In Immobilien investieren: Strategien und Tipps

Der Zusammenschluss aus großer Nachfrage und steigenden Preisen macht das Investieren in Immobilien beliebter denn je zuvor. Mit Grundlagenkenntnissen und der Beachtung einiger Faktoren gelingt das Investieren in Immobilien leichtfertig und verspricht vielversprechenden Erfolg. Dessen ungeachtet sollten Sie den Kauf einer Eigentumswohnung oder auch eines Mehrfamilienhauses nicht unterschätzen. In dem Ratgeber möchten wir Ihnen Strategien zeigen, die Sie bei einem Investment in Immobilien bedenken sollen. Darüber hinaus geben wir Ihnen Tipps mit, auf die geachtet werden soll, wenn Sie in Immobilien investieren.

Inhaltsverzeichnis

Warum in Immobilien investieren?

Aktuell investieren immer mehr Menschen in Immobilien. Ein wichtiger Faktor ist, dass wir uns momentan in einem Niedrigzinsumfeld befinden. Das führt dazu, dass immer die Kapitalanlage Immobilien immer mehr an Bedeutung gewinnt. Dass Menschen aufgrund der hohen Zinsen Angst vor einem Investment hatten, gehören nun der Vergangenheit an. Wenn Sie heute Geld in eine Immobilie anlegen, profitieren Sie von den niedrigen Zinsen. Darüber hinaus beschaffen Sie sich weitere Vorteile, wenn Sie in Immobilien investieren. Unter anderem gehören dazu der Inflationsschutz, die Steigerung des Wertes und schließlich die Steuervorteile, die die Thematik Immobilien sinnvoll erscheinen lassen machen.

Ein wichtiges Kriterium, welches nicht oft erwähnt wird: Viele, die in Immobilien investieren, wissen nicht, dass man für Immobilien kaum Eigenkapital benötigt. Auch mit wenig Geld ist es möglich, dass Sie investieren. In einem weiteren Artikel finden Sie mehr zum Thema Hauskauf ohne Kapital.

Der wichtigste Punkt bei einem Investment in Immobilien ist die Finanzierung. Experten sind sich einig: Der Gewinn liegt im Einkauf, egal welches Ziel Sie verfolgen. Denn Ziele können sich variieren, wenn Sie in Immobilien investieren wollen. Manche wollen beispielsweise ein Bestand aufbauen, sodass sich die Immobilie selber finanziert und somit ein positiver Cashflow erzeugt werden kann.

In Immobilien investieren - Aber wie?

Damit Sie erfolgreich in Immobilien investieren, ist die richtige Strategie von großer Bedeutung. Sie entscheidet letztendlich, ob Ihre Kapitalanlage ein Erfolg wird oder nicht.

Im Folgenden erklären wir Ihnen die 3 wichtigsten Strategien, wenn Sie in Immobilien investieren.

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„Buy and Hold“ - Immobilien kaufen und halten

Die englische Begrifflichkeit beschreibt sehr gut die hier beschriebene Möglichkeit in Immobilien zu investieren. Bei dieser Kapitalanlagestrategie werden Immobilien auf unbestimmte Zeit im Bestand gehalten. Der erste Schritt in Immobilien zu investieren besteht darin, dass gewünschte Objekt nachdem Sie es gefunden haben zu kaufen. Im besten Fall ist die Immobilie bereits voll vermietet und der Cashflow nach den Kapitalkosten (Zins und Tilgung) nach Besitzübergang positiv. Als Faustformel kann man stets davon ausgehen, dass eine attraktive Lage der Immobilie einen positiven Einfluss auf die Wertsteigerung der Immobilie hat.

Es liegt im Sinne des Investors der nach dem Prinzip von „Buy and Hold“ in Immobilien investiert ist einen relativ überschaubaren Aufwand zu haben. Kleinere Renovierungen oder Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel ein neuer Anstrich werden durchgeführt, um die Bestandsobjekte in einem vermietbaren Zustand zu belassen.

Der Return on Investment der Kapitalanlage wird durch die Angleichung der Mieten an den Mietspiegel erzielt. Mehrfamilienhäuser eignen sich besonders als Möglichkeit in Immobilien zu investieren, bei denen die Miete unterhalb des Mietspiegels liegt. Mit geringem Aufwand kann so der Return on Investment (ROI) des Hauses gehebelt werden. Sie möchten in Immobilien investieren und suchen nach einer passenden Möglichkeit? Diese Strategie kann der Startschuss für die Laufbahn eines Immobilien-Investors darstellen.

Nach dem Steuergesetz entfällt nach 10 Jahren die sogenannte Spekulationsfrist und Sie können die Immobilie steuerfrei verkaufen. Sie profitieren voll von dem erwirtschafteten Gewinn durch den Verkauf der Immobilie und können mit einer besseren Bonität weiter in Immobilien investieren.

