Die Miet­ver­wal­tung: Was ist sie?

Bereits der Begriff der Miet­ver­wal­tung lässt ver­mu­ten, dass es sich bei der Ver­wal­tung der Immo­bi­li­en um ver­mie­te­te Objek­te han­delt. Aktu­ell herrscht ein gro­ßes Inter­es­se an Immo­bi­li­en als Invest­ment und Kapi­tal­an­la­ge. Für die Ver­wal­tung die­ser Immo­bi­li­en, wie Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser, Eigen­tums­woh­nun­gen oder auch Gewer­be­ob­jek­te kann eine Miet­ver­wal­tung sinn­voll sein. Sie ist für die klas­si­sche Immo­bi­li­en­ver­wal­tung, Ver­mie­tung, Durch­füh­rung und der Abwick­lung von Miet­ver­hält­nis­sen für den Eigen­tü­mer des Objek­tes verantwortlich.

Unter­schied einer WEG-Ver­wal­tung und einer Sondereigentumsverwaltung

Den größ­ten Unter­schied zwi­schen einer WEG-Ver­wal­tung und einer Son­der­ei­gen­tums­ver­wal­tung liegt im recht­li­chen Ursprung. Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (WEG) gilt für die Ver­wal­tung von Woh­nungs­ei­gen­tum. Die WEG-Ver­wal­tung umfasst in der Tätig­keit der Haus­ver­wal­tung das gemein­schaft­li­che Eigen­tum. Das Tätig­keits­spek­trum umfasst grund­sätz­lich die Bewirt­schaf­tung des Anwe­sens, das Pla­nen und Betreu­en der jähr­li­chen Eigen­tü­mer­ver­samm­lung, die Füh­rung der WEG-Kon­ten, die Erstel­lung eines Wirt­schafts­plans und die jähr­li­che Abrech­nung der Haus­gel­der. Der WEG-Ver­wal­ter ver­fügt kei­ne Befug­nis bei der Ver­wal­tung des Son­der­ei­gen­tums. Ein­fach gesagt, küm­mert sich die WEG-Ver­wal­tung somit um die Miet­ver­wal­tung der Eigen­tü­mer und nicht der Mieter.

Die Aus­wahl der WEG-Ver­wal­tung wird von den Eigen­tü­mern auf der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung mit einem mehr­heit­li­chen Beschluss erfasst. Ver­trag­li­che Inhal­te des Ver­wal­ter­ver­trags, wie die Ver­gü­tung und die Lauf­zeit wer­den auf der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung bespro­chen und in einem Beschluss festgehalten.

Wel­che Auf­ga­ben über­nimmt die Miet­ver­wal­tung konkret?

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Die Miet­ver­wal­tung ist in der Regel mit der Ver­mie­tung, Durch­füh­rung (spe­zi­ell der Erstel­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen) und Abwick­lung von Miet­ver­hält­nis­sen für den Eigen­tü­mer des Objek­tes tätig. Die Haus­ver­wal­tung erstreckt sich hier grund­sätz­lich auf die gesam­te Immo­bi­lie (etwa Miet­häu­ser mit meh­re­ren Woh­nun­gen, aber auch Einfamilienhäuser).

In dem Ver­wal­ter­ver­trag sind die Auf­ga­ben der Miet­ver­wal­tung unter­teilt. Ins­be­son­de­re las­sen sie sich in die finan­zi­el­le Betreu­ung und die bau­li­che und tech­ni­sche Betreu­ung des Miet­ob­jekts unter­tei­len. Die nach­ste­hen­den Tätig­kei­ten der Miet­ver­wal­tung beinhal­ten zusam­men­ge­fasst die Betreuung:

