Mie­ten­de­ckel in Ber­lin: Was Inves­to­ren jetzt wis­sen müssen

Im August 2019 haben wir hier über die Eck­punk­te zum Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel berich­tet und eine Ein­schät­zung zur Attrak­ti­vi­tät Ber­lins für Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren abge­ge­ben. Seit dem hat sich vie­les getan. Unter ande­rem wur­de ein kon­kre­ter Geset­zes­ent­wurf vor­ge­legt und der Janu­ar 2020 für den Beschluss des Geset­zes fest­ge­legt. 

Doch was bedeu­tet der Mie­ten­de­ckel für Inves­to­ren und wird die­ser garan­tiert auf den Weg gebracht? Das haben wir im heu­ti­gen Rat­ge­ber-Arti­kel ein­mal für Sie zusam­men­ge­fasst. 

Was sind die Details des Ber­li­ner Mietendeckels?

Die Rot-Rot-Grü­ne Mehr­heit im Ber­li­ner Abge­ord­ne­ten Haus möch­te den Mie­ten­de­cke spä­tes­tens bis zum Janu­ar 2020 beschlie­ßen. Umge­setzt wer­den sol­len die Regu­lie­run­gen dann anschlie­ßend zum 1. März. Kon­kret sol­len in Ber­lin die Mie­ten für 1.5 Mil­lio­nen nicht preis­ge­bun­de­ne Woh­nun­gen für min­des­tens fünf Jah­re ein­ge­fro­ren wer­den — Bis 2022 ohne jeg­li­che Erhö­hun­gen und anschlie­ßend mit einer Erhö­hung von maxi­mal 1,3% jähr­lich als Inflationsausgleich.

  • Moder­ni­sie­rungs­kos­ten dür­fen mit maxi­mal einem Euro pro Qua­drat­me­ter ohne Geneh­mi­gung umge­legt wer­den. Für höhe­re Moder­ni­sie­rungs­kos­ten, die maxi­mal einen Euro drü­ber lie­gen, gibt es Förderprogramme.
  • Als Teil des Mie­ten­de­ckels sol­len auch Miet­ober­gren­zen für Wie­der­ver­mie­tun­gen ein­ge­führt wer­den, für die die Wer­te des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2013 + 13,5% als Basis die­nen. Für Ver­mie­ter und Mie­ter bedeu­tet das, dass Woh­nun­gen bei einer Wie­der­ver­mie­tung maxi­mal 9,80€ pro Qua­drat­me­ter kalt kos­ten dürfen.
1.bis 1918 mit Sam­mel­hei­zung und mit Bad6,45 €
2.bis 1918 mit Sam­mel­hei­zung oder mit Bad5,00 €
3.bis 1918 ohne Sam­mel­hei­zung und ohne Bad3,92 €
4.1919 bis 1949 mit Sam­mel­hei­zung und mit Bad6,27 €
5.1919 bis 1949 mit Sam­mel­hei­zung oder mit Bad5,22 €
6.1919 bis 1949 ohne Sam­mel­hei­zung und ohne Bad4,59 €
7.1950 bis 1964 mit Sam­mel­hei­zung und mit Bad6,08 €
8.1950 bis 1964 mit Sam­mel­hei­zung oder mit Bad5,62 €
9.1965 bis 1972 mit Sam­mel­hei­zung und mit Bad5,95 €
10.1973 bis 1990 mit Sam­mel­hei­zung und mit Bad6,04 €
11.1991 bis 2002 mit Sam­mel­hei­zung und mit Bad8,13 €
12.2003 bis 2013 mit Sam­mel­hei­zung und mit Bad9,80 €

 

  • Eine Absen­kung von Mie­ten soll eben­falls mög­lich sein, wenn die Bestands­mie­te min­des­tens 20% über den Ver­gleichs­mie­ten liegt. Die Rege­lun­gen zur Absen­kung der Mie­ten sol­len aber erst neun Mona­te nach Inkraft­tre­ten des Geset­zes ange­wen­det werden.
  • Nied­ri­ge Mie­ten unter 5,00€ pro Qua­drat­me­ter las­sen sich bei der Wie­der­ver­mie­tung um einen Euro anheben.
  • Eine Här­te­fall­klau­sel rich­tet sich an Ver­mie­ter, die nach­wei­sen kön­nen dass eine Ver­mie­tung inner­halb der Miet­ober­gren­ze zu dau­er­haf­ten Ver­lus­ten führt, kön­nen einen ent­spre­chen­den Antrag stel­len. Die­ser ermög­licht es, eine Her­ab­set­zung zu ver­mei­den. Bei einem Här­te­fall auf Mie­ter­sei­te kann ein Zuschuss zur Mie­te bean­tragt werden.
  • Ver­mie­ter sind außer­dem dazu ver­pflich­tet, Mie­ter zwei Mona­te nach Inkraft­tre­ten des Geset­zes unauf­ge­for­dert dar­über zu infor­mie­ren, wel­che Miet­ober­gren­ze für die ver­mie­te­te Woh­nung gilt.

