Reich­tum durch Immo­bi­li­en: Was Inves­to­ren aus einer Stu­die über die Ver­mö­gens­ver­tei­lung ler­nen können

Eine unglei­che Reich­tums­ver­tei­lung ist in Deutsch­land und vie­len ande­ren ent­wi­ckel­ten Län­dern ein bekann­tes Pro­blem. Daher gibt es immer wie­der Stu­di­en, die es unter­su­chen und Lösungs­vor­schlä­ge geben. So auch die kürz­lich erschie­ne­ne Stu­die „Ungleich­heit“ des Deut­schen Insti­tuts für Wirt­schafts­for­schung im Auf­trag der Initia­ti­ve „Forum for a New Economy“. 

Die­se kam zu einem Ergeb­nis, das schon seit den Anfän­gen des Kapi­ta­lis­mus bekannt ist: Ver­mö­gen zieht mehr Ver­mö­gen an. In die­sem Arti­kel wol­len wir uns nicht auf die poli­ti­schen Dis­kus­sio­nen bezie­hen, die mit dem The­ma ver­bun­den sind, son­dern einen neu­tra­len Blick auf die Inhal­te der Stu­die wer­fen. Denn auch für Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren bie­tet die Stu­die sehr inter­es­san­te Erkenntnisse. 

Ver­mö­gens­un­ter­schie­de in Deutschland

Obwohl Deutsch­land ein grund­sätz­lich sehr ent­wi­ckel­tes Land ist, in wel­chem alle Schich­ten der Gesell­schaft ein ver­gleichs­wei­se gutes Leben erwar­ten kön­nen, sind die Ver­mö­gens­un­ter­schie­de extrem. Aktu­ell besit­zen die 1 % der ver­mö­gends­ten Deut­schen rund 24 % des Net­to­ver­mö­gens. Mit 61.000 € gehört das mitt­le­re Net­to­ver­mö­gen der deut­schen Haus­hal­te zu den nied­rigs­ten der Euro­päi­schen Uni­on. Damit liegt es etwa auf dem Niveau von Polen und Griechenland. 

Doch woher kommt die­se Ungleich­heit? Blickt man auf die ver­gan­ge­nen 60 Jah­re fällt auf, dass die Ein­kom­mensun­gleich­heit und die Lohn­un­gleich­heit nicht gleich­mä­ßig ange­stie­gen sind. Dies liegt dar­an, dass das Ein­kom­men ver­mö­gen­der Men­schen eben nicht immer das Pro­dukt aus Arbeits­stun­den und Lohn ist. 

Statt­des­sen lie­gen Kapi­tal­erträ­ge die­sen Ungleich­hei­ten zugrun­de. Der fran­zö­si­sche Wirt­schafts­wis­sen­schaft­ler Tho­mas Piket­ty kam in sei­nem Buch „Das Kapi­tal im 21. Jahr­hun­dert“ zum Ergeb­nis, dass Kapi­tal­ren­di­ten heut­zu­ta­ge grund­sätz­lich grö­ßer sind als unser Wirt­schafts­wachs­tum und damit eine der Haupt­ur­sa­chen für eine unglei­che Ver­mö­gens­ver­tei­lung sind. Bestä­tigt wird dies durch die Tat­sa­che, dass sich in Peri­oden mit star­kem Wirt­schafts­wachs­tum und hohen Armuts­quo­ten, wie den ers­ten 20 Jah­ren nach Ende des zwei­ten Welt­kriegs, die Ein­kom­mensun­gleich­heit nahe­zu syn­chron zu der Lohn­un­gleich­heit ent­wi­ckelt hat. 

Immo­bi­li­en als ein ent­schei­den­der Fak­tor für Vermögen

Die Stu­die sieht Immo­bi­li­en als eine der größ­ten und effek­tivs­ten Quel­len von Kapi­tal­ein­nah­men in Deutsch­land – und damit auch als einen Haupt­fak­tor der unglei­chen Reich­tums­ver­tei­lung. Ins­ge­samt las­sen sich auf das selbst bewohn­te Haus zwi­schen 11 und 16 % Ver­mö­gensun­gleich­heit zurück­füh­ren – bei wei­te­rem Immo­bi­li­en­be­sitz liegt der Wert bei 20 bis 30 %.

