Miet­preis­brem­se und Mie­ten­de­ckel in Ber­lin: Was bedeu­tet das für Investoren?

Kaum eine ande­re deut­sche Stadt hat in den letz­ten zehn Jah­ren einen so star­ken Miet­preis­an­stieg erlebt, wie Ber­lin. Mit Prei­sen von durch­schnitt­lich 11,40€ pro Qua­drat­me­ter liegt unse­re Haupt­stadt auf Platz fünf der Städ­te Deutsch­lands in denen das Woh­nen am teu­ers­ten ist — Ein rapi­der Anstieg, wenn man bedenkt, dass sich Ber­lin vor zehn Jah­ren mit durch­schnitt­li­chen Miet­prei­sen von 5,60€ pro Qua­drat­me­ter noch am Ende der Preis­ska­la ein­ge­reiht hat.

Dies hat zur Fol­ge, dass die Poli­tik seit meh­re­ren Jah­ren über Mög­lich­kei­ten debat­tiert, den Anstieg abzu­fan­gen. Neben der seit 2015 gel­ten­den Miet­preis­brem­se sind neu­er­dings Mie­ten-Deckel und eine Aus­wei­tung der Miet­preis­brem­se auf Gewer­be­im­mo­bi­li­en ein The­ma. In die­sem Arti­kel geben wir einen Über­blick dar­über, was Sie als Inves­tor über die Miet­preis­brem­se und Mie­ten­de­cke­lung in Ber­lin wis­sen sollten.

Die Ent­wick­lung der Woh­nungs­mie­ten in Berlin

Im Ver­gleich zu vie­len ande­ren Metro­po­len in Deutsch­land ist Ber­lin mit einer Miet­woh­nungs­quo­te von 85% eine Stadt, des­sen Wohl­erge­hen beson­ders von erschwing­li­chen Mie­ten abhängt. Für einen Groß­teil der Stadt ist es also ein gutes Zei­chen, wenn bekannt wird, dass die Miet­stei­ge­rung  für Bestands­wohn­ge­bäu­de zwi­schen 2017 und 2019 zum ers­ten Mal abge­flacht ist. Wäh­rend die Net­to­kalt­mie­ten zwi­schen 2015 und 2017 noch um durch­schnitt­lich 4,6% jähr­lich gestie­gen sind, lag der Anstieg in den letz­ten zwei Jah­ren bei 2,5%.

Dies ist unter ande­rem auf die Anzahl an Neu­bau­ten zurück­zu­füh­ren, die in 2018 ein Zehn-Jah­res-Hoch in Ber­lin erreicht hat — Ein wei­te­rer Grund ist die seit 2015 gel­ten­de Miet­preis­brem­se, wel­che in ihren ers­ten zwei Jah­ren auf­grund feh­len­der Sank­tio­nen wenig Wir­kung zeig­te. Mit einer der höchs­ten Armuts­quo­ten aller deut­schen Groß­städ­te wer­den Ber­li­ner von stei­gen­den Miet­prei­sen beson­ders getrof­fen. Da ist es beson­ders all­ar­mie­rend, dass die Wohn­kos­ten der Ber­li­ner Haus­hal­te schon jetzt bei 46% des ver­füg­ba­ren Ein­kom­mens liegen.

Der Mie­ten­de­ckel in Berlin

Der Ber­li­ner Senat hat kürz­lich die Eck­punk­te für einen fünf­jäh­ri­gen Mie­ten­de­ckel in der Haupt­stadt auf den Weg gebracht. Die kon­kre­ten Details der Preis­re­ge­lung wer­den bis zum Okto­ber 2019 beschlos­sen. Schon jetzt wur­den aber fünf Eck­punk­te für den Beschluss vor­ge­stellt. Die­se besagen:

  • Für fünf Jah­re kei­ne Mieterhöhung
  • Ein­füh­rung einer Mietobergrenze
  • Här­te­fall­re­ge­lun­gen
  • Rück­wir­ken­de Gel­tung zum Zeit­punkt des Beschlusses
  • Der Neu­bau bleibt wei­ter­hin ausgenommen

Dabei peilt der Senat eine Ein­füh­rung bis zum 01.01.2020 an. Die Rot-Rot-Grü­ne Lan­des­re­gie­rung star­tet damit ein Pilot­pro­jekt, wel­ches fata­le Aus­wir­kun­gen auf den loka­len Immo­bi­li­en­markt haben könn­te. Eine sol­che Regu­lie­rung wird Ber­lin für Inves­to­ren unat­trak­ti­ver machen, die übli­cher­wei­se in Bestands­ob­jek­te inves­tie­ren. Inwie­fern der gesam­te Immo­bi­li­en­markt betrof­fen sein wird und ob es anfangs Umwe­ge gibt, wird spä­tes­tens mit einem kon­kre­ten Geset­zes­ent­wurf deutlich.

Gewer­be­im­mo­bi­li­en in Berlin

Wäh­rend die Miet­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en in Ber­lin zwi­schen 2009 und 2019 um über 100% gestie­gen sind, waren Gewer­be­im­mo­bi­li­en in eini­gen Lagen einer Preis­stei­ge­rung von 260% aus­ge­setzt. Gera­de klei­ne­re Unter­neh­men haben so weni­ger Mög­lich­kei­ten, sich in Groß­städ­ten zu eta­blie­ren und lukra­tiv zu arbei­ten. Der Ber­li­ner Senat möch­te die ohne­hin sehr schlecht ver­füg­ba­ren Gewer­be­flä­chen durch eine Miet­preis­brem­se wei­ter regulieren.

So wur­de der Bun­des­rat vom Senat am 13.08.2019 gebe­ten,“die Ein­füh­rung einer Gewer­be­miet­preis­brem­se in ange­spann­ten Gewer­be­raum­märk­ten zu prü­fen“. Ob eine Miet­preis­brem­se für Gewer­be­ob­jek­te tat­säch­lich umge­setzt wer­den kann und wel­che Aus­wir­kun­gen die­se auf Inves­to­ren hat, lässt sich im Vor­aus schwer abschät­zen. Sobald eine Ein­füh­rung geprüft und ein kon­kre­ter Geset­zes­ent­wurf vor­ge­legt wird, wird sich zei­gen, ob dies ein cle­ve­rer Schritt zu einer bes­se­ren Ver­füg­bar­keit von Gewer­be­flä­chen sein kann.

Wird Ber­lin nun unin­ter­es­sant für Investoren?

Sehr stark gestie­ge­ne Mie­ten, eine regu­lie­ren­de Regie­rung und eine ver­hält­nis­mä­ßig arme Bevöl­ke­rung signa­li­sie­ren vie­len Inves­to­ren, dass Ber­lin evtl. nicht ide­al für Immo­bi­li­en­in­vest­ments ist. Auf der ande­ren Sei­te sind die Kauf­prei­se in Ber­lin im euro­päi­schen Ver­gleich mit aktu­ell durch­schnitt­lich 5243€ pro mimmer noch rela­tiv nied­rig. Wir gehen daher wei­ter­hin davon aus, dass Ber­lin eine attrak­ti­ve Lage für Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren dar­stellt. Soll­ten die Regu­lie­run­gen durch die Rot-Rot-Grü­ne Lan­des­re­gie­rung jedoch zuneh­men, könn­te der Immo­bi­li­en­markt lang­fris­tig an Attrak­ti­vi­tät verlieren.

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