Rich­ti­ges Objekt-Manage­ment — Der Unter­schied zwi­schen WEG und SE-Verwaltung

Wer sich mit Immo­bi­li­en­in­vest­ments beschäf­tigt, wird sich frü­her oder spä­ter mit dem The­ma Woh­nungs­ver­wal­tung aus­ein­an­der­set­zen müs­sen. Das rich­ti­ge Objekt-Manage­ment ist essen­ti­ell für ein sor­gen­frei­es Invest­ment und wird den­noch von vie­len Inves­to­ren vernachlässigt.

Grund­sätz­lich lässt sich sagen, dass eine Woh­nungs­ver­wal­tung für das Durch­füh­ren von Beschlüs­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und die Ver­wal­tung gemein­schaft­li­cher Gel­der zustän­dig ist. Häu­fig ent­ste­hen Unklar­hei­ten über den Auf­ga­ben­be­reich der Wohn­ei­gen­tums- und Son­der­ei­gen­tums­ver­wal­tung. Wir haben die WEG- und SEG-Ver­wal­tung daher ein­mal gegenübergestellt.

Der Auf­ga­ben­be­reich einer Sondereigentumsverwaltung

Sowohl bei der WEG-Ver­wal­tung, als auch bei der Son­der­ei­gen­tums­ver­wal­tung han­delt es sich nach § 675 Bür­ger­li­ches Gesetz­buch (BGB) um eine ent­gelt­li­che Geschäfts­be­sor­gung mit dienst­ver­trag­li­chen Ele­men­ten. Hier besteht der Unter­schied ledig­lich im Gegen­stand der Verwaltung.

Wäh­rend sich eine Wohn­ei­gen­tums­ver­wal­tung auf die Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums einer Wohn­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft erstreckt, bezieht sich die Son­der­ei­gen­tums­ver­wal­tung ledig­lich auf die Ver­mie­tung von Eigentumswohnungen.

Dabei nimmt die­se dem Eigen­tü­mer haupt­säch­lich die Begrün­dung, Durch­füh­rung und Abwick­lung der Ver­mie­tung ab. Der genaue Auf­ga­ben­be­reich wird gesetz­lich nicht ein­schlä­gig defi­niert und muss somit in den Beson­der­hei­ten des Ver­wal­ter­ver­trags fest­ge­legt werden.

Die Unter­schied­li­chen Auf­ga­ben der Wohn­ei­gen­tums- und Sondereigentumsverwaltung

Wohn­ei­gen­tums­ver­wal­tungSon­der­ei­gen­tums­ver­wal­tung
Kauf­män­ni­sche Verwaltung
 
Erstel­lung der Gesamt­jah­res­ab­rech­nung / EinzeljahresabrechnungenErstel­lung der jähr­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für den Mie­ter des Eigentümers
Auf­stel­len des Wirt­schafts­plans, Berech­nen und Anfor­dern von Son­der­um­la­gen, Ein­be­ru­fen und Durch­füh­ren von EigentümerversammlungenAbwick­lung von Miet­ver­hält­nis­sen (Mie­ter­su­che, Boni­täts­prü­fung, etc.)
Ver­wal­tung der Geld­ein­gän­ge und GeldausgängeVer­wal­tung der Geld­ein­gän­ge und Geldausgänge
Ver­wal­tung der gemein­schaft­li­chen GelderVer­wal­tung der Gel­der des Wohneigentümers
Füh­rung von offe­nen Fremd­geld­kon­ten aus der EigentümergemeinschaftFüh­rung der Treuhandkonten
Aus­tausch mit Ver­trags­part­nern und BehördenAus­tausch mit dem Mie­ter und der WEG-Verwaltung
Tech­ni­sche Verwaltung
 
Direk­te und regel­mä­ßi­ge Kon­trol­le des GemeinschafteigentumsKon­trol­le meist nach Infor­ma­tio­nen über Mängel
Über­wa­chung von even­tu­el­len InstandsetzungsarbeitenÜber­wa­chung von even­tu­el­len Instandsetzungsarbeiten
Scha­den­mel­dung an den VersichererScha­dens­mel­dung für gewöhn­lich an die WEG-Verwaltung
Ver­ga­be des Win­ter­diens­tes etc.Ent­fällt für gewöhnlich
Ver­an­las­sung von WartungsarbeitenEnt­fällt für gewöhnlich
Haus­meis­ter-Manage­mentEnt­fällt für gewöhnlich
Sons­ti­ges
 
Bera­tung der Eigen­tü­mer zu objekt­be­zo­ge­nen FragenHil­fe beim Verkauf der Eigen­tums­woh­nun­gen / Bera­tung des Wohneigentümers
Über­wa­chung der HausordnungEnt­fällt für gewöhnlich
Beauf­tra­gung eines Rechts­an­wal­tes bei direk­ten Strei­tig­kei­ten inner­halb der Eigen­tü­mer­schaft (Falls ver­trag­lich ermächtigt)Beauf­tra­gung eines Anwal­tes bei Strei­tig­kei­ten im Miet­ver­hält­nis (Falls ver­trag­lich ermächtigt)

 

Bei der Orga­ni­sa­ti­on des Objekt-Manage­ments muss daher klar zwi­schen der WEG- und SE-Ver­wal­tung dif­fe­ren­ziert werden.

Rich­ti­ges Objekt-Manage­ment — Was macht eine gute Ver­wal­tung aus?

In Deutsch­land gibt es kei­ne gesetz­li­chen Min­dest­stan­dards, um als eine Wohn­ei­gen­tums­ver­wal­tung auf­zu­tre­ten. Daher befin­den sich eini­ge schwar­ze Scha­fe auf dem Markt, die die in §27 WEG fest­ge­leg­ten Auf­ga­ben des Ver­wal­ters nicht zuver­läs­sig aus­füh­ren. Da Wohn­ei­gen­tums­ver­wal­tun­gen hohe Kapi­tal­sum­men ver­wal­ten und direk­ten Zugriff auf sämt­li­che Bewirt­schaf­tungs­kon­ten haben, soll­te die rich­ti­ge Ver­wal­tung mit hoher Sorg­falt aus­ge­wählt werden.

Besit­zer von Miet­häu­sern fal­len nicht unter die gesetz­lich vor­ge­ge­be­nen Leis­tun­gen der Wohn­ei­gen­tums­ver­wal­tun­gen und soll­ten daher einen sepa­ra­ten Ver­trag auf­set­zen. Das wirkt vor­erst als ein Nach­teil, erlaubt jedoch gro­ßen Ver­hand­lungs­spiel­raum, den die Betrof­fe­nen auch nut­zen sollten.

Da die Ver­wal­tungs­auf­ga­ben der SE-Ver­wal­tung ohne­hin ver­trag­lich aus­ge­han­delt wer­den müs­sen, kön­nen Son­der­wün­sche ver­hält­nis­mä­ßig ein­fach durch­ge­setzt wer­den. Möch­te man bspw. die Ver­ga­be des Win­ter­diens­tes von der Son­der­ei­gen­tums­ver­wal­tung über­neh­men las­sen, lässt sich dies direkt ver­han­deln. Je nach Auf­trags­vo­lu­men zei­gen sich vie­le Ver­wal­tun­gen ver­hand­lungs­freu­dig und sind bereit den Umfang der eige­nen Dienst­leis­tun­gen gegen ein höhe­res Ent­gelt zu erweitern.

Teile diesen Beitrag

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email