Seit geraumer Zeit sind wir in einem Niedrigzinsumfeld angekommen. Das hat dazu geführt, dass viele Formen der Kapitalanlage nicht mehr so populär sind wie früher. Das Kaufen von Staatsanleihen oder Anleihen wird immer weniger. Nichtsdestotrotz ist das Betongold beliebter denn je zuvor. Immobilien als Geldanlage ist in der heutigen Zeit ein beachtliches Investment. Denn die hohen Zinsen, vor denen viele Angst hatten und dazu geführt hat, dass Menschen immer weniger Immobilien kaufen, gehören nun der Vergangenheit an. Wenn Sie heute Geld in eine Immobilie anlegen, profitieren Sie von den niedrigen Zinsen. Darüber hinaus beschaffen Sie sich weitere Vorteile, die die Kapitalanlage Immobilien, mit sich bringt. Unter anderem gehören dazu der Inflationsschutz, die Steigerung des Wertes und schließlich die Steuervorteile, die die Thematik Immobilien interessanter machen.
Aus der englischen Begrifflichkeit lässt sich erschließen, dass bei dieser Kapitalanlagestrategie Immobilien auf unbestimmte Zeit im Bestand bleiben. Wenn Sie also Ihre gewünschte Immobilie gefunden haben, heißt es erstmal Immobilien kaufen. Im besten Fall ist die Immobilie voll vermietet und der Cashflow nach den Kapitalkosten (Zins und Tilgung) nach Besitzübergang positiv. Positiv auf diese Kapitalanlage wirkt sich immer die Wertsteigerung durch eine attraktive Lage der Immobilie aus.
Der „Buy and Holder“ möchte mit relativ überschaubarem Aufwand die Immobilien halten. Kleinere Renovierungen oder Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel ein neuer Anstrich werden durchgeführt, um die Wohnungen in einem vermietbaren Zustand zu belassen.
Der Return on Investment der Kapitalanlage wird durch die Angleichung der Mieten an den Mietspiegel gewährleistet. Dafür eignen sich besonders Immobilien, speziell Mehrfamilienhäuser, zu kaufen, bei denen die Miete unterhalb des Mietspiegels liegt. Mit geringem Aufwand kann so der Return on Investment (ROI) des Hauses durch die monatlichen Mehreinnahmen der Miete gehobelt werden. Diese Strategie eignet sich besonders für den Startschuss eines Immobilien-Investors.
Nach 10 Jahren entfällt nach dem Steuergesetz die sogenannte Spekulationsfrist und Sie können die Immobilie steuerfrei verkaufen und profitieren voll von dem erwirtschafteten Gewinn durch den Verkauf der Immobilie.
Fix und Flip beschreibt grundsätzlich eher eine Kapitalanlagestrategie eines klassischen Unternehmers. Bei dieser Kapitalanlage kaufen Investoren Immobilien, die in einem renovierungsbedürftigen Zustand sind und aufgewertet so ein höheres Level an Nutzung erreichen. Ziel dieser Kapitalanlage ist es abzüglich der Renovierungsmaßnahmen im Verkauf einen Gewinn zu erzielen.
Die Immobilien werden saniert oder renoviert und mit interessanten Einzelheiten aufgewertet. Es bietet sich dafür eine solide Grundbasis an, worin durch optische Gestaltungsmaßnahmen, wie die Neugestaltung des Eingangsbereichs, die Umgestaltung der Gartenanlage oder die Neugestaltung der Bäder und Fußböden ein Verständnis seitens der Mieter für eine höhere Miete erreicht wird.
Bei Fixing-Up Investitionen in eine Immobilie sollte berücksichtigt werden, dass der Verkauf der Immobilien vor 10 Jahren steuerlich geltend gemacht werden muss. Als Privatperson sollten Sie vor allem darauf Acht geben, dass Sie aus steuerlicher Sicht durch die Kapitalanlage nicht gewerblich „infiziert“ werden. Damit Sie nicht als gewerblicher Immobilienhändler durch das Finanzamt eingestuft werden, sollten Sie innerhalb von 5 Jahren nicht mehr als 3 Immobilien verkaufen. Einmal „infiziert“ ist ein Verkauf der Immobilie auch nach 10 Jahren voll zu versteuern.
Schließlich festhalten kann man, dass „Fix und Flip“ mehr für erfahrene Investoren gedacht ist, die das Ganze beispielsweise innerhalb einer GmbH machen möchten. Ein Steuerberater sollte in dieser Kapitalanlagestrategie mit einbezogen werden.
