In Immo­bi­li­en inves­tie­ren: Stra­te­gien und Tipps

Der Zusam­men­schluss aus gro­ßer Nach­fra­ge und stei­gen­den Prei­sen macht das Inves­tie­ren in Immo­bi­li­en belieb­ter denn je zuvor. Mit Grund­la­gen­kennt­nis­sen und der Beach­tung eini­ger Fak­to­ren gelingt das Inves­tie­ren in Immo­bi­li­en leicht­fer­tig und ver­spricht viel­ver­spre­chen­den Erfolg. Des­sen unge­ach­tet soll­ten Sie den Kauf einer Eigen­tums­woh­nung oder auch eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses nicht unter­schät­zen. In dem Rat­ge­ber möch­ten wir Ihnen Stra­te­gien zei­gen, die Sie bei einem Invest­ment in Immo­bi­li­en beden­ken sol­len. Dar­über hin­aus geben wir Ihnen Tipps mit, auf die geach­tet wer­den soll, wenn Sie in Immo­bi­li­en investieren.

Inhalts­ver­zeich­nis

War­um in Immo­bi­li­en investieren?

Aktu­ell inves­tie­ren immer mehr Men­schen in Immo­bi­li­en. Ein wich­ti­ger Fak­tor ist, dass wir uns momen­tan in einem Nied­rig­zins­um­feld befin­den. Das führt dazu, dass immer die Kapi­tal­an­la­ge Immo­bi­li­en immer mehr an Bedeu­tung gewinnt. Dass Men­schen auf­grund der hohen Zin­sen Angst vor einem Invest­ment hat­ten, gehö­ren nun der Ver­gan­gen­heit an. Wenn Sie heu­te Geld in eine Immo­bi­lie anle­gen, pro­fi­tie­ren Sie von den nied­ri­gen Zin­sen. Dar­über hin­aus beschaf­fen Sie sich wei­te­re Vor­tei­le, wenn Sie in Immo­bi­li­en inves­tie­ren. Unter ande­rem gehö­ren dazu der Infla­ti­ons­schutz, die Stei­ge­rung des Wer­tes und schließ­lich die Steu­er­vor­tei­le, die die The­ma­tik Immo­bi­li­en sinn­voll erschei­nen las­sen machen.

Ein wich­ti­ges Kri­te­ri­um, wel­ches nicht oft erwähnt wird: Vie­le, die in Immo­bi­li­en inves­tie­ren, wis­sen nicht, dass man für Immo­bi­li­en kaum Eigen­ka­pi­tal benö­tigt. Auch mit wenig Geld ist es mög­lich, dass Sie inves­tie­ren. In einem wei­te­ren Arti­kel fin­den Sie mehr zum The­ma Haus­kauf ohne Kapital.

Der wich­tigs­te Punkt bei einem Invest­ment in Immo­bi­li­en ist die Finan­zie­rung. Exper­ten sind sich einig: Der Gewinn liegt im Ein­kauf, egal wel­ches Ziel Sie ver­fol­gen. Denn Zie­le kön­nen sich vari­ie­ren, wenn Sie in Immo­bi­li­en inves­tie­ren wol­len. Man­che wol­len bei­spiels­wei­se ein Bestand auf­bau­en, sodass sich die Immo­bi­lie sel­ber finan­ziert und somit ein posi­ti­ver Cash­flow erzeugt wer­den kann.

In Immo­bi­li­en inves­tie­ren — Aber wie?

Damit Sie erfolg­reich in Immo­bi­li­en inves­tie­ren, ist die rich­ti­ge Stra­te­gie von gro­ßer Bedeu­tung. Sie ent­schei­det letzt­end­lich, ob Ihre Kapi­tal­an­la­ge ein Erfolg wird oder nicht.

Im Fol­gen­den erklä­ren wir Ihnen die 3 wich­tigs­ten Stra­te­gien, wenn Sie in Immo­bi­li­en investieren.