„Fix und Flip“: Immobilien sanieren und verkaufen

Vorweg die Strategie Fix und Flip beschreibt grundsätzlich eine anspruchsvollere aber richtig gemacht auch ertragreichere Kapitalanlagestrategie. Ein Weg des klassischen Unternehmers in Immobilien zu investieren. Hier kaufen Investoren Immobilien, die in einem renovierungsbedürftigen Zustand sind werten die auf. Mit der erhöhten Nutzbarkeit ist das Ziel abzüglich der Kosten der Renovierungsmaßnahmen im Verkauf einen Gewinn zu erzielen.

Die Immobilien werden saniert oder renoviert und mit interessanten Einzelheiten aufgewertet. Es sollte eine solide Grundbasis vorherrschen, worin durch kleinere optische Gestaltungsmaßnahmen, wie die Neugestaltung des Eingangsbereichs, die Umgestaltung der Gartenanlage oder die Neugestaltung der Bäder und Fußböden die Immobilie aufgewertet wird. Mit den Renovierungsarbeiten, die eine Aufwertung darstellen sollte der Mieter Verständnis für eine Mieterhöhung aufbringen können.

In Immobilien investieren stellt den ersten Schritt dar. Der letzte ist es die erworbene Immobilie zu verkaufen. Bei Fixing-Up Investitionen sollte stets berücksichtigt werden, dass mit dem Verkauf der Immobilie vor 10 Jahren Steuern gezahlt werden müssen. Besonders als Privatperson sollten Sie darauf achten, dass Sie aus steuerlicher Sicht durch die Kapitalanlage sich nicht gewerblich „infizieren. Gemeint ist damit, dass Sie nicht als gewerblicher Immobilienhändler durch das Finanzamt eingestuft werden, sollten Sie innerhalb von 5 Jahren nicht mehr als 3 Immobilien verkaufen. Einmal „infiziert“ ist ein Verkauf der Immobilie auch nach 10 Jahren voll zu versteuern.

Mit der Strategie Fix und Flip in Immobilien investieren ist vielmehr für erfahrene Investoren gedacht. Unternehmensformen wie eine GmbH können hier durchaus sinnvoll sein. Ein Steuerberater sollte in dieser Kapitalanlagestrategie mit einbezogen werden.
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„1/3/10 Strategie“: Die Kombination zählt

Mit der 1/3/10 Strategie in Immobilien investieren kann für die Investoren in Erwägung gezogen werden, die Interesse darin haben, die sinnvollsten Aspekte aus beiden zuvor beschriebenen Methoden umzusetzen. Die Gewinne entstehen hierbei durch die clevere Anwendung der Steuergesetze.

Die ersten 3 Jahre werden nur für die nötigsten Renovierungen an den Immobilien genutzt und steuerlich abgesetzt. Der Gesetzgeber sieht in diesem Zeitraum vor, dass maximal 15% (plus MwSt.) des Kaufpreises steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Das Einhalten der Grenze sollte penibelst eingehalten werden, sonst drohen die üblichen 40 bzw. 50 Jahre Abschreibungen.

Nach der Frist können größere Renovierungen, die insgesamt kostspieliger sind, umgesetzt werden, um den Wert der Immobilien zu erhöhen. Hierbei können die Ausgaben, die für die Kapitalanlage aufkommen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Ein positiver Nebeneffekt ist die mit der Aufwertung eintretenden erhöhten Mieteinnahmen und der angestiegene Verkaufspreis der Immobilie. Der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren wie bei der „Buy and Hold“- Strategie kann hier ebenfalls angewendet werden.

Tipps, mit denen Sie erfolgreich in Immobilien investieren

1. von 10 Tipps: Langfristiger Anlagehorizont

Die Volatilität auf dem Immobilienmarkt ist viel geringer als beispielsweise auf dem Aktienmarkt. Um somit von dem positiven Trend der Preisentwicklung profitieren zu können, sollten Sie in Immobilien investieren und dabei einen langfristigen Anlagehorizont haben. Kurzfristiges Investieren lohnen sich für Privatanleger mit weniger Erfahrung nicht.

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2. von 10 Tipps: Emotionalität bei der Kaufentscheidung

Naturgemäß handeln besonders Anleger mit wenig Erfahrung emotional bei der Auswahl und auch beim Investieren. Bedürfnisse und Wünsche im Hinblick auf die Immobilie sind bei dem Vermieter und dem Mieter meistens unterschiedlich. Schließlich möchte man mit der Anlage Geld verdienen und somit sollte doch eher die Rationalität entscheiden, wenn Sie investieren. Die Kosten-Nutzen-Analyse sollte nicht vernachlässigt werden. Schließlich muss die Immobilie zum Mieter passen. Der Fokus des Vermieters sollte auf den Zahlen und Fakten beruhen.

