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Die Politik und ihr Einfluss auf den Immobilienmarkt

Kaum ein Thema wird in der Politik aktuell so häufig thematisiert, wie der Immobilienmarkt. Wohnungsmangel, steigende Immobilienpreise und hohe Mieten sind in politischen Debatten präsenter denn je. Die Antworten darauf sind Regulierungsversuche, wie die 2015 in Berlin eingeführte Mietpreisbremse, dessen Konzept inzwischen in hunderten Städten deutschlandweit übernommen wurde oder der 2019 beschlossene Mietendeckel. Dieser soll den Berliner Immobilienmarkt als zusätzliches Instrument ab dem 23.02.2020 regulieren.

Gleichzeitig debattieren andere Bundesländer, wie Bayern und Thüringen ebenfalls über eine Deckelung der Mieten in A-Lagen. Sogar ein bundesweiter Mietendeckel ist inzwischen im Gespräch.

Die Lage des Immobilienmarktes hat also zweifellos einen starken Einfluss auf die Politik. Doch welche Auswirkungen haben politische Entscheidungen auf den Immobilienmarkt in Deutschland? Kann der langfristige Erfolg von Investments dadurch gefährdet werden?

Das erklären wir Ihnen in dem heutigen Beitrag.

Warum Politik und Wirtschaft eng verstrickt sind

Der Erfolg einer politischen Regierung wird historisch durch ihren Einfluss auf die Wirtschaft bewertet. Obwohl eine Regierung in erster Linie für die Zufriedenheit des Einzelnen sorgen soll, war ein steigendes Wirtschaftswachstum ein Indiz für eine erfolgreiche Politik.

Das hat damit zu tun, dass die Zufriedenheit des Menschen, zumindest bis zu einem gewissen Punkt, mit dem Wirtschaftswachstum eines Landes korreliert. Dieser Punkt ist erreicht, wenn ein Wachstum der Wirtschaft im Leben des Otto-Normal-Verbrauchers nicht mehr spürbar ist. Also grundsätzlich genau dann, wenn alle Mittel zur Erhaltung und Gestaltung des menschlichen Daseins, zum Beispiel erschwingliche Bildung, genügend Kapital zum Bestreiten des Lebensunterhalts oder eben auch der Zugang zu einer erschwinglichen Wohnung, gegeben sind.

Da ist es nur verständlich, dass sich Politik und Wirtschaft untereinander beeinflussen. Die Politik gilt als Wegweiser der Wirtschaft und ist zu einem großen Teil für Ihre Entwicklung verantwortlich.

Wenn ein einzelner Zufriedenheitsfaktor, wie bspw. erschwingliche Mieten wegfällt, entsteht Drang zu handeln. Dann ist es nur nachvollziehbar, dass die vom Volk gewählte Regierung versucht, das verbundene Problem zu beseitigen. Im Fall Berlin und anderen deutschen Städten geschieht dies durch eine aktive Regulierung des Immobilienmarktes.

Regulierungen im Immobilienmarkt und ihre Auswirkungen

Berlin gilt als Vorreiter einzelner Regulierungen im lokalen Immobilienmarkt. Seit Mitte 2015 greift dort die Mietpreisbremse, die vorsieht, dass in bestimmten Gebieten eine Obergrenze für Mieten festgelegt werden darf. Neuvermietete Wohnobjekte dürfen damit höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, also dem durchschnittlichen Mietpreis in der Region, liegen.

Die Mietpreisbremse führte gerade in ihren ersten Jahren an dem Ziel vorbei und hatte nur geringe Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Wie wirken sich politische Entscheidungen auf den Immobilienmarkt aus?https://de.statista.com/infografik/5796/auswirkungen-der-mietpreisbremse/

Aus politischen Lagern heißt es, dass dies den zu geringen Konsequenzen geschuldet sei. Seit einer Verschärfung und Verlängerung der Mietpreisbremse dürfen Mieter zu viel gezahlte Beträge 2,5 Jahre rückwirkend zurückzufordern. Der Berliner Senat ging im letzten Jahr sogar noch weiter und beschloss einen Mietendeckel, der zum 23.02.2020 eingeführt wird. Dieser soll die Mieten für fünf Jahre einfrieren und eine Senkung ermöglichen, falls die Mieten bereits 20% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen.

Für Investoren sind diese Eingriffe in den Immobilienmarkt äußerst schmerzhaft. Seit Einführung der Mietpreisbremse konnten diese ihre Mieteinnahmen für weite Teile des Marktes nicht steigern. Das ermöglicht nicht mal einen Inflationsausgleich, was viele andere Regionen attraktiver macht. In den ersten Jahren wurden daher viele Berliner Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. In 59 sogenannter Millieuschutzgebieten herrscht seitdem ein Umwandlungsverbot, welches Mietwohnungen erhalten soll.

Der damit herrschende Druck auf Investoren entschärft die Situation leider nicht. Dass sich zukünftig noch genügend Investoren finden werden, um den Mindestbedarf der Region zu decken, ist fraglich.

Denn die durchgesetzten und geplanten Regulierungen des Marktes sorgen dafür, dass andere Regionen in Deutschland und im europäischen Ausland zum Teil deutlich attraktivere Investitionsbedingungen ermöglichen. Die ambitionierten Neubauziele der Stadt, um den aktuellen Mangel an Wohnraum aufzuholen, rücken jedoch schon jetzt in weit Ferne.

