Für Inves­to­ren sind außer­halb der EU oft sepa­ra­te Visa von­nö­ten. Die­sen liegt dabei in der Regel ein recht lan­ger Bewer­bungs­pro­zess zugrun­de. Dass sich Immo­bi­li­en auf einem Tou­ris­ten­vi­sum erwer­ben las­sen, sind sel­te­ne Aus­nah­men. Zudem soll­ten Inves­to­ren sicher­stel­len, dass sie auch regel­mä­ßig zu Ihrem Objekt rei­sen und dar­über Miet­ein­nah­men erzie­len dürfen.

4. Ver­trag

Beim Auf­set­zen eines Ver­trags soll­ten sich aus­län­di­sche Inves­to­ren sicher sein, dass die­ser dem loka­len Recht und den eige­nen Ansprü­chen ent­spricht. Gera­de wenn der Ver­trag nicht auf Eng­lisch geschlos­sen wird, besteht häu­fig Kon­flikt­po­ten­zi­al. In vie­len Län­dern glei­chen Ver­trä­ge eher Absichts­er­klä­run­gen, die erst zum Kauf­da­tum ver­pflich­tend sind.

5. Mak­ler und Ansprechpartner

Grund­sätz­lich soll­ten Inves­to­ren im Aus­land auf den Ein­satz kom­pe­ten­ter Mak­ler set­zen. Die­se ver­fü­gen über die nöti­gen Sprach­kennt­nis­se, um Ver­hand­lun­gen zu füh­ren und ken­nen sich im Markt­um­feld bes­tens aus. Bei der Aus­wahl eines Mak­lers gilt es einen ver­trau­ens­wür­di­gen Ansprech­part­ner zu fin­den, denn gera­de in belieb­ten Urlaubs­re­gio­nen wird oft betrogen.

6. Bau­stan­dard 

Der aus­län­di­sche Bau­stan­dard ist gera­de in Nied­rig­lohn­län­dern oft weit von deut­schen Stan­dards ent­fernt. Es emp­fiehlt sich daher, einen ganz genau­en Blick auf vor­han­de­ne Details zu wer­fen und Objek­te groß­flä­chig auf Män­gel zu über­prü­fen. Kom­pe­ten­te Mak­ler kön­nen vor­han­de­ne Män­gel in den Ver­trag inte­grie­ren und so ggf. den Kauf­preis drücken.

Fazit: Chan­cen und Risi­ken lie­gen oft nah zusammen

Aus­län­di­sche Feri­en­do­mi­zi­le kön­nen sehr attrak­ti­ve Invest­ment­ob­jek­te sein. Gera­de deut­sche Inves­to­ren kön­nen dabei von attrak­ti­ven Zins­sät­zen in ihrer Hei­mat pro­fi­tie­ren und so ihre Eigen­ka­pi­tal­ren­di­ten maxi­mie­ren. Den­noch soll­ten sich Inves­to­ren even­tu­el­ler Risi­ken bes­tens bewusst sein. Gera­de in Ent­wick­lungs­län­dern lie­gen Chan­cen und Risi­ken häu­fig sehr nahe zusam­men. Wir emp­feh­len daher Inves­ti­tio­nen nur mit einer ent­spre­chen­den Orts­kennt­nis und ver­trau­ens­wür­di­gen Ansprech­part­nern vor Ort zu tätigen.

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