Die Poli­tik und ihr Ein­fluss auf den Immobilienmarkt

Kaum ein The­ma wird in der Poli­tik aktu­ell so häu­fig the­ma­ti­siert, wie der Immo­bi­li­en­markt. Woh­nungs­man­gel, stei­gen­de Immo­bi­li­en­prei­se und hohe Mie­ten sind in poli­ti­schen Debat­ten prä­sen­ter denn je. Die Ant­wor­ten dar­auf sind Regu­lie­rungs­ver­su­che, wie die 2015 in Ber­lin ein­ge­führ­te Miet­preis­brem­se, des­sen Kon­zept inzwi­schen in hun­der­ten Städ­ten deutsch­land­weit über­nom­men wur­de oder der 2019 beschlos­se­ne Mie­ten­de­ckel. Die­ser soll den Ber­li­ner Immo­bi­li­en­markt als zusätz­li­ches Instru­ment ab dem 23.02.2020 regulieren.

Gleich­zei­tig debat­tie­ren ande­re Bun­des­län­der, wie Bay­ern und Thü­rin­gen eben­falls über eine Decke­lung der Mie­ten in A‑Lagen. Sogar ein bun­des­wei­ter Mie­ten­de­ckel ist inzwi­schen im Gespräch.

Die Lage des Immo­bi­li­en­mark­tes hat also zwei­fel­los einen star­ken Ein­fluss auf die Poli­tik. Doch wel­che Aus­wir­kun­gen haben poli­ti­sche Ent­schei­dun­gen auf den Immo­bi­li­en­markt in Deutsch­land? Kann der lang­fris­ti­ge Erfolg von Invest­ments dadurch gefähr­det werden?

Das erklä­ren wir Ihnen in dem heu­ti­gen Beitrag.

War­um Poli­tik und Wirt­schaft eng ver­strickt sind

Der Erfolg einer poli­ti­schen Regie­rung wird his­to­risch durch ihren Ein­fluss auf die Wirt­schaft bewer­tet. Obwohl eine Regie­rung in ers­ter Linie für die Zufrie­den­heit des Ein­zel­nen sor­gen soll, war ein stei­gen­des Wirt­schafts­wachs­tum ein Indiz für eine erfolg­rei­che Politik.

Das hat damit zu tun, dass die Zufrie­den­heit des Men­schen, zumin­dest bis zu einem gewis­sen Punkt, mit dem Wirt­schafts­wachs­tum eines Lan­des kor­re­liert. Die­ser Punkt ist erreicht, wenn ein Wachs­tum der Wirt­schaft im Leben des Otto-Nor­mal-Ver­brau­chers nicht mehr spür­bar ist. Also grund­sätz­lich genau dann, wenn alle Mit­tel zur Erhal­tung und Gestal­tung des mensch­li­chen Daseins, zum Bei­spiel erschwing­li­che Bil­dung, genü­gend Kapi­tal zum Bestrei­ten des Lebens­un­ter­halts oder eben auch der Zugang zu einer erschwing­li­chen Woh­nung, gege­ben sind.

Da ist es nur ver­ständ­lich, dass sich Poli­tik und Wirt­schaft unter­ein­an­der beein­flus­sen. Die Poli­tik gilt als Weg­wei­ser der Wirt­schaft und ist zu einem gro­ßen Teil für Ihre Ent­wick­lung verantwortlich.

Wenn ein ein­zel­ner Zufrie­den­heits­fak­tor, wie bspw. erschwing­li­che Mie­ten weg­fällt, ent­steht Drang zu han­deln. Dann ist es nur nach­voll­zieh­bar, dass die vom Volk gewähl­te Regie­rung ver­sucht, das ver­bun­de­ne Pro­blem zu besei­ti­gen. Im Fall Ber­lin und ande­ren deut­schen Städ­ten geschieht dies durch eine akti­ve Regu­lie­rung des Immobilienmarktes.

