Kapi­tal­an­la­ge Immobilien

Immo­bi­li­en als Kapi­tal­an­la­ge gewinnt seit gerau­mer Zeit immer mehr an Bedeu­tung. Die Kon­se­quenz: Prei­se und Mie­ten stei­gen. Die Fra­ge, die sich Inves­to­ren stel­len, lohnt sich die Geld­an­la­ge noch? Exper­ten sind sich bei der Ant­wort zur sichers­ten Kapi­tal­an­la­ge einig: JA! Das his­to­ri­sche Nied­rig­zins­um­feld und die Zukunfts­aus­sich­ten der Kapi­tal­an­la­ge Immo­bi­li­en ins­be­son­de­re in den Metro­po­len spie­len eine wesent­li­che Rol­le und die Inves­to­ren kön­nen sich auch ertrag­rei­che Ren­di­ten freu­en! Die Kapi­tal­an­la­ge Immo­bi­li­en ist den ande­ren Anla­ge­for­men über­le­gen. Wie­so wir die­ser Über­zeu­gung sind, dass die Kapi­tal­an­la­ge Immo­bi­li­en über­le­gen ist, wer­den wir Ihnen im fol­gen­den Abschnitt näher bringen.

Inhalts­ver­zeich­nis

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War­um Immo­bi­li­en als Kapitalanlage? 

Seit gerau­mer Zeit sind wir in einem Nied­rig­zins­um­feld ange­kom­men. Das hat dazu geführt, dass vie­le For­men der Kapi­tal­an­la­ge nicht mehr so popu­lär sind wie frü­her. Das Kau­fen von Staats­an­lei­hen oder Anlei­hen wird immer weni­ger. Nichts­des­to­trotz ist das Beton­gold belieb­ter denn je zuvor. Immo­bi­li­en als Geld­an­la­ge ist in der heu­ti­gen Zeit ein beacht­li­ches Invest­ment. Denn die hohen Zin­sen, vor denen vie­le Angst hat­ten und dazu geführt hat, dass Men­schen immer weni­ger Immo­bi­li­en kau­fen, gehö­ren nun der Ver­gan­gen­heit an. Wenn Sie heu­te Geld in eine Immo­bi­lie anle­gen, pro­fi­tie­ren Sie von den nied­ri­gen Zin­sen. Dar­über hin­aus beschaf­fen Sie sich wei­te­re Vor­tei­le, die die Kapi­tal­an­la­ge Immo­bi­li­en, mit sich bringt. Unter ande­rem gehö­ren dazu der Infla­ti­ons­schutz, die Stei­ge­rung des Wer­tes und schließ­lich die Steu­er­vor­tei­le, die die The­ma­tik Immo­bi­li­en inter­es­san­ter machen.

Ein wich­ti­ges Argu­ment, wel­che nicht oft aus­ge­spro­chen wird: Vie­le Inves­to­ren oder auch Inter­es­sen­ten, die den Wunsch äußern, als Kapi­tal­an­la­ge eine Immo­bi­lie kau­fen zu wol­len, wis­sen schlicht­weg nicht, dass man kaum Eigen­ka­pi­tal benö­tigt, um die ers­te Immo­bi­lie kau­fen zu kön­nen. In einem wei­te­ren Arti­kel fin­den Sie mehr zum The­ma Haus­kauf ohne Eigen­ka­pi­tal. Der Angel­punkt hin­sicht­lich des The­mas Häu­ser kau­fen ist eine gute Finan­zie­rung. Denn erfah­re­ne Immo­bi­li­en­mak­ler sind sich einig: Im Ein­kauf liegt der Gewinn. Zie­le bei der Kapi­tal­an­la­ge sind immer anders. Bei­spiels­wei­se möch­te ein Anle­ger ein Haus kau­fen und sich ein Bestand an Immo­bi­li­en auf­bau­en. Das Haus soll sich selbst finan­zie­ren und monat­li­che monat­li­che Über­schüs­se (Cash­flow) erwirtschaften.

Stra­te­gie bei der Kapi­tal­an­la­ge Immobilien 

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Stra­te­gie 1: „Buy and Hold“

Aus der eng­li­schen Begriff­lich­keit lässt sich erschlie­ßen, dass bei die­ser Kapi­tal­an­la­ge­stra­te­gie Immo­bi­li­en auf unbe­stimm­te Zeit im Bestand blei­ben. Wenn Sie also Ihre gewünsch­te Immo­bi­lie gefun­den haben, heißt es erst­mal Immo­bi­li­en kau­fen. Im bes­ten Fall ist die Immo­bi­lie voll ver­mie­tet und der Cash­flow nach den Kapi­tal­kos­ten (Zins und Til­gung) nach Besitz­über­gang posi­tiv. Posi­tiv auf die­se Kapi­tal­an­la­ge wirkt sich immer die Wert­stei­ge­rung durch eine attrak­ti­ve Lage der Immo­bi­lie aus.