3. von 10 Tipps: Lage Lage Lage

Eine Immobilienweisheit besagt, dass es nur drei wichtige Kriterien, um eine Wertsteigerung bei einer Immobilie zu bestimmen gibt: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage. Das wichtigste Kriterium, wenn Sie in Immobilien investieren, ist die Lage. Die Lage schützt das vermietete Objekt vor Mietausfällen und damit auch vor einer finanziellen Katastrophe. Berücksichtigen Sie auch, dass sich die Lage positiv wie auch negativ ändern kann, wenn Sie in Immobilien investieren. Das Angebot an Arbeitsplätzen und die allgemeine Infrastruktur bestimmt die Wertstabilität der Kapitalanlage.

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4. von 10 Tipps: Abwärtstrend einer Region
Ein häufig beobachtetes Phänomen ist, dass Anleger unterbewusst in der eigenen Region in Immobilien investieren. Es spricht nichts dagegen, sollte die fundamentale Datenlage (z.B Zuzug oder Abwanderung) berücksichtigt werden und die Region sich in einem Aufwärtstrend befinden. Es ist aber nur fahrlässig, sich als Anlageort für die Nähe des eigenen Wohnortes zu entscheiden, obwohl die Gegend in einem Abwärtstrend ist. Es spricht nichts dagegen ländlich zu wohnen, aber in vielversprechenden Städten zu investieren.
5. von 10 Tipps: Keine garantierte Wertsteigerung
Durch die verhältnismäßig günstigen Immobilienfinanzierungen haben Anleger mehr Möglichkeiten erhalten leichter in Immobilien zu investieren. Das Marktgleichgewicht in Bezug auf die Menge der angebotenen Immobilien und der Nachfrage ist auseinandergeraten. So haben insbesondere Metropolregionen einen großen Preissprung hingelegt. Eine garantierte Wertsteigerung bei den Immobilienpreisen in bestimmten Großstädten gibt es nicht. Die Entwicklung der Nettokaltmieten sind je nach Städten unterschiedlich angestiegen. Das kann eine Möglichkeit für Anleger, die in Immobilien investieren möchten, darbieten.
6. von 10 Tipps: Falsche Rendite
Niedrige Zinsen und hohe Renditen machen in dem Niedrigzinsumfeld Immobilien immer interessanter. Anleger, die in Immobilien investieren sollten bei der Renditenberechnung immer das tatsächlich eingesetzte Kapital bei der Berechnung berücksichtigen. Hierfür sollte die Berechnung der Eigenkapitalrendite des Renditeobjekts herangezogen werden.
7. von 10 Tipps: Versteckte Mängel
Mängel an der Immobilie, die nach der Besichtigung sichtbar werden sind ärgerlich. Vorrausichtlich muss zusätzliches Geld für die Renovierung investiert werden, das vorher in der Kalkulierung der Immobilie nicht berücksichtigt wurde. Ein erfahrener Gutachter kann kostspiele Kosten verhindern. Das Aufwerten eines renovierungsbedürftigen Objekts sollte erfahrenen Anlegern vorbehalten werden. Dort werden größere Renovierungen, die kostspieliger sind vollbracht, um den Wert der Immobilien, die die Investoren kaufen, zu erhöhen. Das Bilden von Rücklagen sollten immer berücksichtigt werden.
8. von 10 Tipps: Steuervorteile nicht nutzen
Anleger, die in Immobilien investieren sollten, die steuerlichen Vorteile, die man in dieser Assetklasse hat, geltend machen kann. Insgesamt 2% der Investitionssumme abzüglich des Grundstücks können jährlich abgeschrieben werden. Die Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind ebenfalls von der Steuer absetzbar. Ein Steuerberater sollte bei der Kapitalanlagestrategie mit einbezogen werden.
9. von 10 Tipps: Risiko: Vermieter
Potenzielle Risiken, welche die Mietrendite verringern wie zum Beispiel Kosten bei Mieterwechsel oder Leerstand gehören zum Investment Immobilie mit dazu. Als Vermieter sollten Sie oder die Hausverwaltung nur Sorgen dafür tragen, dass Mietinteressenten ordentlich geprüft werden um das Risiko so gering wie möglich zu halten.
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10. von 10 Tipps: Zu viel Eigenkapital
Ein Hauskauf wird größtenteils mit Fremdkapital finanziert. Die Bank wünscht, dass neben dem Kaufpreis plus Nebenkosten ein gewisser Anteil als Eigenkapital hinterlegt wird. Einsteiger, die in Immobilien investieren zahlen meistens zu viel Eigenkapital. Der Fremdfinanzierungshebelbleibt aus. Für Investoren, die kein Eigenkapital zur Verfügung haben oder nicht einbringen möchten zeige ich Ihnen, welcher Weg der Möglichkeiten sich ergibt, mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen. Warum sich ein Hauskauf (ohne Eigenkapital) lohnt, finden Sie auf dieser Seite – Immobilie kaufen.
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