Miet­erhö­hung nach Moder­ni­sie­rung: Das soll­ten Ver­mie­ter wissen

Moder­ni­sie­rungs­kos­ten las­sen sich zum Teil auf die Mie­ter umle­gen. Das erfolgt über die soge­nann­te Moder­ni­sie­rungs­um­la­ge in einer Höhe von bis zu 8% jähr­lich. Aller­dings gibt das Gesetz kla­re Gren­zen bei Miet­erhö­hun­gen durch Moder­ni­sie­run­gen vor. Was Sie als Ver­mie­ter dabei beach­ten müs­sen, erfah­ren Sie in die­sem Artikel.

Wel­che Moder­ni­sie­run­gen dür­fen zur Miet­erhö­hung führen?

Grund­sätz­lich darf nicht jede Ver­än­de­rung an einer Miet­woh­nung oder einem Miet­haus auch zu einer Miet­erhö­hung füh­ren. Die Kos­ten für Instand­hal­tungs­maß­nah­men und Repa­ra­tu­ren kön­nen nicht auf den Mie­ter umge­legt wer­den, da die­se zum ganz nor­ma­len Erhalt einer Woh­nung die­nen. Dabei ist die Abgren­zung zwi­schen Moder­ni­sie­rung und Instand­hal­tung oft nicht leicht — denn oft moder­ni­sie­ren Ver­mie­ter erst dann, wenn Schä­den in einem Objekt ent­ste­hen. Beim Erset­zen einer defek­ten Hei­zung mit einem neu­en, ener­gie­spa­ren­den Modell über­schnei­det die Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me die Instand­hal­tungs­pflicht des Vermieters.

Als Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, die eine Miet­erhö­hung recht­fer­ti­gen, gel­ten unter anderem:

  • Moder­ni­sie­run­gen, die Ener­gie oder Was­ser spa­ren. (Bspw. ver­bes­ser­te Wär­me­däm­mung, Ein­bau einer Solar­an­la­ge, ener­gie­ef­fi­zi­en­te­re Hei­zung, Ein­bau von Wasserzählern)
  • Moder­ni­sie­run­gen, die die Wohn­qua­li­tät des Mie­ters erhö­hen oder auf­grund gesetz­li­cher Ver­pflich­tun­gen durch­ge­führt wer­den. (Bspw. Reno­vie­rung, Ver­bes­ser­ter Schall­schutz, Anbau eines Bal­kons, Ein­bau von Rauchmeldern)

Die Höhe mög­li­cher Mieterhöhungen

Wie in der Ein­lei­tung die­ses Arti­kels bereits erwähnt, darf eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me eine Miet­erhö­hung von maxi­mal 8% der Moder­ni­sie­rungs­kos­ten zufol­ge haben. Dies setzt jedoch vor­aus, dass kei­ner­lei öffent­li­che För­de­run­gen oder Zuschüs­se in Anspruch genom­men wur­den. Zudem sind die Kos­ten, die Erhal­tungs­maß­nah­men ver­ur­sacht hät­ten von dem Umla­ge­be­trag abzuziehen.

Seit Anfang 2019 gilt zudem eine Kap­pungs­gren­ze, mit wel­cher Mie­ten bei kost­spie­li­gen Moder­ni­sie­run­gen nicht mehr unbe­grenzt ange­ho­ben wer­den dür­fen. Damit dür­fen Mie­ten inner­halb eines Sechs­jah­res­zeit­rau­mes maxi­mal um 3€ pro Qua­drat­me­ter ange­ho­ben wer­den. Bei Objek­ten mit einem Qua­drat­me­ter­preis von unter 7€ sind es sogar nur 2€, die eine Miet­erhö­hung auf­grund einer Moder­ni­sie­rung pro Qua­drat­me­ter in einem Sechs­jah­res­zeit­raum betra­gen darf. Die­se Kap­pungs­gren­ze gilt auch bei meh­re­ren klei­ne­ren Moder­ni­sie­run­gen, die zusam­men­ge­rech­net eben­falls eine Erhö­hung von maxi­mal 3€, bzw. 2€ ver­ur­sa­chen dürfen.