Der „Buy and Hol­der“ möch­te mit rela­tiv über­schau­ba­rem Auf­wand die Immo­bi­li­en hal­ten. Klei­ne­re Reno­vie­run­gen oder Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, wie zum Bei­spiel ein neu­er Anstrich wer­den durch­ge­führt, um die Woh­nun­gen in einem ver­miet­ba­ren Zustand zu belassen.

Der Return on Invest­ment der Kapi­tal­an­la­ge wird durch die Anglei­chung der Mie­ten an den Miet­spie­gel gewähr­leis­tet. Dafür eig­nen sich beson­ders Immo­bi­li­en, spe­zi­ell Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser, zu kau­fen, bei denen die Mie­te unter­halb des Miet­spie­gels liegt. Mit gerin­gem Auf­wand kann so der Return on Invest­ment (ROI) des Hau­ses durch die monat­li­chen Mehr­ein­nah­men der Mie­te geho­belt wer­den. Die­se Stra­te­gie eig­net sich beson­ders für den Start­schuss eines Immobilien-Investors.

Nach 10 Jah­ren ent­fällt nach dem Steu­er­ge­setz die soge­nann­te Spe­ku­la­ti­ons­frist und Sie kön­nen die Immo­bi­lie steu­er­frei ver­kau­fen und pro­fi­tie­ren voll von dem erwirt­schaf­te­ten Gewinn durch den Verkauf der Immobilie.

Stra­te­gie 2: „Fix und Flip“ 

Fix und Flip beschreibt grund­sätz­lich eher eine Kapi­tal­an­la­ge­stra­te­gie eines klas­si­schen Unter­neh­mers. Bei die­ser Kapi­tal­an­la­ge kau­fen Inves­to­ren Immo­bi­li­en, die in einem reno­vie­rungs­be­dürf­ti­gen Zustand sind und auf­ge­wer­tet so ein höhe­res Level an Nut­zung errei­chen. Ziel die­ser Kapi­tal­an­la­ge ist es abzüg­lich der Reno­vie­rungs­maß­nah­men im Verkauf einen Gewinn zu erzielen.

Die Immo­bi­li­en wer­den saniert oder reno­viert und mit inter­es­san­ten Ein­zel­hei­ten auf­ge­wer­tet. Es bie­tet sich dafür eine soli­de Grund­ba­sis an, wor­in durch opti­sche Gestal­tungs­maß­nah­men, wie die Neu­ge­stal­tung des Ein­gangs­be­reichs, die Umge­stal­tung der Gar­ten­an­la­ge oder die Neu­ge­stal­tung der Bäder und Fuß­bö­den ein Ver­ständ­nis sei­tens der Mie­ter für eine höhe­re Mie­te erreicht wird.

Bei Fixing-Up Inves­ti­tio­nen in eine Immo­bi­lie soll­te berück­sich­tigt wer­den, dass der Verkauf der Immo­bi­li­en vor 10 Jah­ren steu­er­lich gel­tend gemacht wer­den muss. Als Pri­vat­per­son soll­ten Sie vor allem dar­auf Acht geben, dass Sie aus steu­er­li­cher Sicht durch die Kapi­tal­an­la­ge nicht gewerb­lich „infi­ziert“ wer­den. Damit Sie nicht als gewerb­li­cher Immo­bi­li­en­händ­ler durch das Finanz­amt ein­ge­stuft wer­den, soll­ten Sie inner­halb von 5 Jah­ren nicht mehr als 3 Immo­bi­li­en ver­kau­fen. Ein­mal „infi­ziert“ ist ein Verkauf der Immo­bi­lie auch nach 10 Jah­ren voll zu versteuern.

Schließ­lich fest­hal­ten kann man, dass „Fix und Flip“ mehr für erfah­re­ne Inves­to­ren gedacht ist, die das Gan­ze bei­spiels­wei­se inner­halb einer GmbH machen möch­ten. Ein Steu­er­be­ra­ter soll­te in die­ser Kapi­tal­an­la­ge­stra­te­gie mit ein­be­zo­gen werden.

