Miet­ver­hält­nis bei Eigen­be­darf kündigen

Miet­ver­hält­nis­se las­sen sich unter bestimm­ten Umstän­den kün­di­gen. Ein Kün­di­gungs­grund ist Eigen­be­darf, wel­cher unter § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB1 genau defi­niert ist. Damit die Kün­di­gung recht­lich ein­wand­frei ist und vor Gericht Bestand hat, muss die­se ordent­lich und vor­schrifts­ge­mäß erfol­gen. Eine erfolg­rei­che Kün­di­gung wegen Eigen­be­darf ist daher nur dann wirk­sam, wenn der Eigen­be­darf nach­ge­wie­sen wer­den kann. Die­ser Arti­kel erläu­tert die Vor­ge­hens­wei­se bei Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen und vor­auf Sie ach­ten sollten.

Was defi­niert den Eigenbedarf?

Bei einer Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges gilt grund­sätz­lich: “Der Ver­mie­ter kann nur kün­di­gen, wenn er ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses hat.
Ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses liegt ins­be­son­de­re vor, wenn
  1. der Mie­ter sei­ne ver­trag­li­chen Pflich­ten schuld­haft nicht uner­heb­lich ver­letzt hat,
  2. der Ver­mie­ter die Räu­me als Woh­nung für sich, sei­ne Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen oder Ange­hö­ri­ge sei­nes Haus­halts benö­tigt oder
  3. der Ver­mie­ter durch die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses an einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung des Grund­stücks gehin­dert und dadurch erheb­li­che Nach­tei­le erlei­den wür­de; die Mög­lich­keit, durch eine ander­wei­ti­ge Ver­mie­tung als Wohn­raum eine höhe­re Mie­te zu erzie­len, bleibt außer Betracht; der Ver­mie­ter kann sich auch nicht dar­auf beru­fen, dass er die Miet­räu­me im Zusam­men­hang mit einer beab­sich­tig­ten oder nach Über­las­sung an den Mie­ter erfolg­ten Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum ver­äu­ßern will.
Der Eigen­be­darf kann dabei auf den Ver­mie­ter selbst, sei­ne Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen oder auf Ange­hö­ri­ge sei­nes Haus­hal­tes bezo­gen sein. Vor­aus­set­zung ist jedoch, dass die Immo­bi­lie wirk­lich benö­tigt wird. Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen wer­den grund­sätz­lich erst rech­tens, wenn der Ver­mie­ter die Immo­bi­lie tat­säch­lich benö­tigt. Der blo­ße Wunsch in den eige­nen vier Wän­den zu woh­nen reicht dabei nicht aus.
Eine Tren­nung vom Ehe­part­ner, die Begrün­dung eines Alters­ru­he­sit­zes in der bezo­ge­nen Woh­nung oder die Wei­ter­ga­be an ein Kind, wel­ches sich sonst ggf. vom Eltern­haus lösen wür­de, sind in der Regel wirk­sa­me Grün­de, um eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darf rechts­si­cher zu gestal­ten. Es wird eine schrift­li­che Begrün­dung im Kün­di­gungs­schrei­ben zwin­gend benö­tigt, wel­che den vor­lie­gen­den Sach­ver­halt näher erläutert.

Wann ist der Eigen­be­darf unbegründet?

