Immo­bi­li­en­in­vest­ments mit wenig Eigen­ka­pi­tal — Wie geht das?

Dank nied­ri­ger Bank­zin­sen und exzel­len­ter Markt­be­din­gun­gen sind Invest­ments in Immo­bi­li­en attrak­ti­ver denn je. Als Faust­re­gel gilt, dass Sie 20% bis 30% des Kauf­prei­ses plus Neben­kos­ten als Eigen­ka­pi­tal in ein Immo­bi­li­en­in­vest­ment ein­brin­gen soll­ten. Bei den aktu­el­len Immo­bi­li­en­prei­sen ist dies jedoch für vie­le Inves­to­ren nicht so einfach.

Daher the­ma­ti­sie­ren wir in die­sem Arti­kel, wel­che Mög­lich­kei­ten Ihnen für Immo­bi­li­en­in­vest­ments mit wenig oder ganz ohne Eigen­ka­pi­tal zur Ver­fü­gung stehen.

Wie viel Eigen­ka­pi­tal ist für ein Immo­bi­li­en­in­vest­ment vonnöten?

Wäh­rend ihr Bank­be­ra­ter die­se Fra­ge kon­ser­va­tiv mit den übli­chen Pro­zent­sät­zen beant­wor­ten wür­de, sieht die Rea­li­tät anders aus. Immo­bi­li­en­in­vest­ments las­sen sich auch mit wenig Eigen­ka­pi­tal abwi­ckeln, wenn Inves­to­ren ent­spre­chen­de Sicher­hei­ten mit­brin­gen. Das erfolgt in der Regel mit einer Voll­fi­nan­zie­rung über die voll­stän­di­ge Sum­me des Kauf­prei­ses. Anschlie­ßend muss der Käu­fer ledig­lich die Neben­kos­ten­rück­la­gen mit in ein Invest­ment einbringen.

Um die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te zu maxi­mie­ren und Rück­la­gen nicht unver­zinst auf­brin­gen zu müs­sen, las­sen sich gewis­se Tricks anwen­den. Wich­tig ist, dass die Bank nie­mals über den Kauf­preis einer Immo­bi­lie getäuscht wird, da dies recht­li­che Pro­ble­me mit sich brin­gen kann. Eini­ge Ban­ken erlau­ben statt­des­sen, dass die Neben­kos­ten­rück­la­gen auf einem Akti­en­de­pot, in Anlei­hen oder einem ver­zins­ten Kon­to ange­legt wer­den. Die­se genü­gen als Sicher­hei­ten und brin­gen trotz­dem Ren­di­te für den Inves­tor. Zudem geneh­mi­gen eini­ge Ban­ken Finan­zie­run­gen samt Neben­kos­ten, wenn die Boni­tät des Inves­tors stimmt. Falls Sie also exzel­len­te Sicher­hei­ten und einen anspre­chen­den Cash­flow haben, kann es sein, dass Ihre Bank eine 110% Finan­zie­rung geneh­mi­gen würde.

Inves­to­ren benö­ti­gen für Immo­bi­li­en­in­vest­ments also theo­re­tisch kein oder nur wenig Eigen­ka­pi­tal. Obwohl sich die Attrak­ti­vi­tät von Immo­bi­li­en­in­vest­ments an der Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te bemisst, ist dies aber nicht immer die bes­ten Wahl.

Kann wenig Eigen­ka­pi­tal die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te trüben?

Für Inves­to­ren ist es aus­schlag­ge­bend, mit wel­chem Pro­zent­satz sich ihr ein­ge­setz­tes Kapi­tal jähr­lich ver­zinst. Die soge­nann­te Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te errech­net sich aus dem Eigen­ka­pi­tal und dem Gewinn eines Immo­bi­li­en­in­vest­ments. In der BWL-Theo­rie ist die Situa­ti­on sim­pel: Je höher der finan­zier­te Betrag, des­to höher fällt die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te am Ende aus. Die Rea­li­tät sieht aber oft anders aus. Ban­ken las­sen sich das höhe­re Risi­ko von Voll­fi­nan­zie­run­gen näm­lich gut bezahlen.

Voll­fi­nan­zier­te Dar­le­hen haben häu­fig einen deut­lich höhe­ren Zins­satz und eine höhe­re Til­gung. Han­delt es sich um Objek­te mit gerin­gen Miet­ren­di­ten, wirkt sich zu wenig Eigen­ka­pi­tal also nega­tiv auf die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te aus. Wich­tig ist, dass Sie im Vor­hin­ein eines Invest­ments abwä­gen, wie viel Eigen­ka­pi­tal für Sie am lukra­tivs­ten ist. Das hängt unter ande­rem vom Objekt­wert, der zu erwar­ten­den Miet­ren­di­te und der gewünsch­ten Hypo­the­ken­lauf­zeit ab.

