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Kapitalanlage Immobilien
Immobilien als Kapitalanlage gewinnt seit geraumer Zeit immer mehr an Bedeutung. Die Konsequenz: Preise und Mieten steigen. Die Frage, die sich Investoren stellen, lohnt sich die Geldanlage noch? Experten sind sich bei der Antwort zur sichersten Kapitalanlage einig: JA! Das historische Niedrigzinsumfeld und die Zukunftsaussichten der Kapitalanlage Immobilien insbesondere in den Metropolen spielen eine wesentliche Rolle und die Investoren können sich auch ertragreiche Renditen freuen! Die Kapitalanlage Immobilien ist den anderen Anlageformen überlegen. Wieso wir dieser Überzeugung sind, dass die Kapitalanlage Immobilien überlegen ist, werden wir Ihnen im folgenden Abschnitt näher bringen.
Inhaltsverzeichnis
Warum Immobilien als Kapitalanlage?
Seit geraumer Zeit sind wir in einem Niedrigzinsumfeld angekommen. Das hat dazu geführt, dass viele Formen der Kapitalanlage nicht mehr so populär sind wie früher. Das Kaufen von Staatsanleihen oder Anleihen wird immer weniger. Nichtsdestotrotz ist das Betongold beliebter denn je zuvor. Immobilien als Geldanlage ist in der heutigen Zeit ein beachtliches Investment. Denn die hohen Zinsen, vor denen viele Angst hatten und dazu geführt hat, dass Menschen immer weniger Immobilien kaufen, gehören nun der Vergangenheit an. Wenn Sie heute Geld in eine Immobilie anlegen, profitieren Sie von den niedrigen Zinsen. Darüber hinaus beschaffen Sie sich weitere Vorteile, die die Kapitalanlage Immobilien, mit sich bringt. Unter anderem gehören dazu der Inflationsschutz, die Steigerung des Wertes und schließlich die Steuervorteile, die die Thematik Immobilien interessanter machen.
Ein wichtiges Argument, welche nicht oft ausgesprochen wird: Viele Investoren oder auch Interessenten, die den Wunsch äußern, als Kapitalanlage eine Immobilie kaufen zu wollen, wissen schlichtweg nicht, dass man kaum Eigenkapital benötigt, um die erste Immobilie kaufen zu können. In einem weiteren Artikel finden Sie mehr zum Thema Hauskauf ohne Eigenkapital. Der Angelpunkt hinsichtlich des Themas Häuser kaufen ist eine gute Finanzierung. Denn erfahrene Immobilienmakler sind sich einig: Im Einkauf liegt der Gewinn. Ziele bei der Kapitalanlage sind immer anders. Beispielsweise möchte ein Anleger ein Haus kaufen und sich ein Bestand an Immobilien aufbauen. Das Haus soll sich selbst finanzieren und monatliche monatliche Überschüsse (Cashflow) erwirtschaften.
Strategie bei der Kapitalanlage Immobilien
Strategie 1: „Buy and Hold“
Aus der englischen Begrifflichkeit lässt sich erschließen, dass bei dieser Kapitalanlagestrategie Immobilien auf unbestimmte Zeit im Bestand bleiben. Wenn Sie also Ihre gewünschte Immobilie gefunden haben, heißt es erstmal Immobilien kaufen. Im besten Fall ist die Immobilie voll vermietet und der Cashflow nach den Kapitalkosten (Zins und Tilgung) nach Besitzübergang positiv. Positiv auf diese Kapitalanlage wirkt sich immer die Wertsteigerung durch eine attraktive Lage der Immobilie aus.
Der „Buy and Holder“ möchte mit relativ überschaubarem Aufwand die Immobilien halten. Kleinere Renovierungen oder Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel ein neuer Anstrich werden durchgeführt, um die Wohnungen in einem vermietbaren Zustand zu belassen.
Der Return on Investment der Kapitalanlage wird durch die Angleichung der Mieten an den Mietspiegel gewährleistet. Dafür eignen sich besonders Immobilien, speziell Mehrfamilienhäuser, zu kaufen, bei denen die Miete unterhalb des Mietspiegels liegt. Mit geringem Aufwand kann so der Return on Investment (ROI) des Hauses durch die monatlichen Mehreinnahmen der Miete gehobelt werden. Diese Strategie eignet sich besonders für den Startschuss eines Immobilien-Investors.
Nach 10 Jahren entfällt nach dem Steuergesetz die sogenannte Spekulationsfrist und Sie können die Immobilie steuerfrei verkaufen und profitieren voll von dem erwirtschafteten Gewinn durch den Verkauf der Immobilie.