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kapitalanlage-geldanlage-immobilietitle|haus kaufen ohne eigenkapital - Hauskauf

Stra­te­gie 3: „1/3/10 Strategie“

Die 1/3/10 Stra­te­gie beschreibt bei­de zuvor beschrie­be­nen Stra­te­gien in Kom­bi­na­ti­on, wobei die sinn­volls­ten Aspek­te aus bei­den Metho­den ver­eint wer­den. Die Gewin­ne durch die Kapi­tal­an­la­ge ent­ste­hen hier­bei durch die cle­ve­re Anwen­dung der Steuergesetze.

Inner­halb der ers­ten 3 Jah­re wer­den nur die nötigs­ten Reno­vie­run­gen an den Immo­bi­li­en durch­ge­führt und steu­er­lich abge­setzt. Der Gesetz­ge­ber sieht in die­sem Zeit­raum vor, dass maxi­mal 15% (plus MwSt.) des Kauf­prei­ses steu­er­lich als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den kön­nen. Die­se Gren­ze soll­te somit nicht über­schrit­ten wer­den, sonst dro­hen die übli­chen 40 bzw. 50 Jah­re Abschreibungen.

Spä­ter kön­nen grö­ße­re Reno­vie­run­gen, die kost­spie­li­ger sind, voll­bracht wer­den, um den Wert der Immo­bi­lie, die die Inves­to­ren kau­fen, zu erhö­hen. Hier­bei kön­nen die Aus­ga­ben zur Kapi­tal­an­la­ge als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den und durch die Auf­wer­tung stei­gen die Miet­ein­nah­men und der Ver­kaufs­preis der Immo­bi­lie. Schließ­lich kön­nen Sie auch wie bei der „Buy and Hold“- Stra­te­gie nach 10 Jah­ren die Immo­bi­li­en steu­er­frei verkaufen.

Fazit — Kapitalanlagestrategien 

Wir haben nun die drei häu­figs­ten ange­wand­ten Stra­te­gien für die Kapi­tal­an­la­ge Immo­bi­li­en beschrie­ben. Wich­tig ist es, dass die Stra­te­gie aus­ge­wählt wer­den soll­te, die zu Ihren per­sön­li­chen Bedürf­nis­sen und Vor­stel­lun­gen passt. Im Prin­zip kau­fen alle Inves­to­ren die Immo­bi­li­en, aller­dings arbei­ten „Buy and Hol­der“ natür­lich in Sum­me weni­ger als Unter­neh­mer bei Fixing-Up Inves­ti­tio­nen. Dafür ver­spricht die „Fix und Flip“-Strategie schnell gutes Kapi­tal, ver­langt aber dafür auch mehr Erfah­rung bei die­ser Kapi­tal­an­la­ge.


Die 1/3/10 Stra­te­gie kom­bi­niert bei­de Her­an­ge­hens­wei­sen und kann so gut wie eine Ein­fach­heit wie „Buy and Hold“ nach­wei­sen. Wäh­len Sie bedacht Ihre Stra­te­gie bei der Kapitalanlage!

Tipp als Kapi­tal­an­la­ge: Mehrfamilienhaus 

Siche­re und lang­fris­ti­ge Kapitalanlage

Durch das his­to­ri­sche Nied­rig­zins­um­feld sind vie­le Geld­an­la­gen, die man nor­ma­ler­wei­se als Kapi­tal­an­la­ge­form als Alter­na­ti­ve hät­te betrach­ten kön­nen wie Staats­an­lei­hen, Ren­ten­pa­pie­re weni­ger attraktiv. 

Steu­er­be­güns­tig­te Kapitalanlage

Ins­ge­samt 2% der Inves­ti­ti­ons­sum­me abzüg­lich des Grund­stücks kön­nen jähr­lich abge­schrie­ben wer­den. Das jähr­lich zu ver­steu­ern­de Ein­kom­men kann durch zeit­lich pas­send vor­ge­nom­me­ne Reno­vie­run­gen rech­ne­risch nied­ri­ger aus­fal­len, als vor dem Invest­ment in das Mehrfamilienhaus. 

Infla­ti­ons­schutz

Immo­bi­li­en glei­chen eine Geld­ent­wer­tung aus. Durch die Infla­ti­on steigt der Preis der Immo­bi­lie, wobei das Geld sei­nen Wert ver­liert. Umso deut­li­cher, wenn das Objekt fremd­fi­nan­ziert wur­de, da der Nenn­wert der Schul­den gleich­bleibt, jedoch der tat­säch­li­che Wert der Schul­den durch die Infla­ti­on sinkt. 