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„Buy and Hold“ — Immo­bi­li­en kau­fen und halten

Die eng­li­sche Begriff­lich­keit beschreibt sehr gut die hier beschrie­be­ne Mög­lich­keit in Immo­bi­li­en zu inves­tie­ren. Bei die­ser Kapi­tal­an­la­ge­stra­te­gie wer­den Immo­bi­li­en auf unbe­stimm­te Zeit im Bestand gehal­ten. Der ers­te Schritt in Immo­bi­li­en zu inves­tie­ren besteht dar­in, dass gewünsch­te Objekt nach­dem Sie es gefun­den haben zu kau­fen. Im bes­ten Fall ist die Immo­bi­lie bereits voll ver­mie­tet und der Cash­flow nach den Kapi­tal­kos­ten (Zins und Til­gung) nach Besitz­über­gang posi­tiv. Als Faust­for­mel kann man stets davon aus­ge­hen, dass eine attrak­ti­ve Lage der Immo­bi­lie einen posi­ti­ven Ein­fluss auf die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie hat. 

Es liegt im Sin­ne des Inves­tors der nach dem Prin­zip von „Buy and Hold“ in Immo­bi­li­en inves­tiert ist einen rela­tiv über­schau­ba­ren Auf­wand zu haben. Klei­ne­re Reno­vie­run­gen oder Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, wie zum Bei­spiel ein neu­er Anstrich wer­den durch­ge­führt, um die Bestands­ob­jek­te in einem ver­miet­ba­ren Zustand zu belassen. 

Der Return on Invest­ment der Kapi­tal­an­la­ge wird durch die Anglei­chung der Mie­ten an den Miet­spie­gel erzielt. Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser eig­nen sich beson­ders als Mög­lich­keit in Immo­bi­li­en zu inves­tie­ren, bei denen die Mie­te unter­halb des Miet­spie­gels liegt. Mit gerin­gem Auf­wand kann so der Return on Invest­ment (ROI) des Hau­ses gehe­belt wer­den. Sie möch­ten in Immo­bi­li­en inves­tie­ren und suchen nach einer pas­sen­den Mög­lich­keit? Die­se Stra­te­gie kann der Start­schuss für die Lauf­bahn eines Immo­bi­li­en-Inves­tors darstellen. 

Nach dem Steu­er­ge­setz ent­fällt nach 10 Jah­ren die soge­nann­te Spe­ku­la­ti­ons­frist und Sie kön­nen die Immo­bi­lie steu­er­frei ver­kau­fen. Sie pro­fi­tie­ren voll von dem erwirt­schaf­te­ten Gewinn durch den Verkauf der Immo­bi­lie und kön­nen mit einer bes­se­ren Boni­tät wei­ter in Immo­bi­li­en investieren. 

„Fix und Flip“: Immo­bi­li­en sanie­ren und verkaufen 

Vor­weg die Stra­te­gie Fix und Flip beschreibt grund­sätz­lich eine anspruchs­vol­le­re aber rich­tig gemacht auch ertrag­rei­che­re Kapi­tal­an­la­ge­stra­te­gie. Ein Weg des klas­si­schen Unter­neh­mers in Immo­bi­li­en zu inves­tie­ren. Hier kau­fen Inves­to­ren Immo­bi­li­en, die in einem reno­vie­rungs­be­dürf­ti­gen Zustand sind wer­ten die auf. Mit der erhöh­ten Nutz­bar­keit ist das Ziel abzüg­lich der Kos­ten der Reno­vie­rungs­maß­nah­men im Verkauf einen Gewinn zu erzielen. 

Die Immo­bi­li­en wer­den saniert oder reno­viert und mit inter­es­san­ten Ein­zel­hei­ten auf­ge­wer­tet. Es soll­te eine soli­de Grund­ba­sis vor­herr­schen, wor­in durch klei­ne­re opti­sche Gestal­tungs­maß­nah­men, wie die Neu­ge­stal­tung des Ein­gangs­be­reichs, die Umge­stal­tung der Gar­ten­an­la­ge oder die Neu­ge­stal­tung der Bäder und Fuß­bö­den die Immo­bi­lie auf­ge­wer­tet wird. Mit den Reno­vie­rungs­ar­bei­ten, die eine Auf­wer­tung dar­stel­len soll­te der Mie­ter Ver­ständ­nis für eine Miet­erhö­hung auf­brin­gen können. 