Strategie 2: „Fix und Flip“
Fix und Flip beschreibt grundsätzlich eher eine Kapitalanlagestrategie eines klassischen Unternehmers. Bei dieser Kapitalanlage kaufen Investoren Immobilien, die in einem renovierungsbedürftigen Zustand sind und aufgewertet so ein höheres Level an Nutzung erreichen. Ziel dieser Kapitalanlage ist es abzüglich der Renovierungsmaßnahmen im Verkauf einen Gewinn zu erzielen.
Die Immobilien werden saniert oder renoviert und mit interessanten Einzelheiten aufgewertet. Es bietet sich dafür eine solide Grundbasis an, worin durch optische Gestaltungsmaßnahmen, wie die Neugestaltung des Eingangsbereichs, die Umgestaltung der Gartenanlage oder die Neugestaltung der Bäder und Fußböden ein Verständnis seitens der Mieter für eine höhere Miete erreicht wird.
Bei Fixing-Up Investitionen in eine Immobilie sollte berücksichtigt werden, dass der Verkauf der Immobilien vor 10 Jahren steuerlich geltend gemacht werden muss. Als Privatperson sollten Sie vor allem darauf Acht geben, dass Sie aus steuerlicher Sicht durch die Kapitalanlage nicht gewerblich „infiziert“ werden. Damit Sie nicht als gewerblicher Immobilienhändler durch das Finanzamt eingestuft werden, sollten Sie innerhalb von 5 Jahren nicht mehr als 3 Immobilien verkaufen. Einmal „infiziert“ ist ein Verkauf der Immobilie auch nach 10 Jahren voll zu versteuern.
Schließlich festhalten kann man, dass „Fix und Flip“ mehr für erfahrene Investoren gedacht ist, die das Ganze beispielsweise innerhalb einer GmbH machen möchten. Ein Steuerberater sollte in dieser Kapitalanlagestrategie mit einbezogen werden.
Strategie 3: „1/3/10 Strategie“
Die 1/3/10 Strategie beschreibt beide zuvor beschriebenen Strategien in Kombination, wobei die sinnvollsten Aspekte aus beiden Methoden vereint werden. Die Gewinne durch die Kapitalanlage entstehen hierbei durch die clevere Anwendung der Steuergesetze.
Innerhalb der ersten 3 Jahre werden nur die nötigsten Renovierungen an den Immobilien durchgeführt und steuerlich abgesetzt. Der Gesetzgeber sieht in diesem Zeitraum vor, dass maximal 15% (plus MwSt.) des Kaufpreises steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Diese Grenze sollte somit nicht überschritten werden, sonst drohen die üblichen 40 bzw. 50 Jahre Abschreibungen.
Später können größere Renovierungen, die kostspieliger sind, vollbracht werden, um den Wert der Immobilie, die die Investoren kaufen, zu erhöhen. Hierbei können die Ausgaben zur Kapitalanlage als Werbungskosten geltend gemacht werden und durch die Aufwertung steigen die Mieteinnahmen und der Verkaufspreis der Immobilie. Schließlich können Sie auch wie bei der „Buy and Hold“- Strategie nach 10 Jahren die Immobilien steuerfrei verkaufen.
Fazit — Kapitalanlagestrategien
Wir haben nun die drei häufigsten angewandten Strategien für die Kapitalanlage Immobilien beschrieben. Wichtig ist es, dass die Strategie ausgewählt werden sollte, die zu Ihren persönlichen Bedürfnissen und Vorstellungen passt. Im Prinzip kaufen alle Investoren die Immobilien, allerdings arbeiten „Buy and Holder“ natürlich in Summe weniger als Unternehmer bei Fixing-Up Investitionen. Dafür verspricht die „Fix und Flip“-Strategie schnell gutes Kapital, verlangt aber dafür auch mehr Erfahrung bei dieser Kapitalanlage.
Die 1/3/10 Strategie kombiniert beide Herangehensweisen und kann so gut wie eine Einfachheit wie „Buy and Hold“ nachweisen. Wählen Sie bedacht Ihre Strategie bei der Kapitalanlage!
Tipp: Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage
Sichere und langfristige Kapitalanlage
Durch das historische Niedrigzinsumfeld sind viele Geldanlagen, die man normalerweise als Kapitalanlageform als Alternative hätte betrachten können wie Staatsanleihen, Rentenpapiere weniger attraktiv.