Wie Überregulierung zur Verzerrung führen kann

Ein Blick zu unseren Nachbarn in der EU zeigt verschiedene Negativbeispiele auf. Schweden hat einen der am strengsten regulierten Immobilienmärkte in Europa. Die Preise werden in regulierten Bereichen flächendeckend gesetzt und Mieten werden durch öffentliche Verhandlungen jährlich angepasst. Diese extremen Eingriffe haben in den letzten Jahren zu einer starken Verzerrung zwischen Angebot und Nachfrage geführt.

Es finden sich seit Jahren kaum noch Investoren, die in den überregulierten Markt investieren möchten. Somit ist es auch nicht überraschend, dass in 84% der regulierten Gemeinden ein akuter Wohnungsmangel herrscht. Ineffizienz in der Verwaltung und Genehmigung von Bauland haben ebenfalls negative Auswirkungen auf das Angebot an verfügbaren Wohnungen. Die starke Regulierung einiger Gebiete sorgt zudem dafür, dass nicht-regulierte Gegenden stark im Preis steigen. Denn diese erlauben Investoren Mietpreisanpassungen und sind dementsprechend begehrt.

Die Lage spitzt sich gerade in den größeren Städten zu. So beträgt die Warteliste für eine regulierte Mietwohnung in einigen Teilen der Stockholmer Innenstadt über 20 Jahre. Das liegt unter anderem daran, dass es über 650.000 registrierte Interessenten für Neubauten gibt. Unter diesen Bedingungen blüht vor allem der Schwarzmarkt auf.

International sorgt die Immobilienkrise in Schweden für laute Aufrufe. Kürzlich hatte erst die OECD in ihrem Bericht zu der schwedischen Wirtschaft zu Handlungen im Bereich der Wohnungsmarkt-Politik aufgerufen. Deregulation wird dabei ganz offen empfohlen – Ein klarer Beweis dafür, dass überregulierte Immobilienmärkte mehr Schaden als Nutzen verursachen und vor allem das Wohl des einzelnen Bürgers gefährden.

Was wären die Alternativen?

In vielen europäischen Ländern gibt es Probleme durch mangelnden Wohnraum. Damit sind deutsche Städte keine Einzelfälle. Dennoch zeigen sich einige Städte erfolgreicher, während andere Städte, wie Berlin, bisher keine nennenswerten Ergebnisse erzielt haben.

Wien gilt als ein gutes Beispiel für den sozialen Wohnungsbau und eine gelungene öffentliche Förderung. Dort leben ca. 60% aller Einwohner in öffentlich geförderten Wohnungen.

Dies ist ein Resultat aus Investitionen von rund 6.5 Mrd. Euro pro Jahr und einer über 100 Jahre beständigen Wohnungspolitik. Sicherlich gibt es auch dort Probleme, die sich nicht leicht beheben lassen. Ein gutes Beispiel ist die Einkommensüberprüfung, die nur ein einziges Mal durchgeführt wird. Das führt teilweise dazu, dass Vollverdiener in öffentlich geförderten Wohnungen leben.

Durch die stabile Wohnungspolitik mit attraktiven Renditen zieht Wien aber private Investoren an. Diese sorgen für eine kontinuierliche Entwicklung von neuen Wohnflächen, die sich deutlich einfacher für Förderprogramme und Zuschüsse qualifizieren können.

Damit wird zumindest die Grundlage des Wohnungsproblems behoben. Denn langfristig ist die einzige Option, das Problem zu hoher Mieten zu begleichen, eine dauerhafte Bekämpfung der Ursachen. Hohe Mieten sind schließlich nur ein Symptom von mangelndem Wohnraum, der durch hohe Nachfrage unter Druck gesetzt wird. Werden Investoren entlastet und zur Entwicklung neuer Mietwohnungen motiviert, sinkt auch der Druck auf Mieter.

Dazu gehört es auch, die Hürden für Immobilieninvestments möglichst gering zu halten. In den Niederlanden ist dies in den letzten Jahren bereits gelungen. Dort hat eine konsequente Entbürokratisierung die durchschnittlichen Baukosten um etwa 25% reduziert – Eine attraktive Einsparung, die sich zum Teil auch in niedrigeren Mieten wiederfinden kann.

Fazit: Sind Immobilieninvestments in Deutschland noch attraktiv?

Die Politik hat unmittelbare Einflüsse auf die Wirtschaft und den Immobilienmarkt. Dafür gibt es sowohl positive als auch negative Beispiele, die sich direkt auf das Wohl des Mieters auswirken. Wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickeln wird ist langfristig ungewiss. Dass extreme Regulierungen nicht die Lösung für hohe Mieten sind, zeigt ein Blick auf die Immobilien-Situation in Stockholm. Dennoch bewegen wir uns mit den immer wieder diskutierten Regulierungen in die falsche Richtung.

Wenn sich Pilotprojekte, wie der Mietendeckel in Berlin, als ineffektiv herausstellen, ist nicht davon auszugehen, dass die Konzepte auf andere deutsche Städte übernommen werden. Langfristig lässt sich das Risiko eines extrem regulierten Marktes, wie in Schweden, aufgrund politischer Hürden ohnehin als relativ gering einschätzen.

Unabhängig davon, welche Entscheidungen die Politik für einzelne Regionen trifft, werden Immobilien aber auch weiterhin attraktive Anlagen sein. Denn die Wertbeständigkeit ist bei einer weiterhin stark steigenden Nachfrage in A-Lagen auch in den nächsten Jahren gegeben. Zudem stehen Investoren aufgrund der aktuellen Zinslage kostengünstige Hypotheken zur Verfügung, die gerade bei langfristigen Zinsbindungen Immobilieninvestments attraktiv machen.

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