Es gibt eini­ge Fäl­le des Eigen­be­darfs, die nicht aus­rei­chen, um eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs vor Gericht gel­tend zu machen. Ist ein ver­mö­gen­der Immo­bi­li­en­in­ves­tor mit meh­re­ren leer­ste­hen­den Objek­ten dar­an inter­es­siert, in eine sei­ner ver­mie­te­ten Immo­bi­li­en ein­zu­zie­hen ist dies mühe­vol­ler umzu­set­zen. Grund­sätz­lich geht dies nur in Son­der­fäl­len, wenn bspw. eine ver­mie­te­te Immo­bi­lie dem Eigen­tü­mer oder einem engen Fami­li­en­mit­glied des Eigen­tü­mers einen dro­hen­den Umzug und somit eine ört­li­che Tren­nung einer Fami­lie ver­hin­dern wür­de. Ist eine Woh­nung für den Ver­mie­ter auf­grund sei­ner kör­per­li­chen Fit­ness oder ähn­li­chem, unbe­wohn­bar oder möch­te die­ser nur befris­tet nach Kün­di­gung des Miet­ver­trags dar­in leben, ist eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darf in der Regel schwie­rig. Ver­schie­de­ne BGH Urtei­le zei­gen, dass Kün­di­gun­gen defi­ni­tiv fun­diert sein müs­sen und Mie­ter im Zwei­fels­fall vor Gericht bes­ser abschneiden.
Eine Kün­di­gung ist zudem unbe­grün­det, wenn es sich um fol­gen­de Sach­ver­hal­te handelt:
Vor­ge­scho­be­ner Eigenbedarf
Als vor­ge­scho­be­nen Eigen­be­darf bezeich­net man eine Situa­ti­on, in der der Ver­mie­ter die Immo­bi­le nicht wirk­lich benö­tigt und den Eigen­be­darf vor­täuscht, um das Miet­ver­hält­nis mit einem unan­ge­neh­men Mie­ter auf­zu­lö­sen. In sol­chen Fäl­len steht dem Mie­ter in der Regel nach §§ 535, 280 Abs. 1 BGB3 ein Scha­dens­er­satz zu.
Weit über­höh­ter Wohnbedarf
Eine Kün­di­gung kann unbe­grün­det sein, wenn ein Mie­ter einen weit über­höh­ten Eigen­be­darf gel­tend machen möch­te. Dies ist bspw. der Fall, wenn ein allein­ste­hen­der Ver­mie­ter eine Woh­nung mit einer Wohn­flä­che von 150 Qua­drat­me­tern oder mehr kün­di­gen möchte.
Treu­wid­ri­ger und wider­sprüch­li­cher Eigenbedarf
Eine Kün­di­gung eines Miet­ver­tra­ges wegen Eigen­be­darf ist zudem unbe­grün­det, wenn es sich um Grün­de han­delt, die schon vor dem Abschluss des Miet­ver­hält­nis­ses bekannt waren. Ein Indiz hier­für wäre eine Kün­di­gung unmit­tel­bar nach Abschluss des Miet­ver­tra­ges. Der BGH stell­te in ver­schie­de­nen Urtei­len jedoch klar, dass die Gesamt­um­stän­de umfas­send zu wür­di­gen sei­en. Daher liegt es in der Argu­men­ta­ti­ons­kraft und Aus­sa­ge­kräf­tig­keit des for­mu­lier­ten Kün­di­gungs­grun­des, ob eine Kün­di­gung auch kur­ze Zeit nach Abschluss des Miet­ver­tra­ges gül­tig ist.
Ist eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung aus den oben genann­ten Grün­den nicht rea­li­sier­bar, kann eine ordent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 573c BGB umge­setzt wer­den. Hier­bei soll­te fol­gen­des beach­tet wer­den: „die Kün­di­gung ist spä­tes­tens am drit­ten Werk­tag eines Kalen­der­mo­nats zum Ablauf des über­nächs­ten Monats zuläs­sig. Die Kün­di­gungs­frist für den Ver­mie­ter ver­län­gert sich nach fünf und acht Jah­ren seit der Über­las­sung des Wohn­raums um jeweils drei Monate.“

Fazit

Die Kün­di­gung wegen Eigen­be­darf muss nicht zu umfang­reich und tief­gän­gig sein. Wich­tig ist, dass die­se genau klar­stellt, war­um oder wofür der Wohn­raum benö­tigt wird. Dabei müs­sen die oft per­sön­li­chen Grün­de für eine Kün­di­gung klar offen­ge­legt wer­den. Zudem soll­te auch eine Wider­spruchs­er­klä­rung gem. § 545 BGB4 in einer ordent­li­chen Kün­di­gung ent­hal­ten sein. Gem. § 568 Abs. 2 BGB5 soll­te der Ver­mie­ter den Mie­ter auf die Form und die Frist des Wider­spruchs nach §§ 574 – 574b BGB6 hin­wei­sen. Ein sol­cher Hin­weis ist zwar kei­ne zwin­gen­de Vor­aus­set­zung, die­ser kann jedoch ein Fort­set­zungs­ver­lan­gen des Mie­ters ungül­tig machen, wenn die­ses nicht recht­zei­tig und ordent­lich ein­ge­reicht wird.
1 :https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html
2 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
3 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html
4 https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html
5 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__568.html
6 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574b.html

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