Steuerbegünstigte Kapitalanlage
Insgesamt 2% der Investitionssumme abzüglich des Grundstücks können jährlich abgeschrieben werden. Das jährlich zu versteuernde Einkommen kann durch zeitlich passend vorgenommene Renovierungen rechnerisch niedriger ausfallen, als vor dem Investment in das Mehrfamilienhaus.
Inflationsschutz
Immobilien gleichen eine Geldentwertung aus. Durch die Inflation steigt der Preis der Immobilie, wobei das Geld seinen Wert verliert. Umso deutlicher, wenn das Objekt fremdfinanziert wurde, da der Nennwert der Schulden gleichbleibt, jedoch der tatsächliche Wert der Schulden durch die Inflation sinkt.
Sachwertanlage
Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu kaufen wird von vielen Privatinvestoren favorisiert. Mehrfamilienhäuser bieten dem Anleger Mitgestaltungs- und Einflussmöglichkeiten bei der Entwicklung des Investments im Gegensatz zu einzelnen Wohnungen wobei wichtige Entscheidungen in der Wohngemeinschaft abgestimmt werden.
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Häufige Fragen zur Kapitalanlage Immobilien
Warum ist der Immobilienkauf als Kapitalanlage geeignet?
Die Kombination aus niedrigen Zinsen und hohen Renditen angesichts gestiegener Mieten und den aktuellen Rahmenbedingungen in dem Niedrigzinsumfeld machen Immobilien immer interessanter. Weitere Aspekte, welche Immobilien als gute Kapitalanlage qualifizieren, sind zum Beispiel die steuerlichen Vorteile, die man in dieser Assetklasse geltend machen kann. So sind zum Beispiel die Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen von der Steuer absetzbar.
Wie finde ich die passende Immobilie als Geldanlage?
Die Suche nach passenden Immobilien, die sich als Kapitalanlage eignen, gestaltet sich in der aktuellen Marktphase nicht einfach. Themen wie das verfügbare Kapital und die zu erwartende Rendite hinsichtlich der Geldanlage werden in einem ersten unverbindlichen Gespräch bei Bauer Immobilien kommuniziert.
Sind Immobilien als Kapitalanlage für die Altersvorsorge geeignet?
Immobilien als Geldanlage erlaubt durchaus diverse Möglichkeiten in der Gestaltung. Sie können Immobilien anfangs vermieten und später selbst nutzen oder auch durch die monatlichen Einnahmen ein weiteres Einkommen, zusätzlich zu Ihrer Rente, schaffen.
Rechtliche Stolpersteine wie unbefristete Mietverträge, auch bei Anmeldung der Eigennutzung (Auflagen beachten), sollten frühzeitig bei der Kapitalanlage bedacht werden.
Sind Immobilien als Geldanlage geeignet?
Das historische Niedrigzinsumfeld in Deutschland hat dazu geführt, dass viele Kapitalanlagen, wie Staatsanleihen oder Aktien an Beliebtheit verloren haben, aber nicht das Betongold. Durch die günstigen Immobilienfinanzierungen haben Anleger mehr Möglichkeiten erhalten leichter in Immobilien als Geldanlage zu investieren.
Immobilien sind im Unterschied zu Wertpapieren ein reeller Gegenstand, den man anfassen kann. Ein unschlagbares Argument für viele. Immobilien sind natürlich auch Wertschwankungen ausgesetzt. Als Unterschied zu Wertpapieren allerdings in viel gemäßigteren Ausmaß. Ein weiterer großer Vorteil liegt in der Möglichkeit der Vermietung und damit der Chance für ein passives Einkommen Monat für Monat.
Immobilien sind im Unterschied zu Wertpapieren ein reeller Gegenstand, den man anfassen kann. Ein unschlagbares Argument für viele. Immobilien sind natürlich auch Wertschwankungen ausgesetzt. Als Unterschied zu Wertpapieren allerdings in viel gemäßigteren Ausmaß. Ein weiterer großer Vorteil liegt in der Möglichkeit der Vermietung und damit der Chance für ein passives Einkommen Monat für Monat.
Worauf ist zu achten bei der Immobilie als Kapitalanlage?
Das wichtigste Kaufkriterium bei einer Immobilie ist die Lage. Die Lage schützt das vermietete Objekt vor Mietausfällen und damit auch vor einer finanziellen Katastrophe. Das Angebot an Arbeitsplätzen und die allgemeine Infrastruktur bestimmt die Wertstabilität der Kapitalanlage.
Weiter ist auf das Baujahr und den Zustand des Kaufobjekts zu achten.
Weiter ist auf das Baujahr und den Zustand des Kaufobjekts zu achten.
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