Die höhe­ren Zins­kos­ten einer Voll­fi­nan­zie­rung machen also nur Sinn, wenn Sie das Eigen­ka­pi­tal für ande­re Inves­ti­tio­nen ein­ge­plant haben. Nur so lässt sich der Auf­preis einer Voll­fi­nan­zie­rung lukra­tiv kompensieren.

Eine wei­te­re Mög­lich­keit für Investoren

Wir wer­den regel­mä­ßig von Kun­den gefragt, wie sich Immo­bi­li­en­in­vest­ments mit wenig Eigen­ka­pi­tal und güns­ti­gen Kre­dit­kon­di­tio­nen kom­bi­nie­ren las­sen.  Eine inter­es­san­te Mög­lich­keit ist, im Kauf­ver­trag zu ver­ein­ba­ren, dass der Ver­käu­fer die Kauf­ne­ben­kos­ten übernimmt.

Was bedeu­tet dies für den Käufer?

Neh­men wir als Bei­spiel eine Immo­bi­lie mit einem Kauf­preis von 150.000€ (in NRW lie­gen die Grund­er­werbs­steu­er bei 6,5% und Notar- & Gerichts­kos­ten bei ca. 2%). Wenn der Käu­fer die Neben­kos­ten über­nimmt, bedeu­tet dies einen finan­zi­el­len Mehr­auf­wand von 12.750€. Die­ser lässt sich ent­we­der zu oft schlech­ten Kon­di­tio­nen mit­fi­nan­zie­ren oder aus Eigen­ka­pi­tal einbringen.

Wenn der Ver­käu­fer die Kauf­ne­ben­kos­ten tra­gen soll, möch­te er trotz allem für den Verkauf der Immo­bi­lie 150.000€ erhal­ten. In fol­gen­dem Bei­spiel zahlt also effek­tiv der Käu­fer die Kauf­ne­ben­kos­ten. Die Finan­zie­rung ist in den meis­ten Fäl­len jedoch ein­fa­cher zu gestal­ten und die Zins­kon­di­tio­nen fal­len bes­ser aus.

Der Kauf­preis sieht in dem Bei­spiel dann so aus:

150.000€ / 91,5 * 100 = 163.934€ — Im Kauf­ver­trag wird zusätz­lich ver­ein­bart, dass der Ver­käu­fer sämt­li­che Kauf­ne­ben­kos­ten des Ver­kaufs trägt.

Viel­leicht fra­gen Sie sich nun, war­um die Neben­kos­ten in dem Bei­spiel steigen:

Wür­den wir die 12.750€ zu den 150.000€ addie­ren, ergä­be es einen Kauf­preis i.H.v.: 162.750€. Aller­dings müss­te der Ver­käu­fer jetzt fol­gen­de Kauf­ne­ben­kos­ten zah­len: 162.750€ * 8,5% = 13.833,75€

Dem­nach blie­ben dem Ver­käu­fer nicht mehr die 150.000€ Ver­kaufs­er­lös, son­dern nur noch 148.916,25€. Daher wird der Kauf­preis, wenn der Ver­käu­fer die Kauf­ne­ben­kos­ten trägt, mit der oben beschrie­be­nen For­mel berechnet.

Für die meis­ten Käu­fer kann die­se Vari­an­te trotz höhe­rer Kauf­ne­ben­kos­ten inter­es­sant sein. Dies liegt dar­an, dass die Zin­sen im Ver­gleich mit einer sepa­ra­ten Finan­zie­rung der Neben­kos­ten meist deut­lich gerin­ger aus­fal­len. Die Zins­er­spar­nis für den Käu­fer ist somit deut­lich höher, als die anfangs etwas höhe­ren Kaufnebenkosten.

Idea­le Kre­dit­kon­di­tio­nen ermitteln

Wie viel Eigen­ka­pi­tal Sie am Ende in eine Immo­bi­lie ein­brin­gen soll­ten, lässt sich nicht leicht ermit­teln. Daher emp­feh­len wir Ihnen unbe­dingt einen Exper­ten zu kon­sul­tie­ren, bevor Sie sich für eine Hypo­thek ent­schei­den. Eine Fehl­ent­schei­dung kann Sie vier- bis fünf­stel­li­ge Sum­men kos­ten und wirkt sich somit unter Umstän­den auch auf Ihr nächs­tes Immo­bi­li­en­in­vest­ment aus.

Die Bau­er Immo­bi­li­en GmbH unter­stützt Sie bei Immo­bi­li­en­in­vest­ments mit wenig oder ohne Eigen­ka­pi­tal. Unse­re Exper­ten bera­ten Sie ger­ne unver­bind­lich und ste­hen Ihnen wäh­rend des Invest­ments zur Seite.

Ver­ein­ba­ren Sie jetzt Ihr kos­ten­frei­es Erstgespräch.

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