Mietendeckel in Berlin: Was Investoren jetzt wissen müssen

Im August 2019 haben wir hier über die Eckpunkte zum Berliner Mietendeckel berichtet und eine Einschätzung zur Attraktivität Berlins für Immobilieninvestoren abgegeben. Seit dem hat sich vieles getan. Unter anderem wurde ein konkreter Gesetzesentwurf vorgelegt und der Januar 2020 für den Beschluss des Gesetzes festgelegt. 

Doch was bedeutet der Mietendeckel für Investoren und wird dieser garantiert auf den Weg gebracht? Das haben wir im heutigen Ratgeber-Artikel einmal für Sie zusammengefasst. 

Was sind die Details des Berliner Mietendeckels?

Die Rot-Rot-Grüne Mehrheit im Berliner Abgeordneten Haus möchte den Mietendecke spätestens bis zum Januar 2020 beschließen. Umgesetzt werden sollen die Regulierungen dann anschließend zum 1. März. Konkret sollen in Berlin die Mieten für 1.5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen für mindestens fünf Jahre eingefroren werden – Bis 2022 ohne jegliche Erhöhungen und anschließend mit einer Erhöhung von maximal 1,3% jährlich als Inflationsausgleich.

  • Modernisierungskosten dürfen mit maximal einem Euro pro Quadratmeter ohne Genehmigung umgelegt werden. Für höhere Modernisierungskosten, die maximal einen Euro drüber liegen, gibt es Förderprogramme.
  • Als Teil des Mietendeckels sollen auch Mietobergrenzen für Wiedervermietungen eingeführt werden, für die die Werte des Berliner Mietspiegels 2013 + 13,5% als Basis dienen. Für Vermieter und Mieter bedeutet das, dass Wohnungen bei einer Wiedervermietung maximal 9,80€ pro Quadratmeter kalt kosten dürfen.
1. bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 €
2. bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 €
3. bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 €
4. 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 €
5. 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 €
6. 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 €
7. 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 €
8. 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 €
9. 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 €
10. 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 €
11. 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 €
12. 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 €

 

  • Eine Absenkung von Mieten soll ebenfalls möglich sein, wenn die Bestandsmiete mindestens 20% über den Vergleichsmieten liegt. Die Regelungen zur Absenkung der Mieten sollen aber erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet werden.
  • Niedrige Mieten unter 5,00€ pro Quadratmeter lassen sich bei der Wiedervermietung um einen Euro anheben.
  • Eine Härtefallklausel richtet sich an Vermieter, die nachweisen können dass eine Vermietung innerhalb der Mietobergrenze zu dauerhaften Verlusten führt, können einen entsprechenden Antrag stellen. Dieser ermöglicht es, eine Herabsetzung zu vermeiden. Bei einem Härtefall auf Mieterseite kann ein Zuschuss zur Miete beantragt werden.
  • Vermieter sind außerdem dazu verpflichtet, Mieter zwei Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes unaufgefordert darüber zu informieren, welche Mietobergrenze für die vermietete Wohnung gilt.

  • Bei Verstößen gegen das Gesetz drohen Geldstrafen von bis zu 500.0000 Euro. 

Eine sehr ausführliche Übersicht der Details des Mietendeckels finden Sie auf der Webseite des Immobilienverbands. Die sogenannte „Mietenwatch“-Initiative hat außerdem einen Rechner für Vermieter und Mieter entwickelt, welcher Informationen zur Absenkung von sogenannten „Wuchermieten“ gibt. 

Probleme bei der Umsetzung des Mietendeckels

Obwohl der Mietendeckel seit dem 18.06.2019 beschlossen ist, stehen der Umsetzung noch einige größere Hürden im Weg. Laut Einschätzungen des BMI ist der Mietendeckel in seiner aktuell beschlossenen Form gesetzwidrig. Dies sieht hier die Gesetzgebungskompetenz seit der Einführung der bundesweiten Mietpreisbremse beim Bund und nicht bei einzelnen Ländern.

Außerdem soll der Mietendeckel in die Eigentumsfreiheit der Wohnungseigentümer, sowie ihre Vertragsfreiheit eingreifen. Demnach würde der aktuelle Gesetzesentwurf gegen Artikel 14 des Grundgesetzes verstoßen.

Es ist also damit zu rechnen, dass vor dem Inkrafttreten des Mietendeckels mehrere Verfassungsklagen folgen werden. Ob der Mietendeckel dann tatsächlich umgesetzt werden kann,  ist nach aktuellem Stand noch nicht sicher.

Die Berliner Bezirke haben am 21.11 zudem beschlossen, die ihnen vom Senat zugedachten im Zusammenhang mit dem Mietendeckel nicht übernehmen zu wollen. Damit ist aktuell noch nicht geklärt, wer die auf den Mietendeckel bezogenen Kontrollaufgaben übernehmen wird. 

Ist Berlin trotzdem noch interessant für Immobilieninvestoren?

Mit dem Mietendeckel als potenzielle Bedrohung für Investoren und Vermieter, wirkt Berlin als Investmentregion aktuell relativ abschreckend. Allein die Vorstellung, dass ein deutsches Bundesland die Möglichkeit haben könnte, in die Vertragsfreiheit der Bürger einzugreifen, bringt Erinnerungen vergangener Zeiten mit sich. Schaut man neutral auf die Situation, wird man schnell feststellen, dass Berlin für die Hauptstadt eines der wirtschaftlich am besten entwickeltsten Länder der Welt vergleichsweise niedrige Mieten mit sich bringt.

Diese haben das Potenzial langfristig zu steigen, wenn keine unnatürlichen Eingriffe seitens des Landes erfolgen. Ob Berlin weiterhin als Investmentregion attraktiv ist, hängt von der tatsächlichen Umsetzung des Mietendeckels ab – erfolgt diese, würden wir Investoren raten, andere Regionen zu priorisieren. Dazu kommt, dass das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Berlin mit einem Wert von durchschnittlich 29,5 eines der deutschlandweit schlechtesten ist.