Regu­lie­run­gen im Immo­bi­li­en­markt und ihre Auswirkungen

Ber­lin gilt als Vor­rei­ter ein­zel­ner Regu­lie­run­gen im loka­len Immo­bi­li­en­markt. Seit Mit­te 2015 greift dort die Miet­preis­brem­se, die vor­sieht, dass in bestimm­ten Gebie­ten eine Ober­gren­ze für Mie­ten fest­ge­legt wer­den darf. Neu­ver­mie­te­te Wohn­ob­jek­te dür­fen damit höchs­tens 10% über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te, also dem durch­schnitt­li­chen Miet­preis in der Regi­on, liegen.

Die Miet­preis­brem­se führ­te gera­de in ihren ers­ten Jah­ren an dem Ziel vor­bei und hat­te nur gerin­ge Aus­wir­kun­gen auf den Immobilienmarkt.

Wie wirken sich politische Entscheidungen auf den Immobilienmarkt aus?https://de.statista.com/infografik/5796/auswirkungen-der-mietpreisbremse/

Aus poli­ti­schen Lagern heißt es, dass dies den zu gerin­gen Kon­se­quen­zen geschul­det sei. Seit einer Ver­schär­fung und Ver­län­ge­rung der Miet­preis­brem­se dür­fen Mie­ter zu viel gezahl­te Beträ­ge 2,5 Jah­re rück­wir­kend zurück­zu­for­dern. Der Ber­li­ner Senat ging im letz­ten Jahr sogar noch wei­ter und beschloss einen Mie­ten­de­ckel, der zum 23.02.2020 ein­ge­führt wird. Die­ser soll die Mie­ten für fünf Jah­re ein­frie­ren und eine Sen­kung ermög­li­chen, falls die Mie­ten bereits 20% über der ört­li­chen Ver­gleichs­mie­te liegen.

Für Inves­to­ren sind die­se Ein­grif­fe in den Immo­bi­li­en­markt äußerst schmerz­haft. Seit Ein­füh­rung der Miet­preis­brem­se konn­ten die­se ihre Miet­ein­nah­men für wei­te Tei­le des Mark­tes nicht stei­gern. Das ermög­licht nicht mal einen Infla­ti­ons­aus­gleich, was vie­le ande­re Regio­nen attrak­ti­ver macht. In den ers­ten Jah­ren wur­den daher vie­le Ber­li­ner Miet­woh­nun­gen in Eigen­tums­woh­nun­gen umge­wan­delt. In 59 soge­nann­ter Mil­lieu­schutz­ge­bie­ten herrscht seit­dem ein Umwand­lungs­ver­bot, wel­ches Miet­woh­nun­gen erhal­ten soll.

Der damit herr­schen­de Druck auf Inves­to­ren ent­schärft die Situa­ti­on lei­der nicht. Dass sich zukünf­tig noch genü­gend Inves­to­ren fin­den wer­den, um den Min­dest­be­darf der Regi­on zu decken, ist fraglich.

Denn die durch­ge­setz­ten und geplan­ten Regu­lie­run­gen des Mark­tes sor­gen dafür, dass ande­re Regio­nen in Deutsch­land und im euro­päi­schen Aus­land zum Teil deut­lich attrak­ti­ve­re Inves­ti­ti­ons­be­din­gun­gen ermög­li­chen. Die ambi­tio­nier­ten Neu­bau­zie­le der Stadt, um den aktu­el­len Man­gel an Wohn­raum auf­zu­ho­len, rücken jedoch schon jetzt in weit Ferne.

