Mie­ten­de­ckel in Ber­lin — Was brin­gen die­se Maß­nah­men wirklich?

Das Miet­ni­veau in Ber­lin ist seit Jah­ren ange­spannt und wird poli­tisch inten­siv dis­ku­tiert. Vor Rund fünf Jah­ren soll­te die Lage mit der Miet­preis­brem­se ent­spannt wer­den. Seit Anfang des Jah­res gilt dar­über hin­aus der Mie­ten­de­ckel. Doch was brin­gen die­se Maß­nah­men wirk­lich? Lösen Sie das Pro­blem der Woh­nungs­knapp­heit über­haupt oder erzie­len Sie nur auf dem Papier Ergeb­nis­se für Mie­ter?
Das bespre­chen wir in die­sem Beitrag!

Was sind Miet­preis­brem­se und Mie­ten­de­ckel überhaupt?

Ein Pro­blem der poli­ti­schen Maß­nah­men gegen die ange­spann­te Miet-Situa­ti­on ist sicher­lich, dass vie­le Mie­ter die­se nicht ver­ste­hen. Das sorgt dafür, dass Mie­ter im Zwei­fel nicht fest­stel­len kön­nen, ob sie selbst dar­un­ter­fal­len. Grund­sätz­lich lässt sich die Miet­preis­brem­se ganz ein­fach erklä­ren: Bei einer Neu­ver­mie­tung darf die Mie­te maxi­mal 10 % über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen.
Der Mie­ten­de­ckel ist dage­gen kom­ple­xer und besteht aus drei Bestandteilen:

1. Miet­ober­gren­ze – Die Mie­te darf nicht höher sein als gericht­lich fest­ge­legt. Wie hoch sie genau sein darf, lesen Sie hier.

2. Mie­ten­stopp – Alle Mie­ten wer­den auf dem Stand vom 18.06.2019 ein­ge­fro­ren. Eine Erhö­hung darf nur in Aus­nah­men erfolgen.

3. Miet­sen­kung – Ab dem 23.11.2020 müs­sen Mie­ten gesenkt, wenn sie 20 % über der Miet­ober­gren­ze lie­gen. Dies gilt auch für Bestandsvermietungen.

Es gel­ten dar­über hin­aus Aus­nah­men für Moder­ni­sie­rungs­kos­ten und ande­re Rah­men­be­din­gun­gen. Die dar­aus ent­ste­hen­den Umla­gen sind aber eben­falls streng reguliert.

Die schmerz­haf­ten Aus­wir­kun­gen des Mietendeckels

Anfang Novem­ber war der Mie­ten­de­ckel erneut in den Medi­en. Zum ers­ten Mal hat­te sich der Groß­ver­mie­ter Vono­via mit über 40.000 Woh­nun­gen in Ber­lin gegen eine alters­ge­rech­te Sanie­rung von Bestands­ob­jek­ten aus­ge­spro­chen. Als Grund dafür wur­de die Kap­pung der Moder­ni­sie­rungs­kos­ten-Umla­ge auf einen Euro je Qua­drat­me­ter genannt. Die­se soll alters­ge­rech­te Sanie­run­gen nicht mehr ren­ta­bel für das Unter­neh­men machen.

Abge­se­hen davon hat der Mie­ten­de­ckel tat­säch­lich ein Ziel erreicht. Die Höhe der Ber­li­ner Mie­ten ist ver­gli­chen mit 2019 bis­her um ca. 5 % gesun­ken. In den Augen vie­ler Poli­ti­ker war die Maß­nah­me also erfolg­reich. Aller­dings sank im Zuge des Mie­ten­de­ckels die Anzahl der inse­rier­ten Miet­woh­nun­gen in Ber­lin laut Immoscout 24 um 41,5 %. Gleich­zei­tig stieg das Ange­bot von Eigen­tums­woh­nun­gen mit Fer­tig­stel­lung vor 2014 um 37 %.

Das führ­te zu einem rege­rech­ten Cha­os in dem bereits vor­her stark belas­te­ten Woh­nungs­markt Ber­lins. Immoscout 24 regis­trier­te so einen Anstieg der Kon­takt­an­fra­gen pro Inse­rat um 231 % von KW 25 in 2019 auf KW 23 in 2020. Ein ein­zel­nes Inse­rat erhielt in KW 23 2020 also 2,3 Mal so vie­le Anfra­gen, wie im Vor­jahr. Für die Mie­ter Ber­lins bedeu­tet dies, dass die Chan­cen auf bezahl­ba­ren Wohn­raum erheb­lich gesun­ken sind, da das Ange­bot nicht mehr ansatz­wei­se im Ver­hält­nis zur Nach­fra­ge steht.

