apartment-building-1149751_1280

Richtiges Objekt-Management – Der Unterschied zwischen WEG und SE-Verwaltung

Wer sich mit Immobilieninvestments beschäftigt, wird sich früher oder später mit dem Thema Wohnungsverwaltung auseinandersetzen müssen. Das richtige Objekt-Management ist essentiell für ein sorgenfreies Investment und wird dennoch von vielen Investoren vernachlässigt.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass eine Wohnungsverwaltung für das Durchführen von Beschlüssen der Wohnungseigentümer und die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder zuständig ist. Häufig entstehen Unklarheiten über den Aufgabenbereich der Wohneigentums- und Sondereigentumsverwaltung. Wir haben die WEG- und SEG-Verwaltung daher einmal gegenübergestellt.

Der Aufgabenbereich einer Sondereigentumsverwaltung

Sowohl bei der WEG-Verwaltung, als auch bei der Sondereigentumsverwaltung handelt es sich nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung mit dienstvertraglichen Elementen. Hier besteht der Unterschied lediglich im Gegenstand der Verwaltung.

Während sich eine Wohneigentumsverwaltung auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohneigentümergemeinschaft erstreckt, bezieht sich die Sondereigentumsverwaltung lediglich auf die Vermietung von Eigentumswohnungen.

Dabei nimmt diese dem Eigentümer hauptsächlich die Begründung, Durchführung und Abwicklung der Vermietung ab. Der genaue Aufgabenbereich wird gesetzlich nicht einschlägig definiert und muss somit in den Besonderheiten des Verwaltervertrags festgelegt werden.

Die Unterschiedlichen Aufgaben der Wohneigentums- und Sondereigentumsverwaltung

WohneigentumsverwaltungSondereigentumsverwaltung
Kaufmännische Verwaltung


 
Erstellung der Gesamtjahresabrechnung / EinzeljahresabrechnungenErstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung für den Mieter des Eigentümers
Aufstellen des Wirtschaftsplans, Berechnen und Anfordern von Sonderumlagen, Einberufen und Durchführen von EigentümerversammlungenAbwicklung von Mietverhältnissen (Mietersuche, Bonitätsprüfung, etc.)
Verwaltung der Geldeingänge und GeldausgängeVerwaltung der Geldeingänge und Geldausgänge
Verwaltung der gemeinschaftlichen GelderVerwaltung der Gelder des Wohneigentümers
Führung von offenen Fremdgeldkonten aus der EigentümergemeinschaftFührung der Treuhandkonten
Austausch mit Vertragspartnern und BehördenAustausch mit dem Mieter und der WEG-Verwaltung
Technische Verwaltung


 
Direkte und regelmäßige Kontrolle des GemeinschafteigentumsKontrolle meist nach Informationen über Mängel
Überwachung von eventuellen InstandsetzungsarbeitenÜberwachung von eventuellen Instandsetzungsarbeiten
Schadenmeldung an den VersichererSchadensmeldung für gewöhnlich an die WEG-Verwaltung
Vergabe des Winterdienstes etc.Entfällt für gewöhnlich
Veranlassung von WartungsarbeitenEntfällt für gewöhnlich
Hausmeister-ManagementEntfällt für gewöhnlich
Sonstiges


 
Beratung der Eigentümer zu objektbezogenen FragenHilfe beim Verkauf der Eigentumswohnungen / Beratung des Wohneigentümers
Überwachung der HausordnungEntfällt für gewöhnlich
Beauftragung eines Rechtsanwaltes bei direkten Streitigkeiten innerhalb der Eigentümerschaft (Falls vertraglich ermächtigt)Beauftragung eines Anwaltes bei Streitigkeiten im Mietverhältnis (Falls vertraglich ermächtigt)

 

Bei der Organisation des Objekt-Managements muss daher klar zwischen der WEG- und SE-Verwaltung differenziert werden.

Richtiges Objekt-Management – Was macht eine gute Verwaltung aus?

In Deutschland gibt es keine gesetzlichen Mindeststandards, um als eine Wohneigentumsverwaltung aufzutreten. Daher befinden sich einige schwarze Schafe auf dem Markt, die die in §27 WEG festgelegten Aufgaben des Verwalters nicht zuverlässig ausführen. Da Wohneigentumsverwaltungen hohe Kapitalsummen verwalten und direkten Zugriff auf sämtliche Bewirtschaftungskonten haben, sollte die richtige Verwaltung mit hoher Sorgfalt ausgewählt werden.

Besitzer von Miethäusern fallen nicht unter die gesetzlich vorgegebenen Leistungen der Wohneigentumsverwaltungen und sollten daher einen separaten Vertrag aufsetzen. Das wirkt vorerst als ein Nachteil, erlaubt jedoch großen Verhandlungsspielraum, den die Betroffenen auch nutzen sollten.

Da die Verwaltungsaufgaben der SE-Verwaltung ohnehin vertraglich ausgehandelt werden müssen, können Sonderwünsche verhältnismäßig einfach durchgesetzt werden. Möchte man bspw. die Vergabe des Winterdienstes von der Sondereigentumsverwaltung übernehmen lassen, lässt sich dies direkt verhandeln. Je nach Auftragsvolumen zeigen sich viele Verwaltungen verhandlungsfreudig und sind bereit den Umfang der eigenen Dienstleistungen gegen ein höheres Entgelt zu erweitern.

Teile diesen Beitrag

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email