Wie Über­re­gu­lie­rung zur Ver­zer­rung füh­ren kann

Ein Blick zu unse­ren Nach­barn in der EU zeigt ver­schie­de­ne Nega­tiv­bei­spie­le auf. Schwe­den hat einen der am strengs­ten regu­lier­ten Immo­bi­li­en­märk­te in Euro­pa. Die Prei­se wer­den in regu­lier­ten Berei­chen flä­chen­de­ckend gesetzt und Mie­ten wer­den durch öffent­li­che Ver­hand­lun­gen jähr­lich ange­passt. Die­se extre­men Ein­grif­fe haben in den letz­ten Jah­ren zu einer star­ken Ver­zer­rung zwi­schen Ange­bot und Nach­fra­ge geführt.

Es fin­den sich seit Jah­ren kaum noch Inves­to­ren, die in den über­re­gu­lier­ten Markt inves­tie­ren möch­ten. Somit ist es auch nicht über­ra­schend, dass in 84% der regu­lier­ten Gemein­den ein aku­ter Woh­nungs­man­gel herrscht. Inef­fi­zi­enz in der Ver­wal­tung und Geneh­mi­gung von Bau­land haben eben­falls nega­ti­ve Aus­wir­kun­gen auf das Ange­bot an ver­füg­ba­ren Woh­nun­gen. Die star­ke Regu­lie­rung eini­ger Gebie­te sorgt zudem dafür, dass nicht-regu­lier­te Gegen­den stark im Preis stei­gen. Denn die­se erlau­ben Inves­to­ren Miet­preis­an­pas­sun­gen und sind dem­entspre­chend begehrt.

Die Lage spitzt sich gera­de in den grö­ße­ren Städ­ten zu. So beträgt die War­te­lis­te für eine regu­lier­te Miet­woh­nung in eini­gen Tei­len der Stock­hol­mer Innen­stadt über 20 Jah­re. Das liegt unter ande­rem dar­an, dass es über 650.000 regis­trier­te Inter­es­sen­ten für Neu­bau­ten gibt. Unter die­sen Bedin­gun­gen blüht vor allem der Schwarz­markt auf.

Inter­na­tio­nal sorgt die Immo­bi­li­en­kri­se in Schwe­den für lau­te Auf­ru­fe. Kürz­lich hat­te erst die OECD in ihrem Bericht zu der schwe­di­schen Wirt­schaft zu Hand­lun­gen im Bereich der Woh­nungs­markt-Poli­tik auf­ge­ru­fen. Dere­gu­la­ti­on wird dabei ganz offen emp­foh­len — Ein kla­rer Beweis dafür, dass über­re­gu­lier­te Immo­bi­li­en­märk­te mehr Scha­den als Nut­zen ver­ur­sa­chen und vor allem das Wohl des ein­zel­nen Bür­gers gefährden.

Was wären die Alternativen?

In vie­len euro­päi­schen Län­dern gibt es Pro­ble­me durch man­geln­den Wohn­raum. Damit sind deut­sche Städ­te kei­ne Ein­zel­fäl­le. Den­noch zei­gen sich eini­ge Städ­te erfolg­rei­cher, wäh­rend ande­re Städ­te, wie Ber­lin, bis­her kei­ne nen­nens­wer­ten Ergeb­nis­se erzielt haben.

Wien gilt als ein gutes Bei­spiel für den sozia­len Woh­nungs­bau und eine gelun­ge­ne öffent­li­che För­de­rung. Dort leben ca. 60% aller Ein­woh­ner in öffent­lich geför­der­ten Wohnungen.

Dies ist ein Resul­tat aus Inves­ti­tio­nen von rund 6.5 Mrd. Euro pro Jahr und einer über 100 Jah­re bestän­di­gen Woh­nungs­po­li­tik. Sicher­lich gibt es auch dort Pro­ble­me, die sich nicht leicht behe­ben las­sen. Ein gutes Bei­spiel ist die Ein­kom­mens­über­prü­fung, die nur ein ein­zi­ges Mal durch­ge­führt wird. Das führt teil­wei­se dazu, dass Voll­ver­die­ner in öffent­lich geför­der­ten Woh­nun­gen leben.