Denn Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren erwer­ben oft nicht nur eine Immo­bi­lie, son­dern erhal­ten dadurch die Chan­ce, mit rela­tiv wenig Auf­wand wei­te­re Objek­te zu erwer­ben. Denn bei den Ban­ken gel­ten bereits finan­zier­te Immo­bi­li­en oft als Sicher­heit, bie­ten die Mög­lich­keit gerin­ge­rer Zin­sen und hel­fen dabei, Kre­dit­an­fra­gen schnell bear­bei­ten zu lassen. 

Wie Sie bereits in unse­rem Ver­gleich von Immo­bi­li­en und Akti­en als Anla­ge­form lesen konn­ten, ist dies einer der ent­schei­den­den Grün­de, war­um Immo­bi­li­en eine der bes­ten Anla­ge­for­men für Pri­vat­in­ves­to­ren sind – und fast immer die Mög­lich­keit eines schnel­len Ver­mö­gens­auf­baus bieten. 

Durch­schnitt­lich nah­men Ver­mie­ter in Deutsch­land so 8000 € bis 12.000 € pro Jahr zusätz­lich ein. Ver­gli­chen mit einem durch­schnitt­li­chen Jah­res­net­to­ein­kom­mens von 28.000 € pro Haus­halt sind die­se Sum­men durch­aus bedeu­tend. Wenig Rele­vanz fand in der Stu­die die Wert­stei­ge­rung von Bestands­im­mo­bi­li­en. Die­se hat jedoch eine viel­leicht sogar wich­ti­ge­re Rol­le im nach­hal­ti­gen Vermögensaufbau. 

So sind in Mün­chen die Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en in den letz­ten zehn Jah­ren um 153 % gestie­gen. In Ber­lin lag der Preis­an­stieg bei durch­schnitt­lich 152 %. Auch in ande­ren Städ­ten waren Preis­ver­dopp­lun­gen kei­ne Seltenheit. 

Damit ist es nicht ver­wun­der­lich, dass das durch­schnitt­li­che Net­to­im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen bei ca. 350.000 € in Mün­chen und Ham­burg und ca. 270.000 € in Ber­lin liegt. Fakt ist: Durch Immo­bi­li­en­be­sitz und Ver­mie­tung ent­steht fast immer Vermögen. 

Fazit: Was kön­nen Pri­vat­in­ves­to­ren dar­aus lernen?

Laut der Stu­die „Ungleich­heit“ sind Unter­neh­mens­be­tei­li­gun­gen immer noch der stärks­te Fak­tor für finan­zi­el­le Ungleich­heit. Den­noch glau­ben wir, dass auch Pri­vat­in­ves­to­ren mit klei­ne­ren Ver­mö­gen aus der Stu­die etwas Ent­schei­den­des mit­neh­men konnten. 

Rück­bli­ckend lässt sich näm­lich ein direk­ter Zusam­men­hang zwi­schen Immo­bi­li­en­be­sitz und Reich­tum fest­stel­len. Wer also die Mög­lich­keit hat, Geld in Immo­bi­li­en anzu­le­gen, soll­te die­se in jedem Fall wahr­neh­men. Sonst droht die Gefahr der Kapi­tal­ver­wäs­se­rung durch Inflation.

Wir fin­den es auch immer wich­tig anzu­mer­ken, dass der Immo­bi­li­en­be­sitz nicht ethisch ver­werf­lich ist und auch medi­al nicht so dar­ge­stellt wer­den darf. Denn nur durch finan­zier­te Neu­bau-Pro­jek­te bleibt der Wohn­raum in den Bal­lungs­räu­men zumin­dest eini­ger­ma­ßen erschwing­lich für die Ärme­ren. Auch darf der Fokus nicht auf dem Reich­tum lie­gen, denn die­ser ist kein Übel. Viel wich­ti­ger ist es, dass die Grund­ver­sor­gung und För­de­rung für die Unter­schicht gege­ben ist, damit jeder Mensch ein glück­li­ches und gesun­des Leben in Deutsch­land füh­ren kann. 

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