Bei­spiel: Eine Mie­ter zahlt in einer 100 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung eine Kalt­mie­te von 600€ im Monat. Der Ver­mie­ter teilt sei­nem Mie­ter mit, dass er Moder­ni­sie­run­gen plant, die sich auf eine Gesamt­sum­me von 13.000€ belau­fen. Mit der oben ange­führ­ten Rege­lung dür­fen maxi­mal 1040€ jähr­lich auf den Mie­ter umge­legt wer­den. Auf den Monat bezo­gen, liegt die Erhö­hung dem­nach bei ca. 86€, also 0.86€ pro Qua­drat­me­ter. Die Kap­pungs­gren­ze wür­de dann ein­grei­fen, wenn der Ver­mie­ter inner­halb eines sechs­jah­res­zeit­raum wei­te­re Moder­ni­sie­run­gen plant, die eine Erhö­hung von 2€ pro Qua­drat­me­ter über­schrei­ten. Es kön­nen also ins­ge­samt Moder­ni­sie­rungs­kos­ten im Wert von 30.000€ für Mie­ter mit einer Qua­drat­me­ter­mie­te von unter 7€ und 45.000€ für Mie­ter mit einer Qua­drat­me­ter­mie­te von über 3€ in einem Sechs­jah­res­zeit­raum umge­legt werden.

Moder­ni­sie­run­gen und Miet­erhö­hun­gen ankündigen

Ver­mie­ter sind ver­pflich­tet Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men spä­tes­tens drei Mona­te im Vor­aus schrift­lich anzu­kün­di­gen. Erfolgt dies nicht, kann der Mie­ter der Moder­ni­sie­rung erfolg­reich wider­spre­chen. Ein wirk­sa­mes Miet­erhö­hungs­schrei­ben ent­hält neben dem geplan­ten Beginn der Arbei­ten, Anga­ben zur Art, Umfang und Dau­er der Maß­nah­me. Außer­dem ist der Mie­ter über den vor­aus­sicht­li­chen Betrag der Miet­erhö­hung auf­zu­klä­ren. Da die Kos­ten im Vor­feld einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me oft nicht genau abseh­bar sind, kann sich der Betrag auch noch ändern. Über­schrei­tet die tat­säch­li­che Miet­erhö­hung die ange­kün­dig­te um mehr als 10%, ver­län­gert sich die Frist aller­dings auf sechs Monate.

Außer­dem muss der Ver­mie­ter den Mie­ter über die Mög­lich­keit eines Här­te­ein­wands und die dazu­ge­hö­ren­de Frist auf­klä­ren. Mit einem Här­te­ein­wand kann der Mie­ter der Moder­ni­sie­rung wider­spre­chen, wenn die­se für Ihn unzu­mut­bar wäre. Grün­de hier­für kön­nen unter ande­rem eine schwe­re Krank­heit oder hohes Alter sein.

Eine Aus­nah­me vom Recht eines Här­te­ein­wands tritt aller­dings ein, wenn ein Ver­mie­ter sei­ner gesetz­li­chen Pflicht nach­geht und bspw. Rauch­mel­der instal­liert. Außer­dem kann sich der Mie­ter nicht auf einen Här­te­ein­wand beru­fen, wenn das Objekt über einen nied­ri­ge­ren Aus­bau­zu­stand ver­fügt als dies all­ge­mein üblich ist.

Mit der Ankün­di­gung der Miet­erhö­hung hat der Mie­ter ein Son­der­kün­di­gungs­recht, von dem bis zum Ablauf des Fol­ge­mo­nats nach dem Erhalt der Infor­ma­ti­on Gebrauch gemacht wer­den kann.

Wann sind Miet­erhö­hun­gen nach Moder­ni­sie­run­gen nicht möglich?

Aus­zu­schlie­ßen sind Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hun­gen nur durch Miet­ver­trä­ge, die die­se im Vor­aus ver­trag­lich aus­schlie­ßen. Das ist zum einen bei regel­mä­ßig stei­gen­den Staf­fel­mie­ten der Fall. Auch im Anschluss eines sol­chen Miet­ver­trags sind kei­ne Erhö­hun­gen mög­lich, die sich auf Moder­ni­sie­run­gen bezie­hen, die in den Zeit­raum der Mietstaf­fel fallen.

Soll­te eine Miet­erhö­hung mög­lich sein, ist es emp­feh­lens­wert, die­se im Vor­aus mit dem Mie­ter durch­zu­spre­chen. Für die­sen ent­ste­hen schließ­lich kla­re Vor­tei­le, die ihm ein ange­neh­me­res Woh­nen oder Erspar­nis­se bei den Neben­kos­ten ermög­li­chen. Wer­den die­se klar auf­ge­zeigt, zei­gen sich die meis­ten Mie­ter ver­ständ­nis­voll und einsichtig.

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