Die Mietverwaltung: Was ist sie?
Bereits der Begriff der Mietverwaltung lässt vermuten, dass es sich bei der Verwaltung der Immobilien um vermietete Objekte handelt. Aktuell herrscht ein großes Interesse an Immobilien als Investment und Kapitalanlage. Für die Verwaltung dieser Immobilien, wie Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder auch Gewerbeobjekte kann eine Mietverwaltung sinnvoll sein. Sie ist für die klassische Immobilienverwaltung, Vermietung, Durchführung und der Abwicklung von Mietverhältnissen für den Eigentümer des Objektes verantwortlich.
- Die Mietverwaltung: Was ist sie?
- Unterschied einer WEG-Verwaltung und einer Sondereigentumsverwaltung
- Welche Aufgaben übernimmt die Mietverwaltung konkret?
- Verwaltung gewerblicher Immobilien
- Kosten: Kann es sich lohnen die Mietverwaltung selbst zu übernehmen?
- Der Eigentümer als Verwalter — die Haftung bei Selbstverwaltung
- Das sollte ein Hausverwalter mitbringen
- Mietverwaltung: Ja oder Nein?
- Quick Tipps zur Mietverwaltung
Unterschied einer WEG-Verwaltung und einer Sondereigentumsverwaltung
Den größten Unterschied zwischen einer WEG-Verwaltung und einer Sondereigentumsverwaltung liegt im rechtlichen Ursprung. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt für die Verwaltung von Wohnungseigentum. Die WEG-Verwaltung umfasst in der Tätigkeit der Hausverwaltung das gemeinschaftliche Eigentum. Das Tätigkeitsspektrum umfasst grundsätzlich die Bewirtschaftung des Anwesens, das Planen und Betreuen der jährlichen Eigentümerversammlung, die Führung der WEG-Konten, die Erstellung eines Wirtschaftsplans und die jährliche Abrechnung der Hausgelder. Der WEG-Verwalter verfügt keine Befugnis bei der Verwaltung des Sondereigentums. Einfach gesagt, kümmert sich die WEG-Verwaltung somit um die Mietverwaltung der Eigentümer und nicht der Mieter.
Die Auswahl der WEG-Verwaltung wird von den Eigentümern auf der Eigentümerversammlung mit einem mehrheitlichen Beschluss erfasst. Vertragliche Inhalte des Verwaltervertrags, wie die Vergütung und die Laufzeit werden auf der Eigentümerversammlung besprochen und in einem Beschluss festgehalten.
Welche Aufgaben übernimmt die Mietverwaltung konkret?
Die Mietverwaltung ist in der Regel mit der Vermietung, Durchführung (speziell der Erstellung der Betriebskostenabrechnungen) und Abwicklung von Mietverhältnissen für den Eigentümer des Objektes tätig. Die Hausverwaltung erstreckt sich hier grundsätzlich auf die gesamte Immobilie (etwa Miethäuser mit mehreren Wohnungen, aber auch Einfamilienhäuser).
In dem Verwaltervertrag sind die Aufgaben der Mietverwaltung unterteilt. Insbesondere lassen sie sich in die finanzielle Betreuung und die bauliche und technische Betreuung des Mietobjekts unterteilen. Die nachstehenden Tätigkeiten der Mietverwaltung beinhalten zusammengefasst die Betreuung:
- Schriftverkehr mit Mietern, Dienstleistern, Behörden, etc.
- Bonitätsprüfung von Mietern mittels Schufa-Score
- Buchhaltung über alle Einnahmen und Ausgaben für das Mietobjekt
- Vermietung und Abwicklung von Mietverhältnissen
- Annahme und Abwicklung von Kündigungen
- Dienstleisterbeauftragung zur Wartung und Inspektion von Anlagen und Geräten
- Verwaltung und Abwicklung von Mietkautionen
- Überprüfung und Durchführung möglicher Mieterhöhungen
- Korrespondenz mit Vertragspartnern
- Vergabe und Überwachung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
Verwaltung gewerblicher Immobilien
Kosten: Kann es sich lohnen, die Mietverwaltung selbst zu übernehmen?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die eigene Mietverwaltung sinnvoll sein. Was sollten Sie dazu mitbringen? Zeit und Expertise. Für Kapitalanleger, die in dem eigenen Mehrfamilienhaus wohnen, kann es gewiss sinnvoll sein, komplett auf die Mietverwaltung zu verzichten. Sollte ihr Wohnort weiter von dem Investitionsobjekt entfernt liegen und keine pflegleichte Bausubstanz besitzen so sollten Sie eine Hausverwaltung hinzuziehen.
Der Eigentümer als Verwalter — die Haftung bei Selbstverwaltung
Das sollte eine Mietverwaltung mitbringen
Verbandsmitglied: Eine Mietverwaltung, die eine Verbandsmitgliedschaft nachweisen kann, hat oftmals fachliche Qualifikationen nachzuweisen, welches ein Kriterium der Zugehörigkeit im Verband ist.
Referenzen: Das Aufweisen-können von Referenzen kann die Seriosität der Mietverwaltung untermauern.
Marktposition: Die Positionierung der Mietverwaltung auf dem Markt kann Ihnen bei der Entscheidung helfen. Die Anzahl der verwalteten Objekte sollte nicht ihre endgültige Entscheidung beeinflussen. Kleinere Hausverwalter die nicht tausende von Wohneinheiten verwalten sind nicht weniger professionell.
Sitz: Das Büro der Mietverwaltung sollte nicht zu weit von dem zu verwaltenden Objekt entfernt sein.
Vertrag: Im Angebot, welches bei Zusage zum Mietverwaltungsvertrag führt, sollten einzelne Leistungen, die zusätzlich vergütet, wie die Neuvermietung von Wohneinheiten transparent aufgelistet sein.
Absicherung: Eine Berufshaftpflichtversicherung beziehungsweise eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung schützt vor menschlichen Fehlern.
Mietverwaltung: Ja oder Nein?
Die Entscheidung, ob man eine Mietverwaltung benötigt, sollte abhängig von Ihren persönlichen Zielen sein. Investoren, die noch am Anfang stehen oder wenige einzelne Eigentumswohnungen haben, können sich die Kosten für eine Mietverwaltung sparen. Anleger, die hingegen ein größeres Portfolio an Einheiten aufgebaut haben und keine Zeit für die Verwaltung haben, können einen versierte Mietverwaltung beauftragen.
Quick Tipps zur Mietverwaltung
Die Kriterien für den Erfolg sind beispielsweise das aktuelle rechtliche Wissen der Mietverwaltung. Achten Sie weiter auf kaufmännische und administrative Fachkenntnisse. Darüber hinaus sollten Sie sich mit dem sozialen Management beschäftigen.
Die Aufgaben der Mietverwaltung richten sich weniger an der Größe des Objektes. Eine Mietverwaltung hat immer viel zu tun. Eine Möglichkeit, das gewissenhafte Arbeiten der Mietverwaltung sicherzustellen, ist die prozentuale Vergütung. Diese wird anhand der Nettokaltmiete berechnet. So gewährleisten Sie, dass beide Interessen im Einklang sind und das Investment Immobilie ein voller Erfolg werden kann.
Zu guter Letzt vergleichen Sie die Preise der sich aktuell auf dem Markt befindenden Mietverwaltungen. Achten Sie auf Mietverwalter, derer Angebot zu günstig verglichen zu den anderen Angeboten ist. Vorwiegend werden dort Extrakosten für Kleinigkeiten in den Verträgen von der Mietverwaltung festgelegt.
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