Die 1/3/10 Strategie beschreibt beide zuvor beschriebenen Strategien in Kombination, wobei die sinnvollsten Aspekte aus beiden Methoden vereint werden. Die Gewinne durch die Kapitalanlage entstehen hierbei durch die clevere Anwendung der Steuergesetze.
Innerhalb der ersten 3 Jahre werden nur die nötigsten Renovierungen an den Immobilien durchgeführt und steuerlich abgesetzt. Der Gesetzgeber sieht in diesem Zeitraum vor, dass maximal 15% (plus MwSt.) des Kaufpreises steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Diese Grenze sollte somit nicht überschritten werden, sonst drohen die üblichen 40 bzw. 50 Jahre Abschreibungen.
Später können größere Renovierungen, die kostspieliger sind, vollbracht werden, um den Wert der Immobilie, die die Investoren kaufen, zu erhöhen. Hierbei können die Ausgaben zur Kapitalanlage als Werbungskosten geltend gemacht werden und durch die Aufwertung steigen die Mieteinnahmen und der Verkaufspreis der Immobilie. Schließlich können Sie auch wie bei der „Buy and Hold“- Strategie nach 10 Jahren die Immobilien steuerfrei verkaufen.
Wir haben nun die drei häufigsten angewandten Strategien für die Kapitalanlage Immobilien beschrieben. Wichtig ist es, dass die Strategie ausgewählt werden sollte, die zu Ihren persönlichen Bedürfnissen und Vorstellungen passt. Im Prinzip kaufen alle Investoren die Immobilien, allerdings arbeiten „Buy and Holder“ natürlich in Summe weniger als Unternehmer bei Fixing-Up Investitionen. Dafür verspricht die „Fix und Flip“-Strategie schnell gutes Kapital, verlangt aber dafür auch mehr Erfahrung bei dieser Kapitalanlage.
Die 1/3/10 Strategie kombiniert beide Herangehensweisen und kann so gut wie eine Einfachheit wie „Buy and Hold“ nachweisen. Wählen Sie bedacht Ihre Strategie bei der Kapitalanlage!
Durch das historische Niedrigzinsumfeld sind viele Geldanlagen, die man normalerweise als Kapitalanlageform als Alternative hätte betrachten können wie Staatsanleihen, Rentenpapiere weniger attraktiv.
Insgesamt 2% der Investitionssumme abzüglich des Grundstücks können jährlich abgeschrieben werden. Das jährlich zu versteuernde Einkommen kann durch zeitlich passend vorgenommene Renovierungen rechnerisch niedriger ausfallen, als vor dem Investment in das Mehrfamilienhaus.
Immobilien gleichen eine Geldentwertung aus. Durch die Inflation steigt der Preis der Immobilie, wobei das Geld seinen Wert verliert. Umso deutlicher, wenn das Objekt fremdfinanziert wurde, da der Nennwert der Schulden gleichbleibt, jedoch der tatsächliche Wert der Schulden durch die Inflation sinkt.
Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu kaufen wird von vielen Privatinvestoren favorisiert. Mehrfamilienhäuser bieten dem Anleger Mitgestaltungs- und Einflussmöglichkeiten bei der Entwicklung des Investments im Gegensatz zu einzelnen Wohnungen wobei wichtige Entscheidungen in der Wohngemeinschaft abgestimmt werden.
Bei dem Objekt in der Weiherstraße in Villingen-Schwenningen handelt es sich um ein im Jahr 1984 errichtetes Mehrfamilienhaus mit einer Grundstücksgröße von 1521 m². Das
Bei dem Objekt in der Lindenstraße in Krefeld handelt es sich um ein im Jahr 1967 errichtetes Mehrfamilienhaus mit einer Grundstücksfläche von 287 m². Das
Bei dem Objekt in der Liebigstraße in Köln handelt es sich um ein im Jahr 1947 errichtetes Mehrfamilienhaus mit einer Grundstücksfläche von 256 m² mit
Die Suche nach passenden Immobilien, die sich als Kapitalanlage eignen, gestaltet sich in der aktuellen Marktphase nicht einfach. Themen wie das verfügbare Kapital und die zu erwartende Rendite hinsichtlich der Geldanlage werden in einem ersten unverbindlichen Gespräch bei Bauer Immobilien kommuniziert.
Immobilien als Geldanlage erlaubt durchaus diverse Möglichkeiten in der Gestaltung. Sie können Immobilien anfangs vermieten und später selbst nutzen oder auch durch die monatlichen Einnahmen ein weiteres Einkommen, zusätzlich zu Ihrer Rente, schaffen.
Rechtliche Stolpersteine wie unbefristete Mietverträge, auch bei Anmeldung der Eigennutzung (Auflagen beachten), sollten frühzeitig bei der Kapitalanlage bedacht werden.
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