Sach­wert­an­la­ge

Ein Mehr­fa­mi­li­en­haus als Kapi­tal­an­la­ge zu kau­fen wird von vie­len Pri­vat­in­ves­to­ren favo­ri­siert. Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser bie­ten dem Anle­ger Mit­ge­stal­tungs- und Ein­fluss­mög­lich­kei­ten bei der Ent­wick­lung des Invest­ments im Gegen­satz zu ein­zel­nen Woh­nun­gen wobei wich­ti­ge Ent­schei­dun­gen in der Wohn­ge­mein­schaft abge­stimmt werden. 

Zuletzt ver­kauf­te Immobilien

Häu­fi­ge Fra­gen zur Kapi­tal­an­la­ge Immobilien 

Die Kom­bi­na­ti­on aus nied­ri­gen Zin­sen und hohen Ren­di­ten ange­sichts gestie­ge­ner Mie­ten und den aktu­el­len Rah­men­be­din­gun­gen in dem Nied­rig­zins­um­feld machen Immo­bi­li­en immer inter­es­san­ter. Wei­te­re Aspek­te, wel­che Immo­bi­li­en als gute Kapi­tal­an­la­ge qua­li­fi­zie­ren, sind zum Bei­spiel die steu­er­li­chen Vor­tei­le, die man in die­ser Asset­klas­se gel­tend machen kann. So sind zum Bei­spiel die Erhal­tungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men von der Steu­er absetzbar.

Die Suche nach pas­sen­den Immo­bi­li­en, die sich als Kapi­tal­an­la­ge eig­nen, gestal­tet sich in der aktu­el­len Markt­pha­se nicht ein­fach. The­men wie das ver­füg­ba­re Kapi­tal und die zu erwar­ten­de Ren­di­te hin­sicht­lich der Geld­an­la­ge wer­den in einem ers­ten unver­bind­li­chen Gespräch bei Bau­er Immo­bi­li­en kommuniziert.

Immo­bi­li­en als Geld­an­la­ge erlaubt durch­aus diver­se Mög­lich­kei­ten in der Gestal­tung. Sie kön­nen Immo­bi­li­en anfangs ver­mie­ten und spä­ter selbst nut­zen oder auch durch die monat­li­chen Ein­nah­men ein wei­te­res Ein­kom­men, zusätz­lich zu Ihrer Ren­te, schaf­fen.


Recht­li­che Stol­per­stei­ne wie unbe­fris­te­te Miet­ver­trä­ge, auch bei Anmel­dung der Eigen­nut­zung (Auf­la­gen beach­ten), soll­ten früh­zei­tig bei der Kapi­tal­an­la­ge bedacht werden.

Das his­to­ri­sche Nied­rig­zins­um­feld in Deutsch­land hat dazu geführt, dass vie­le Kapi­tal­an­la­gen, wie Staats­an­lei­hen oder Akti­en an Beliebt­heit ver­lo­ren haben, aber nicht das Beton­gold. Durch die güns­ti­gen Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen haben Anle­ger mehr Mög­lich­kei­ten erhal­ten leich­ter in Immo­bi­li­en als Geld­an­la­ge zu investieren. 

Immo­bi­li­en sind im Unter­schied zu Wert­pa­pie­ren ein reel­ler Gegen­stand, den man anfas­sen kann. Ein unschlag­ba­res Argu­ment für vie­le. Immo­bi­li­en sind natür­lich auch Wert­schwan­kun­gen aus­ge­setzt. Als Unter­schied zu Wert­pa­pie­ren aller­dings in viel gemä­ßig­te­ren Aus­maß. Ein wei­te­rer gro­ßer Vor­teil liegt in der Mög­lich­keit der Ver­mie­tung und damit der Chan­ce für ein pas­si­ves Ein­kom­men Monat für Monat.
Das wich­tigs­te Kauf­kri­te­ri­um bei einer Immo­bi­lie ist die Lage. Die Lage schützt das ver­mie­te­te Objekt vor Miet­aus­fäl­len und damit auch vor einer finan­zi­el­len Kata­stro­phe. Das Ange­bot an Arbeits­plät­zen und die all­ge­mei­ne Infra­struk­tur bestimmt die Wert­sta­bi­li­tät der Kapitalanlage. 

Wei­ter ist auf das Bau­jahr und den Zustand des Kauf­ob­jekts zu achten.

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