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Immobilieninvestments mit wenig Eigenkapital – Wie geht das?

Dank niedriger Bankzinsen und exzellenter Marktbedingungen sind Investments in Immobilien attraktiver denn je. Als Faustregel gilt, dass Sie 20% bis 30% des Kaufpreises plus Nebenkosten als Eigenkapital in ein Immobilieninvestment einbringen sollten. Bei den aktuellen Immobilienpreisen ist dies jedoch für viele Investoren nicht so einfach.

Daher thematisieren wir in diesem Artikel, welche Möglichkeiten Ihnen für Immobilieninvestments mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital zur Verfügung stehen.

Wie viel Eigenkapital ist für ein Immobilieninvestment vonnöten?

Während ihr Bankberater diese Frage konservativ mit den üblichen Prozentsätzen beantworten würde, sieht die Realität anders aus. Immobilieninvestments lassen sich auch mit wenig Eigenkapital abwickeln, wenn Investoren entsprechende Sicherheiten mitbringen. Das erfolgt in der Regel mit einer Vollfinanzierung über die vollständige Summe des Kaufpreises. Anschließend muss der Käufer lediglich die Nebenkostenrücklagen mit in ein Investment einbringen.

Um die Eigenkapitalrendite zu maximieren und Rücklagen nicht unverzinst aufbringen zu müssen, lassen sich gewisse Tricks anwenden. Wichtig ist, dass die Bank niemals über den Kaufpreis einer Immobilie getäuscht wird, da dies rechtliche Probleme mit sich bringen kann. Einige Banken erlauben stattdessen, dass die Nebenkostenrücklagen auf einem Aktiendepot, in Anleihen oder einem verzinsten Konto angelegt werden. Diese genügen als Sicherheiten und bringen trotzdem Rendite für den Investor. Zudem genehmigen einige Banken Finanzierungen samt Nebenkosten, wenn die Bonität des Investors stimmt. Falls Sie also exzellente Sicherheiten und einen ansprechenden Cashflow haben, kann es sein, dass Ihre Bank eine 110% Finanzierung genehmigen würde.

Investoren benötigen für Immobilieninvestments also theoretisch kein oder nur wenig Eigenkapital. Obwohl sich die Attraktivität von Immobilieninvestments an der Eigenkapitalrendite bemisst, ist dies aber nicht immer die besten Wahl.

Kann wenig Eigenkapital die Eigenkapitalrendite trüben?

Für Investoren ist es ausschlaggebend, mit welchem Prozentsatz sich ihr eingesetztes Kapital jährlich verzinst. Die sogenannte Eigenkapitalrendite errechnet sich aus dem Eigenkapital und dem Gewinn eines Immobilieninvestments. In der BWL-Theorie ist die Situation simpel: Je höher der finanzierte Betrag, desto höher fällt die Eigenkapitalrendite am Ende aus. Die Realität sieht aber oft anders aus. Banken lassen sich das höhere Risiko von Vollfinanzierungen nämlich gut bezahlen.

Vollfinanzierte Darlehen haben häufig einen deutlich höheren Zinssatz und eine höhere Tilgung. Handelt es sich um Objekte mit geringen Mietrenditen, wirkt sich zu wenig Eigenkapital also negativ auf die Eigenkapitalrendite aus. Wichtig ist, dass Sie im Vorhinein eines Investments abwägen, wie viel Eigenkapital für Sie am lukrativsten ist. Das hängt unter anderem vom Objektwert, der zu erwartenden Mietrendite und der gewünschten Hypothekenlaufzeit ab.

Die höheren Zinskosten einer Vollfinanzierung machen also nur Sinn, wenn Sie das Eigenkapital für andere Investitionen eingeplant haben. Nur so lässt sich der Aufpreis einer Vollfinanzierung lukrativ kompensieren.

Eine weitere Möglichkeit für Investoren

Wir werden regelmäßig von Kunden gefragt, wie sich Immobilieninvestments mit wenig Eigenkapital und günstigen Kreditkonditionen kombinieren lassen.  Eine interessante Möglichkeit ist, im Kaufvertrag zu vereinbaren, dass der Verkäufer die Kaufnebenkosten übernimmt.

Was bedeutet dies für den Käufer?

Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 150.000€ (in NRW liegen die Grunderwerbssteuer bei 6,5% und Notar- & Gerichtskosten bei ca. 2%). Wenn der Käufer die Nebenkosten übernimmt, bedeutet dies einen finanziellen Mehraufwand von 12.750€. Dieser lässt sich entweder zu oft schlechten Konditionen mitfinanzieren oder aus Eigenkapital einbringen.

Wenn der Verkäufer die Kaufnebenkosten tragen soll, möchte er trotz allem für den Verkauf der Immobilie 150.000€ erhalten. In folgendem Beispiel zahlt also effektiv der Käufer die Kaufnebenkosten. Die Finanzierung ist in den meisten Fällen jedoch einfacher zu gestalten und die Zinskonditionen fallen besser aus.

Der Kaufpreis sieht in dem Beispiel dann so aus:

150.000€ / 91,5 * 100 = 163.934€ – Im Kaufvertrag wird zusätzlich vereinbart, dass der Verkäufer sämtliche Kaufnebenkosten des Verkaufs trägt.

Vielleicht fragen Sie sich nun, warum die Nebenkosten in dem Beispiel steigen:

Würden wir die 12.750€ zu den 150.000€ addieren, ergäbe es einen Kaufpreis i.H.v.: 162.750€. Allerdings müsste der Verkäufer jetzt folgende Kaufnebenkosten zahlen: 162.750€ * 8,5% = 13.833,75€

Demnach blieben dem Verkäufer nicht mehr die 150.000€ Verkaufserlös, sondern nur noch 148.916,25€. Daher wird der Kaufpreis, wenn der Verkäufer die Kaufnebenkosten trägt, mit der oben beschriebenen Formel berechnet.

Für die meisten Käufer kann diese Variante trotz höherer Kaufnebenkosten interessant sein. Dies liegt daran, dass die Zinsen im Vergleich mit einer separaten Finanzierung der Nebenkosten meist deutlich geringer ausfallen. Die Zinsersparnis für den Käufer ist somit deutlich höher, als die anfangs etwas höheren Kaufnebenkosten.

Ideale Kreditkonditionen ermitteln

Wie viel Eigenkapital Sie am Ende in eine Immobilie einbringen sollten, lässt sich nicht leicht ermitteln. Daher empfehlen wir Ihnen unbedingt einen Experten zu konsultieren, bevor Sie sich für eine Hypothek entscheiden. Eine Fehlentscheidung kann Sie vier- bis fünfstellige Summen kosten und wirkt sich somit unter Umständen auch auf Ihr nächstes Immobilieninvestment aus.

Die Bauer Immobilien GmbH unterstützt Sie bei Immobilieninvestments mit wenig oder ohne Eigenkapital. Unsere Experten beraten Sie gerne unverbindlich und stehen Ihnen während des Investments zur Seite.

Vereinbaren Sie jetzt Ihr kostenfreies Erstgespräch.

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