In Immo­bi­li­en inves­tie­ren stellt den ers­ten Schritt dar. Der letz­te ist es die erwor­be­ne Immo­bi­lie zu ver­kau­fen. Bei Fixing-Up Inves­ti­tio­nen soll­te stets berück­sich­tigt wer­den, dass mit dem Verkauf der Immo­bi­lie vor 10 Jah­ren Steu­ern gezahlt wer­den müs­sen. Beson­ders als Pri­vat­per­son soll­ten Sie dar­auf ach­ten, dass Sie aus steu­er­li­cher Sicht durch die Kapi­tal­an­la­ge sich nicht gewerb­lich „infi­zie­ren. Gemeint ist damit, dass Sie nicht als gewerb­li­cher Immo­bi­li­en­händ­ler durch das Finanz­amt ein­ge­stuft wer­den, soll­ten Sie inner­halb von 5 Jah­ren nicht mehr als 3 Immo­bi­li­en ver­kau­fen. Ein­mal „infi­ziert“ ist ein Verkauf der Immo­bi­lie auch nach 10 Jah­ren voll zu versteuern. 

Mit der Stra­te­gie Fix und Flip in Immo­bi­li­en inves­tie­ren ist viel­mehr für erfah­re­ne Inves­to­ren gedacht. Unter­neh­mens­for­men wie eine GmbH kön­nen hier durch­aus sinn­voll sein. Ein Steu­er­be­ra­ter soll­te in die­ser Kapi­tal­an­la­ge­stra­te­gie mit ein­be­zo­gen werden.
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„1/3/10 Stra­te­gie“: Die Kom­bi­na­ti­on zählt

Mit der 1/3/10 Stra­te­gie in Immo­bi­li­en inves­tie­ren kann für die Inves­to­ren in Erwä­gung gezo­gen wer­den, die Inter­es­se dar­in haben, die sinn­volls­ten Aspek­te aus bei­den zuvor beschrie­be­nen Metho­den umzu­set­zen. Die Gewin­ne ent­ste­hen hier­bei durch die cle­ve­re Anwen­dung der Steuergesetze. 

Die ers­ten 3 Jah­re wer­den nur für die nötigs­ten Reno­vie­run­gen an den Immo­bi­li­en genutzt und steu­er­lich abge­setzt. Der Gesetz­ge­ber sieht in die­sem Zeit­raum vor, dass maxi­mal 15% (plus MwSt.) des Kauf­prei­ses steu­er­lich als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den kön­nen. Das Ein­hal­ten der Gren­ze soll­te peni­belst ein­ge­hal­ten wer­den, sonst dro­hen die übli­chen 40 bzw. 50 Jah­re Abschreibungen. 

Nach der Frist kön­nen grö­ße­re Reno­vie­run­gen, die ins­ge­samt kost­spie­li­ger sind, umge­setzt wer­den, um den Wert der Immo­bi­li­en zu erhö­hen. Hier­bei kön­nen die Aus­ga­ben, die für die Kapi­tal­an­la­ge auf­kom­men als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den. Ein posi­ti­ver Neben­ef­fekt ist die mit der Auf­wer­tung ein­tre­ten­den erhöh­ten Miet­ein­nah­men und der ange­stie­ge­ne Ver­kaufs­preis der Immo­bi­lie. Der steu­er­freie Verkauf nach 10 Jah­ren wie bei der „Buy and Hold“- Stra­te­gie kann hier eben­falls ange­wen­det werden.

Tipps, mit denen Sie erfolg­reich in Immo­bi­li­en investieren

1. von 10 Tipps: Lang­fris­ti­ger Anlagehorizont

Die Vola­ti­li­tät auf dem Immo­bi­li­en­markt ist viel gerin­ger als bei­spiels­wei­se auf dem Akti­en­markt. Um somit von dem posi­ti­ven Trend der Preis­ent­wick­lung pro­fi­tie­ren zu kön­nen, soll­ten Sie in Immo­bi­li­en inves­tie­ren und dabei einen lang­fris­ti­gen Anla­ge­ho­ri­zont haben. Kurz­fris­ti­ges Inves­tie­ren loh­nen sich für Pri­vat­an­le­ger mit weni­ger Erfah­rung nicht.