Ver­wal­tung gewerb­li­cher Immobilien

Die klas­si­sche Miet­ver­wal­tung bie­tet in den größ­ten Fäl­len die Ver­wal­tung von Gewer­be­im­mo­bi­li­en nicht an. Fir­men, die genau auf das The­men­ge­biet spe­zia­li­siert sind bie­ten dem Eigen­tü­mer die Mög­lich­keit, dass das Pro­per­ty Manag­ment und Faci­li­ty­ma­nag­ment in den Dienst­leis­tun­gen abge­bil­det ist und über­nom­men wird. Die Kos­ten der Miet­ver­wal­tung bei Wohn­raum sind nicht umla­ge­fä­hig. In der Gewer­be­flä­chen­ver­mie­tung zahlt übli­cher­wei­se der Mie­ter die Kos­ten der Ver­wal­tung. Die dem Ver­wal­ter­ver­trag zu Grun­de lie­gen­den Leis­tun­gen und wei­te­re Ver­ein­ba­run­gen mit Dienst­leis­tern soll­ten als Mie­ter beach­tet wer­den, um zusätz­li­chen Kos­ten und Über­schnei­dun­gen her­vor­zu­kom­men. Der Anla­ge­er­folg des Eigen­tü­mers wird dar­an bestimmt, wie nach­hal­tig der Wert der Immo­bi­lie gesi­chert oder gestei­gert wer­den konn­te. Die anspruchs­vol­le Betreu­ung von Gewerbe‑, Han­del- und Büro­im­mo­bi­li­en sowie Indus­trie- und Logis­tik­ob­jek­te soll­te eine pro­fes­sio­nel­le Ver­wal­tung übernehmen. 

Kos­ten: Kann es sich loh­nen, die Miet­ver­wal­tung selbst zu übernehmen?

Unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen kann die eige­ne Miet­ver­wal­tung sinn­voll sein. Was soll­ten Sie dazu mit­brin­gen? Zeit und Exper­ti­se. Für Kapi­tal­an­le­ger, die in dem eige­nen Mehr­fa­mi­li­en­haus woh­nen, kann es gewiss sinn­voll sein, kom­plett auf die Miet­ver­wal­tung zu ver­zich­ten. Soll­te ihr Wohn­ort wei­ter von dem Inves­ti­ti­ons­ob­jekt ent­fernt lie­gen und kei­ne pflegleich­te Bau­sub­stanz besit­zen so soll­ten Sie eine Haus­ver­wal­tung hinzuziehen.

Der Eigen­tü­mer als Ver­wal­ter — die Haf­tung bei Selbstverwaltung 

Die gän­gi­ge Art wonach der WEG-Ver­wal­ter nach Anzahl der Wohn­ein­hei­ten abrech­net macht klei­ne­re Lie­gen­schaf­ten der Eigen­tü­mer unat­trak­tiv, da meis­tens der Auf­wand in vie­len Berei­chen sich zu gro­ßen Lie­gen­schaf­ten nicht unter­schei­det. Das führt dazu, dass Eigen­tü­mer die Kos­ten der Ver­wal­tung spa­ren und die gesetz­lich erlaub­te Selbst­ver­wal­tung über­neh­men kön­nen. Das Haf­tungs­ri­si­ko des einen Eigen­tü­mer, der die Ver­wal­tung in Haus über­neh­men möch­te soll­te mit einer Ver­mö­gens­scha­den­haft­pflicht­ver­si­che­rung aus­ge­schlos­sen sein. Die Selbst­ver­wal­tung soll­te nur in Betracht gezo­gen wer­den solan­ge die Ein­hei­ten der Eigen­tü­mer 5 nicht über­stei­gen. Erfah­rungs­ge­mäß ist die Selbst­ver­wal­tung nur dann sinn­voll, wenn weni­ge Eigen­tü­mer vor­han­den sind. Je mehr die Zahl der Eigen­tü­mer steigt und die Immo­bi­lie auch noch von Mie­tern bewohnt wird, ist die Selbst­ver­wal­tung ein­fach zu ris­kant. Haf­tungs­träch­ti­ge Feh­ler bei mitt­le­rem bis hohen Auf­wand bei einem mit­tel­gro­ßen Haus bei wenig bis kei­ne Erfah­rung ist ein­fach zu hoch. Für wenn das zu viel Ver­ant­wor­tung ist soll­te eine exter­ne Ver­wal­tung erwä­gen. Doch bei einer feh­ler­haf­ten Aus­füh­rung ihrer Auf­ga­ben ist stets die Ver­wal­tung haft­bar. Kennt­nis­se und vor­han­de­ne Kon­tak­te einer pro­fes­sio­nel­len Ver­wal­tung soll­ten ein rei­bungs­lo­ses Arbei­ten ermöglichen.