Durch die sta­bi­le Woh­nungs­po­li­tik mit attrak­ti­ven Ren­di­ten zieht Wien aber pri­va­te Inves­to­ren an. Die­se sor­gen für eine kon­ti­nu­ier­li­che Ent­wick­lung von neu­en Wohn­flä­chen, die sich deut­lich ein­fa­cher für För­der­pro­gram­me und Zuschüs­se qua­li­fi­zie­ren können.

Damit wird zumin­dest die Grund­la­ge des Woh­nungs­pro­blems beho­ben. Denn lang­fris­tig ist die ein­zi­ge Opti­on, das Pro­blem zu hoher Mie­ten zu beglei­chen, eine dau­er­haf­te Bekämp­fung der Ursa­chen. Hohe Mie­ten sind schließ­lich nur ein Sym­ptom von man­geln­dem Wohn­raum, der durch hohe Nach­fra­ge unter Druck gesetzt wird. Wer­den Inves­to­ren ent­las­tet und zur Ent­wick­lung neu­er Miet­woh­nun­gen moti­viert, sinkt auch der Druck auf Mieter.

Dazu gehört es auch, die Hür­den für Immo­bi­li­en­in­vest­ments mög­lichst gering zu hal­ten. In den Nie­der­lan­den ist dies in den letz­ten Jah­ren bereits gelun­gen. Dort hat eine kon­se­quen­te Ent­bü­ro­kra­ti­sie­rung die durch­schnitt­li­chen Bau­kos­ten um etwa 25% redu­ziert — Eine attrak­ti­ve Ein­spa­rung, die sich zum Teil auch in nied­ri­ge­ren Mie­ten wie­der­fin­den kann.

Fazit: Sind Immo­bi­li­en­in­vest­ments in Deutsch­land noch attraktiv?

Die Poli­tik hat unmit­tel­ba­re Ein­flüs­se auf die Wirt­schaft und den Immo­bi­li­en­markt. Dafür gibt es sowohl posi­ti­ve als auch nega­ti­ve Bei­spie­le, die sich direkt auf das Wohl des Mie­ters aus­wir­ken. Wie sich der Immo­bi­li­en­markt in Deutsch­land ent­wi­ckeln wird ist lang­fris­tig unge­wiss. Dass extre­me Regu­lie­run­gen nicht die Lösung für hohe Mie­ten sind, zeigt ein Blick auf die Immo­bi­li­en-Situa­ti­on in Stock­holm. Den­noch bewe­gen wir uns mit den immer wie­der dis­ku­tier­ten Regu­lie­run­gen in die fal­sche Richtung.

Wenn sich Pilot­pro­jek­te, wie der Mie­ten­de­ckel in Ber­lin, als inef­fek­tiv her­aus­stel­len, ist nicht davon aus­zu­ge­hen, dass die Kon­zep­te auf ande­re deut­sche Städ­te über­nom­men wer­den. Lang­fris­tig lässt sich das Risi­ko eines extrem regu­lier­ten Mark­tes, wie in Schwe­den, auf­grund poli­ti­scher Hür­den ohne­hin als rela­tiv gering einschätzen.

Unab­hän­gig davon, wel­che Ent­schei­dun­gen die Poli­tik für ein­zel­ne Regio­nen trifft, wer­den Immo­bi­li­en aber auch wei­ter­hin attrak­ti­ve Anla­gen sein. Denn die Wert­be­stän­dig­keit ist bei einer wei­ter­hin stark stei­gen­den Nach­fra­ge in A‑Lagen auch in den nächs­ten Jah­ren gege­ben. Zudem ste­hen Inves­to­ren auf­grund der aktu­el­len Zins­la­ge kos­ten­güns­ti­ge Hypo­the­ken zur Ver­fü­gung, die gera­de bei lang­fris­ti­gen Zins­bin­dun­gen Immo­bi­li­en­in­vest­ments attrak­tiv machen.

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