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2. von 10 Tipps: Emo­tio­na­li­tät bei der Kaufentscheidung

Natur­ge­mäß han­deln beson­ders Anle­ger mit wenig Erfah­rung emo­tio­nal bei der Aus­wahl und auch beim Inves­tie­ren. Bedürf­nis­se und Wün­sche im Hin­blick auf die Immo­bi­lie sind bei dem Ver­mie­ter und dem Mie­ter meis­tens unter­schied­lich. Schließ­lich möch­te man mit der Anla­ge Geld ver­die­nen und somit soll­te doch eher die Ratio­na­li­tät ent­schei­den, wenn Sie inves­tie­ren. Die Kos­ten-Nut­zen-Ana­ly­se soll­te nicht ver­nach­läs­sigt wer­den. Schließ­lich muss die Immo­bi­lie zum Mie­ter pas­sen. Der Fokus des Ver­mie­ters soll­te auf den Zah­len und Fak­ten beruhen.

3. von 10 Tipps: Lage Lage Lage

Eine Immo­bi­li­en­weis­heit besagt, dass es nur drei wich­ti­ge Kri­te­ri­en, um eine Wert­stei­ge­rung bei einer Immo­bi­lie zu bestim­men gibt: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage. Das wich­tigs­te Kri­te­ri­um, wenn Sie in Immo­bi­li­en inves­tie­ren, ist die Lage. Die Lage schützt das ver­mie­te­te Objekt vor Miet­aus­fäl­len und damit auch vor einer finan­zi­el­len Kata­stro­phe. Berück­sich­ti­gen Sie auch, dass sich die Lage posi­tiv wie auch nega­tiv ändern kann, wenn Sie in Immo­bi­li­en inves­tie­ren. Das Ange­bot an Arbeits­plät­zen und die all­ge­mei­ne Infra­struk­tur bestimmt die Wert­sta­bi­li­tät der Kapitalanlage.

