Kün­di­gung wegen ver­spä­te­ter Mietzahlung

Häu­fig füh­len sich Ver­mie­ter beim Ver­such Mie­ter mit einer schlech­ten Zah­lungs­mo­ral zu kün­di­gen ein­ge­engt. Ein Gerichts­pro­zess ist oft unaus­weich­lich, was mit uner­war­te­ten Kos­ten ver­bun­den sein kann, wenn die Kla­ge abge­lehnt wird. Den­noch han­delt es sich hier­bei um ein rela­tiv simp­les The­ma, wel­ches sich in weni­gen Aspek­ten erklä­ren lässt. Wir haben es uns zur Auf­ga­be gemacht, ein­mal einen Über­blick über die Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten bei ver­spä­te­ten Miet­zah­lun­gen zu bieten.

Recht­li­che Aspek­te ver­spä­te­ter Mietzahlungen

Die meis­ten Ver­mie­ter, die ein­mal Erfah­run­gen mit unpünkt­li­chen Miet­zah­lun­gen gemacht haben, sind sich über die Mög­lich­kei­ten, nach §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB zu kün­di­gen, bewusst. Die­se Para­gra­phen bestim­men, dass ein Ver­mie­ter sei­nem Mie­ter außer­or­dent­lich frist­los kün­di­gen kann, wenn sich die­ser an zwei auf­ein­an­der­fol­gen­den Zah­lungs­ter­mi­nen mit min­des­tens einer Zah­lung im Ver­zug befin­det. Zudem ist eine Kün­di­gung mög­lich, wenn ein Mie­ter mit der Ent­rich­tung einer Zah­lung in Ver­zug ist, die die Höhe der Mie­te für zwei Mona­ten erreicht. Die­se Rege­lun­gen geben Mie­tern viel Fle­xi­bi­li­tät die Miet­zah­lung nicht ernst zu neh­men und ein­ma­lig ihre Zah­lungs­pflich­ten zu ver­let­zen, ohne dass der Bestand des Miet­ver­hält­nis­ses in Gefahr ist. Ver­mie­ter und Mie­ter soll­ten sich jedoch nicht dar­auf ver­las­sen, dass eine Kün­di­gung nur beim in Kraft tre­ten der bei­den Para­gra­phen mög­lich ist, da eine Kün­di­gung wegen unpünkt­li­cher Zah­lun­gen auch mög­lich ist, wenn die Ver­let­zun­gen der Zah­lungs­pflich­ten deut­lich weni­ger schwer­wie­gend waren, als dies in §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB beschrie­ben ist.

Das außer­or­dent­li­che Been­den eines Mietvertrages

Blei­ben Mah­nun­gen wegen unpünkt­li­chen Miet­zah­lun­gen unbe­ach­tet, bestehen grund­sätz­lich eini­ge Optio­nen den Miet­ver­trag zu been­den. Eine Mög­lich­keit ist es eine Kün­di­gung auf § 543 Abs.1 BGB zu stüt­zen, wel­cher besagt, dass ein Miet­ver­hält­nis aus einem wich­ti­gen Grund been­det wer­den kann, ohne die­sen Grund zu nen­nen. Nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung bie­tet dies jedoch nicht die Mög­lich­keit §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB außer Kraft zu set­zen und das Miet­ver­hält­nis vor­zei­tig zu been­den, wenn kei­ne Frist­set­zung oder Abmah­nung im Vor­aus erfolgt ist.* Für die Kün­di­gung nach § 543 Abs.1 BGB bedarf es im Gegen­satz zu den zwei ande­ren Para­gra­phen einer Inter­es­sen­ab­wä­gung mit dem Mie­ter, wel­che die Grün­de für die ver­spä­te­te Zah­lung, die Ein­kom­mens­si­tua­ti­on bei­der Par­tei­en und ande­re Aspek­te, wie die Reak­ti­on des Ver­mie­ters oder den Zeit­raum der ver­säum­ten Zah­lun­gen in Betracht zieht. Die­se Inter­es­sen­ab­wä­gung ist für beson­ders gro­be Fäl­le essen­ti­ell und bie­tet Mög­lich­kei­ten außer­halb der bei­den recht spät grei­fen­den Para­gra­phen zu kün­di­gen. 2

Der Ver­lauf einer Kün­di­gung nach erfolg­rei­cher Abmahnung

Häu­fig schei­tert die außer­or­dent­li­che Been­di­gung des Miet­ver­tra­ges anhand von for­ma­len Feh­lern. Form­ver­trä­ge bie­ten kei­ne Garan­tie die­se Feh­ler zu ver­mei­den und die Kün­di­gung wirk­sam zu machen, wes­halb sich das Kon­sul­tie­ren eines spe­zia­li­sier­ten Anwalts defi­ni­tiv emp­feh­len lässt. Im Vor­feld der Kün­di­gung muss die Abmah­nung, bzw. Frist­set­zung schon förm­lich kor­rekt auf­ge­baut wer­den, was einer genau­en Unter­rich­tung durch den Ver­mie­ter über Mög­lich­kei­ten, die Kün­di­gung aus dem Weg zu schaf­fen, bedarf. Das Andro­hen einer Kün­di­gung ist hier zwar nicht ver­pflich­tend, jedoch emp­feh­lens­wert, gera­de um der Abmah­nung einen beson­de­ren Aus­druck zu ver­lei­hen. Nach dem Erhalt der Abmah­nung besteht die Opti­on, das Miet­ver­hält­nis direkt nach dem Aus­fall der nächs­ten ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Zah­lung direkt zu been­den.** Wird die­se jedoch pünkt­lich bezahlt, ent­schei­det die Inter­es­sen­ab­wä­gung vor Gericht, bzw. der Ein­zel­fall über die Fort­set­zung des Miet­ver­tra­ges. Instanz­ge­rich­te ent­schei­den Kün­di­gungs­fra­gen dif­fe­ren­ziert und betrach­ten den Ein­zel­fall, was meis­tens davon abhängt, wie vie­le wei­te­re Zah­lun­gen nach dem Abmah­nen aus­fal­len und wie vie­le bereits vor­aus­ge­gan­gen sind. Bestehen Zwei­fel an der ent­spre­chen­den Situa­ti­on, bzw. an der Bestän­dig­keit vor Gericht, kön­nen Ver­mie­ter eine ordent­li­che Kün­di­gung nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB aus­spre­chen. Die­se ist gül­tig, wenn eine erheb­li­che Pflicht­ver­let­zung allein auf Grund des Aus­ma­ßes des Zah­lungs­ver­zugs oder der Zah­lungs­mo­ral ein­tritt. Eine Min­dest­vor­aus­set­zung dafür ist, dass der Miet­rück­stand eine Monats­mie­te über­steigt und die Ver­zugs­dau­er im Zeit­raum der Kün­di­gung min­des­tens einen Monat beträgt.*** Die ordent­li­che Kün­di­gung erfor­dert kei­ne Inter­es­sen­ab­wä­gung oder Abmah­nung im Vor­aus. Zudem ist eine Ent­kräf­tung durch das Befrie­di­gen der Zah­lungs­an­sprü­che des Ver­mie­ters nach­träg­lich nicht möglich.
Grund­sätz­lich ist das Kon­sul­tie­ren eines Exper­ten in sol­chen Fäl­len unver­meid­lich, gera­de wenn die Situa­ti­on nicht klar ent­schie­den wer­den kann, son­dern es einer Inter­es­sen­ab­wä­gung bedarf.
* (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 – VIII ZR 364/04)
** BGH vom 14. 09. 2011 – VIII ZR 301/10
*** Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12

Teile diesen Beitrag

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email