Gleich­zei­tig stie­gen die Prei­se für Eigen­tums­woh­nun­gen wei­ter an, was die Woh­nungs­not für die Mit­tel­schicht unnö­tig verschärft.

Wie sieht der Ver­gleich zu ande­ren Metro­po­len in Deutsch­land aus?

In Ham­burg, Düs­sel­dorf, Frank­furt am Main, Köln, Mün­chen und Stutt­gart hat das Wohn­im­mo­bi­li­en­an­ge­bot auf ImmoScout24 im glei­chen Zeit­raum deut­lich zuge­nom­men. Das Gesamt­an­ge­bot an Miet­woh­nun­gen in den Städ­ten stieg um ins­ge­samt 35,7 %. Das Ange­bot an Miet­woh­nun­gen, die nach 2014 fer­tig­ge­stellt wur­den, stieg sogar um 38,5 %. Für die loka­len Woh­nungs­märk­te bedeu­tet dies eine erheb­li­che Ent­las­tung. Denn mit einem höhe­ren Ange­bot ist die Grund­la­ge einer lang­fris­ti­gen Sta­bi­li­sie­rung des Prei­ses gegeben.

War­um die Miet­preis­brem­se weni­ger nega­ti­ve Aus­wir­kun­gen hat als der Mietendeckel

Die Miet­preis­brem­se regelt die Miet­preis­er­hö­hun­gen bei Neu­ver­mie­tun­gen. Für Bestands­ver­mie­tun­gen hat sie daher kei­ne, bis rela­tiv weni­ge Aus­wir­kun­gen. Die Mie­ten kön­nen auch im Ein­zel­fall wei­ter anstei­gen, wenn die ört­li­chen Ver­gleichs­mie­ten eben­falls anstei­gen. Dar­über hin­aus gibt es Aus­nah­men für Moder­ni­sie­run­gen und Sanierungen.

Da es sich um ein Bun­des­ge­setz han­delt, was in vie­len wei­te­ren Städ­ten Anwen­dung fin­det, haben sich die nega­ti­ven Aus­wir­kun­gen in Ber­lin in Gren­zen gehal­ten. Denn Inves­to­ren in städ­ti­schen Regio­nen müs­sen sich nahe­zu über­all an die Miet­preis­brem­se halten.

Aller­dings ist auch anzu­mer­ken, dass die posi­ti­ven Wir­kun­gen der Miet­preis­brem­se aus­ge­blie­ben sind. Das haben wir aber bereits aus­führ­lich in unse­rem Rück­blick erläu­tert.

Fazit: Woh­nungs­knapp­heit aktiv bekämp­fen, anstatt funk­tio­nie­ren­de Märk­te wei­ter zu regulieren

Spä­tes­tens jetzt soll­te auch in der Poli­tik ange­kom­men sein, dass eine Regu­lie­rung des Immo­bi­li­en­mark­tes in den sel­tens­ten Fäl­len posi­ti­ve Effek­te mit sich bringt. In Ber­lin spitzt sich die Situa­ti­on immer wei­ter zu. Die durch den Mie­ten­de­ckel erzeug­te Woh­nungs­knapp­heit hat­te in den letz­ten Mona­ten nega­ti­ve Aus­wir­kun­gen auf die Mit­tel- und Unter­schicht, die durch die­se Maß­nah­men ursprüng­lich geschützt wer­den sollten.

Anstatt wei­te­re Schä­den zu bege­hen, ist es nötig Immo­bi­li­en­in­vest­ments auch in Ber­lin wie­der attrak­ti­ver zu machen. Das erfor­dert eine Dere­gu­lie­rung und einen flä­chen­de­cken­den Aus­bau der Infra­struk­tur mit einer kon­se­quen­ten Erschlie­ßung neu­er Bau­ge­bie­te. Denn nur, wenn man die Woh­nungs­knapp­heit an der Wur­zel bekämpft, kann man bezahl­ba­ren Wohn­raum für die Bevöl­ke­rung ermöglichen.

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