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4. von 10 Tipps: Abwärts­trend einer Region
Ein häu­fig beob­ach­te­tes Phä­no­men ist, dass Anle­ger unter­be­wusst in der eige­nen Regi­on in Immo­bi­li­en inves­tie­ren. Es spricht nichts dage­gen, soll­te die fun­da­men­ta­le Daten­la­ge (z.B Zuzug oder Abwan­de­rung) berück­sich­tigt wer­den und die Regi­on sich in einem Auf­wärts­trend befin­den. Es ist aber nur fahr­läs­sig, sich als Anla­ge­ort für die Nähe des eige­nen Wohn­or­tes zu ent­schei­den, obwohl die Gegend in einem Abwärts­trend ist. Es spricht nichts dage­gen länd­lich zu woh­nen, aber in viel­ver­spre­chen­den Städ­ten zu investieren.
5. von 10 Tipps: Kei­ne garan­tier­te Wertsteigerung
Durch die ver­hält­nis­mä­ßig güns­ti­gen Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen haben Anle­ger mehr Mög­lich­kei­ten erhal­ten leich­ter in Immo­bi­li­en zu inves­tie­ren. Das Markt­gleich­ge­wicht in Bezug auf die Men­ge der ange­bo­te­nen Immo­bi­li­en und der Nach­fra­ge ist aus­ein­an­der­ge­ra­ten. So haben ins­be­son­de­re Metro­pol­re­gio­nen einen gro­ßen Preis­sprung hin­ge­legt. Eine garan­tier­te Wert­stei­ge­rung bei den Immo­bi­li­en­prei­sen in bestimm­ten Groß­städ­ten gibt es nicht. Die Ent­wick­lung der Net­to­kalt­mie­ten sind je nach Städ­ten unter­schied­lich ange­stie­gen. Das kann eine Mög­lich­keit für Anle­ger, die in Immo­bi­li­en inves­tie­ren möch­ten, darbieten.
6. von 10 Tipps: Fal­sche Rendite
Nied­ri­ge Zin­sen und hohe Ren­di­ten machen in dem Nied­rig­zins­um­feld Immo­bi­li­en immer inter­es­san­ter. Anle­ger, die in Immo­bi­li­en inves­tie­ren soll­ten bei der Ren­di­ten­be­rech­nung immer das tat­säch­lich ein­ge­setz­te Kapi­tal bei der Berech­nung berück­sich­ti­gen. Hier­für soll­te die Berech­nung der Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te des Ren­di­te­ob­jekts her­an­ge­zo­gen werden. 
7. von 10 Tipps: Ver­steck­te Mängel 
Män­gel an der Immo­bi­lie, die nach der Besich­ti­gung sicht­bar wer­den sind ärger­lich. Vor­rau­sicht­lich muss zusätz­li­ches Geld für die Reno­vie­rung inves­tiert wer­den, das vor­her in der Kal­ku­lie­rung der Immo­bi­lie nicht berück­sich­tigt wur­de. Ein erfah­re­ner Gut­ach­ter kann kost­spie­le Kos­ten ver­hin­dern. Das Auf­wer­ten eines reno­vie­rungs­be­dürf­ti­gen Objekts soll­te erfah­re­nen Anle­gern vor­be­hal­ten wer­den. Dort wer­den grö­ße­re Reno­vie­run­gen, die kost­spie­li­ger sind voll­bracht, um den Wert der Immo­bi­li­en, die die Inves­to­ren kau­fen, zu erhö­hen. Das Bil­den von Rück­la­gen soll­ten immer berück­sich­tigt werden. 
8. von 10 Tipps: Steu­er­vor­tei­le nicht nutzen
Anle­ger, die in Immo­bi­li­en inves­tie­ren soll­ten, die steu­er­li­chen Vor­tei­le, die man in die­ser Asset­klas­se hat, gel­tend machen kann. Ins­ge­samt 2% der Inves­ti­ti­ons­sum­me abzüg­lich des Grund­stücks kön­nen jähr­lich abge­schrie­ben wer­den. Die Erhal­tungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men sind eben­falls von der Steu­er absetz­bar. Ein Steu­er­be­ra­ter soll­te bei der Kapi­tal­an­la­ge­stra­te­gie mit ein­be­zo­gen werden.
9. von 10 Tipps: Risi­ko: Vermieter
Poten­zi­el­le Risi­ken, wel­che die Miet­ren­di­te ver­rin­gern wie zum Bei­spiel Kos­ten bei Mie­ter­wech­sel oder Leer­stand gehö­ren zum Invest­ment Immo­bi­lie mit dazu. Als Ver­mie­ter soll­ten Sie oder die Haus­ver­wal­tung nur Sor­gen dafür tra­gen, dass Miet­in­ter­es­sen­ten ordent­lich geprüft wer­den um das Risi­ko so gering wie mög­lich zu halten.
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10. von 10 Tipps: Zu viel Eigenkapital
Ein Haus­kauf wird größ­ten­teils mit Fremd­ka­pi­tal finan­ziert. Die Bank wünscht, dass neben dem Kauf­preis plus Neben­kos­ten ein gewis­ser Anteil als Eigen­ka­pi­tal hin­ter­legt wird. Ein­stei­ger, die in Immo­bi­li­en inves­tie­ren zah­len meis­tens zu viel Eigen­ka­pi­tal. Der Fremd­fi­nan­zie­rungs­he­bel­b­leibt aus. Für Inves­to­ren, die kein Eigen­ka­pi­tal zur Ver­fü­gung haben oder nicht ein­brin­gen möch­ten zei­ge ich Ihnen, wel­cher Weg der Mög­lich­kei­ten sich ergibt, mit wenig oder ganz ohne Eigen­ka­pi­tal eine Immo­bi­lie zu kau­fen. War­um sich ein Haus­kauf (ohne Eigen­ka­pi­tal) lohnt, fin­den Sie auf die­ser Sei­te – Immo­bi­lie kaufen.
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