  • Bei Ver­stö­ßen gegen das Gesetz dro­hen Geld­stra­fen von bis zu 500.0000 Euro. 

Eine sehr aus­führ­li­che Über­sicht der Details des Mie­ten­de­ckels fin­den Sie auf der Web­sei­te des Immo­bi­li­en­ver­bands. Die soge­nann­te „Mietenwatch“-Initiative hat außer­dem einen Rech­ner für Ver­mie­ter und Mie­ter ent­wi­ckelt, wel­cher Infor­ma­tio­nen zur Absen­kung von soge­nann­ten „Wucher­mie­ten“ gibt. 

Pro­ble­me bei der Umset­zung des Mietendeckels

Obwohl der Mie­ten­de­ckel seit dem 18.06.2019 beschlos­sen ist, ste­hen der Umset­zung noch eini­ge grö­ße­re Hür­den im Weg. Laut Ein­schät­zun­gen des BMI ist der Mie­ten­de­ckel in sei­ner aktu­ell beschlos­se­nen Form gesetz­wid­rig. Dies sieht hier die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz seit der Ein­füh­rung der bun­des­wei­ten Miet­preis­brem­se beim Bund und nicht bei ein­zel­nen Ländern.

Außer­dem soll der Mie­ten­de­ckel in die Eigen­tums­frei­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, sowie ihre Ver­trags­frei­heit ein­grei­fen. Dem­nach wür­de der aktu­el­le Geset­zes­ent­wurf gegen Arti­kel 14 des Grund­ge­set­zes verstoßen.

Es ist also damit zu rech­nen, dass vor dem Inkraft­tre­ten des Mie­ten­de­ckels meh­re­re Ver­fas­sungs­kla­gen fol­gen wer­den. Ob der Mie­ten­de­ckel dann tat­säch­lich umge­setzt wer­den kann,  ist nach aktu­el­lem Stand noch nicht sicher.

Die Ber­li­ner Bezir­ke haben am 21.11 zudem beschlos­sen, die ihnen vom Senat zuge­dach­ten im Zusam­men­hang mit dem Mie­ten­de­ckel nicht über­neh­men zu wol­len. Damit ist aktu­ell noch nicht geklärt, wer die auf den Mie­ten­de­ckel bezo­ge­nen Kon­troll­auf­ga­ben über­neh­men wird. 

Ist Ber­lin trotz­dem noch inter­es­sant für Immobilieninvestoren?

Mit dem Mie­ten­de­ckel als poten­zi­el­le Bedro­hung für Inves­to­ren und Ver­mie­ter, wirkt Ber­lin als Invest­ment­re­gi­on aktu­ell rela­tiv abschre­ckend. Allein die Vor­stel­lung, dass ein deut­sches Bun­des­land die Mög­lich­keit haben könn­te, in die Ver­trags­frei­heit der Bür­ger ein­zu­grei­fen, bringt Erin­ne­run­gen ver­gan­ge­ner Zei­ten mit sich. Schaut man neu­tral auf die Situa­ti­on, wird man schnell fest­stel­len, dass Ber­lin für die Haupt­stadt eines der wirt­schaft­lich am bes­ten ent­wi­ckelts­ten Län­der der Welt ver­gleichs­wei­se nied­ri­ge Mie­ten mit sich bringt.

Die­se haben das Poten­zi­al lang­fris­tig zu stei­gen, wenn kei­ne unna­tür­li­chen Ein­grif­fe sei­tens des Lan­des erfol­gen. Ob Ber­lin wei­ter­hin als Invest­ment­re­gi­on attrak­tiv ist, hängt von der tat­säch­li­chen Umset­zung des Mie­ten­de­ckels ab — erfolgt die­se, wür­den wir Inves­to­ren raten, ande­re Regio­nen zu prio­ri­sie­ren. Dazu kommt, dass das Kauf­preis-Mie­te-Ver­hält­nis in Ber­lin mit einem Wert von durch­schnitt­lich 29,5 eines der deutsch­land­weit schlech­tes­ten ist.

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