Das soll­te eine Miet­ver­wal­tung mitbringen

Ver­bands­mit­glied: Eine Miet­ver­wal­tung, die eine Ver­bands­mit­glied­schaft nach­wei­sen kann, hat oft­mals fach­li­che Qua­li­fi­ka­tio­nen nach­zu­wei­sen, wel­ches ein Kri­te­ri­um der Zuge­hö­rig­keit im Ver­band ist.

Refe­ren­zen: Das Auf­wei­sen-kön­nen von Refe­ren­zen kann die Serio­si­tät der Miet­ver­wal­tung untermauern.

Markt­po­si­ti­on: Die Posi­tio­nie­rung der Miet­ver­wal­tung auf dem Markt kann Ihnen bei der Ent­schei­dung hel­fen. Die Anzahl der ver­wal­te­ten Objek­te soll­te nicht ihre end­gül­ti­ge Ent­schei­dung beein­flus­sen. Klei­ne­re Haus­ver­wal­ter die nicht tau­sen­de von Wohn­ein­hei­ten ver­wal­ten sind nicht weni­ger professionell.

Sitz: Das Büro der Miet­ver­wal­tung soll­te nicht zu weit von dem zu ver­wal­ten­den Objekt ent­fernt sein.

Ver­trag: Im Ange­bot, wel­ches bei Zusa­ge zum Miet­ver­wal­tungs­ver­trag führt, soll­ten ein­zel­ne Leis­tun­gen, die zusätz­lich ver­gü­tet, wie die Neu­ver­mie­tung von Wohn­ein­hei­ten trans­pa­rent auf­ge­lis­tet sein.

Absi­che­rung: Eine Berufs­haft­pflicht­ver­si­che­rung bezie­hungs­wei­se eine Ver­mö­gens­scha­den­haft­pflicht­ver­si­che­rung schützt vor mensch­li­chen Fehlern.

Miet­ver­wal­tung: Ja oder Nein?

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Die Ent­schei­dung, ob man eine Miet­ver­wal­tung benö­tigt, soll­te abhän­gig von Ihren per­sön­li­chen Zie­len sein. Inves­to­ren, die noch am Anfang ste­hen oder weni­ge ein­zel­ne Eigen­tums­woh­nun­gen haben, kön­nen sich die Kos­ten für eine Miet­ver­wal­tung spa­ren. Anle­ger, die hin­ge­gen ein grö­ße­res Port­fo­lio an Ein­hei­ten auf­ge­baut haben und kei­ne Zeit für die Ver­wal­tung haben, kön­nen einen ver­sier­te Miet­ver­wal­tung beauftragen.

Quick Tipps zur Mietverwaltung

Die Kri­te­ri­en für den Erfolg sind bei­spiels­wei­se das aktu­el­le recht­li­che Wis­sen der Miet­ver­wal­tung. Ach­ten Sie wei­ter auf kauf­män­ni­sche und admi­nis­tra­ti­ve Fach­kennt­nis­se. Dar­über hin­aus soll­ten Sie sich mit dem sozia­len Manage­ment beschäf­ti­gen.


Die Auf­ga­ben der Miet­ver­wal­tung rich­ten sich weni­ger an der Grö­ße des Objek­tes. Eine Miet­ver­wal­tung hat immer viel zu tun. Eine Mög­lich­keit, das gewis­sen­haf­te Arbei­ten der Miet­ver­wal­tung sicher­zu­stel­len, ist die pro­zen­tua­le Ver­gü­tung. Die­se wird anhand der Net­to­kalt­mie­te berech­net. So gewähr­leis­ten Sie, dass bei­de Inter­es­sen im Ein­klang sind und das Invest­ment Immo­bi­lie ein vol­ler Erfolg wer­den kann.
Zu guter Letzt ver­glei­chen Sie die Prei­se der sich aktu­ell auf dem Markt befin­den­den Miet­ver­wal­tun­gen. Ach­ten Sie auf Miet­ver­wal­ter, derer Ange­bot zu güns­tig ver­gli­chen zu den ande­ren Ange­bo­ten ist. Vor­wie­gend wer­den dort Extra­kos­ten für Klei­nig­kei­ten in den Ver­trä­gen von der Miet­ver­wal­tung festgelegt.

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