In Immobilien investieren: Strategien und Tipps
Der Zusammenschluss aus großer Nachfrage und steigenden Preisen macht das Investieren in Immobilien beliebter denn je zuvor. Mit Grundlagenkenntnissen und der Beachtung einiger Faktoren gelingt das Investieren in Immobilien leichtfertig und verspricht vielversprechenden Erfolg. Dessen ungeachtet sollten Sie den Kauf einer Eigentumswohnung oder auch eines Mehrfamilienhauses nicht unterschätzen. In dem Ratgeber möchten wir Ihnen Strategien zeigen, die Sie bei einem Investment in Immobilien bedenken sollen. Darüber hinaus geben wir Ihnen Tipps mit, auf die geachtet werden soll, wenn Sie in Immobilien investieren.
Warum in Immobilien investieren?
Ein wichtiges Kriterium, welches nicht oft erwähnt wird: Viele, die in Immobilien investieren, wissen nicht, dass man für Immobilien kaum Eigenkapital benötigt. Auch mit wenig Geld ist es möglich, dass Sie investieren. In einem weiteren Artikel finden Sie mehr zum Thema Hauskauf ohne Kapital.
Der wichtigste Punkt bei einem Investment in Immobilien ist die Finanzierung. Experten sind sich einig: Der Gewinn liegt im Einkauf, egal welches Ziel Sie verfolgen. Denn Ziele können sich variieren, wenn Sie in Immobilien investieren wollen. Manche wollen beispielsweise ein Bestand aufbauen, sodass sich die Immobilie selber finanziert und somit ein positiver Cashflow erzeugt werden kann.
In Immobilien investieren — Aber wie?
Damit Sie erfolgreich in Immobilien investieren, ist die richtige Strategie von großer Bedeutung. Sie entscheidet letztendlich, ob Ihre Kapitalanlage ein Erfolg wird oder nicht.
Im Folgenden erklären wir Ihnen die 3 wichtigsten Strategien, wenn Sie in Immobilien investieren.
„Buy and Hold“ — Immobilien kaufen und halten
Es liegt im Sinne des Investors der nach dem Prinzip von „Buy and Hold“ in Immobilien investiert ist einen relativ überschaubaren Aufwand zu haben. Kleinere Renovierungen oder Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel ein neuer Anstrich werden durchgeführt, um die Bestandsobjekte in einem vermietbaren Zustand zu belassen.
Der Return on Investment der Kapitalanlage wird durch die Angleichung der Mieten an den Mietspiegel erzielt. Mehrfamilienhäuser eignen sich besonders als Möglichkeit in Immobilien zu investieren, bei denen die Miete unterhalb des Mietspiegels liegt. Mit geringem Aufwand kann so der Return on Investment (ROI) des Hauses gehebelt werden. Sie möchten in Immobilien investieren und suchen nach einer passenden Möglichkeit? Diese Strategie kann der Startschuss für die Laufbahn eines Immobilien-Investors darstellen.
Nach dem Steuergesetz entfällt nach 10 Jahren die sogenannte Spekulationsfrist und Sie können die Immobilie steuerfrei verkaufen. Sie profitieren voll von dem erwirtschafteten Gewinn durch den Verkauf der Immobilie und können mit einer besseren Bonität weiter in Immobilien investieren.
„Fix und Flip“: Immobilien sanieren und verkaufen
Die Immobilien werden saniert oder renoviert und mit interessanten Einzelheiten aufgewertet. Es sollte eine solide Grundbasis vorherrschen, worin durch kleinere optische Gestaltungsmaßnahmen, wie die Neugestaltung des Eingangsbereichs, die Umgestaltung der Gartenanlage oder die Neugestaltung der Bäder und Fußböden die Immobilie aufgewertet wird. Mit den Renovierungsarbeiten, die eine Aufwertung darstellen sollte der Mieter Verständnis für eine Mieterhöhung aufbringen können.
In Immobilien investieren stellt den ersten Schritt dar. Der letzte ist es die erworbene Immobilie zu verkaufen. Bei Fixing-Up Investitionen sollte stets berücksichtigt werden, dass mit dem Verkauf der Immobilie vor 10 Jahren Steuern gezahlt werden müssen. Besonders als Privatperson sollten Sie darauf achten, dass Sie aus steuerlicher Sicht durch die Kapitalanlage sich nicht gewerblich „infizieren. Gemeint ist damit, dass Sie nicht als gewerblicher Immobilienhändler durch das Finanzamt eingestuft werden, sollten Sie innerhalb von 5 Jahren nicht mehr als 3 Immobilien verkaufen. Einmal „infiziert“ ist ein Verkauf der Immobilie auch nach 10 Jahren voll zu versteuern.
Mit der Strategie Fix und Flip in Immobilien investieren ist vielmehr für erfahrene Investoren gedacht. Unternehmensformen wie eine GmbH können hier durchaus sinnvoll sein. Ein Steuerberater sollte in dieser Kapitalanlagestrategie mit einbezogen werden.
„1/3/10 Strategie“: Die Kombination zählt
Die ersten 3 Jahre werden nur für die nötigsten Renovierungen an den Immobilien genutzt und steuerlich abgesetzt. Der Gesetzgeber sieht in diesem Zeitraum vor, dass maximal 15% (plus MwSt.) des Kaufpreises steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Das Einhalten der Grenze sollte penibelst eingehalten werden, sonst drohen die üblichen 40 bzw. 50 Jahre Abschreibungen.
Nach der Frist können größere Renovierungen, die insgesamt kostspieliger sind, umgesetzt werden, um den Wert der Immobilien zu erhöhen. Hierbei können die Ausgaben, die für die Kapitalanlage aufkommen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Ein positiver Nebeneffekt ist die mit der Aufwertung eintretenden erhöhten Mieteinnahmen und der angestiegene Verkaufspreis der Immobilie. Der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren wie bei der „Buy and Hold“- Strategie kann hier ebenfalls angewendet werden.
Tipps, mit denen Sie erfolgreich in Immobilien investieren
Die Volatilität auf dem Immobilienmarkt ist viel geringer als beispielsweise auf dem Aktienmarkt. Um somit von dem positiven Trend der Preisentwicklung profitieren zu können, sollten Sie in Immobilien investieren und dabei einen langfristigen Anlagehorizont haben. Kurzfristiges Investieren lohnen sich für Privatanleger mit weniger Erfahrung nicht.
Naturgemäß handeln besonders Anleger mit wenig Erfahrung emotional bei der Auswahl und auch beim Investieren. Bedürfnisse und Wünsche im Hinblick auf die Immobilie sind bei dem Vermieter und dem Mieter meistens unterschiedlich. Schließlich möchte man mit der Anlage Geld verdienen und somit sollte doch eher die Rationalität entscheiden, wenn Sie investieren. Die Kosten-Nutzen-Analyse sollte nicht vernachlässigt werden. Schließlich muss die Immobilie zum Mieter passen. Der Fokus des Vermieters sollte auf den Zahlen und Fakten beruhen.
Eine Immobilienweisheit besagt, dass es nur drei wichtige Kriterien, um eine Wertsteigerung bei einer Immobilie zu bestimmen gibt: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage. Das wichtigste Kriterium, wenn Sie in Immobilien investieren, ist die Lage. Die Lage schützt das vermietete Objekt vor Mietausfällen und damit auch vor einer finanziellen Katastrophe. Berücksichtigen Sie auch, dass sich die Lage positiv wie auch negativ ändern kann, wenn Sie in Immobilien investieren. Das Angebot an Arbeitsplätzen und die allgemeine Infrastruktur bestimmt die Wertstabilität der Kapitalanlage.
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