Sozi­al­woh­nun­gen: Sind Inves­ti­tio­nen in öffent­lich geför­der­ten Wohn­raum lukrativ?

Gera­de in deut­schen Groß­städ­ten man­gelt es an erschwing­li­chem Wohn­raum für Mie­ter der unte­ren Ein­kom­mens­schicht. Die Bun­des­län­der för­dern daher den Bau von Sozi­al­woh­nun­gen durch kos­ten­güns­ti­ge Hypo­the­ken, güns­ti­ge­ren Grund und ent­gelt­li­che Zuschüs­se. Die Bedin­gung dafür: Kei­ne Miet­erhö­hun­gen inner­halb eines fest­ge­leg­ten Zeit­raums. Ob sich Inves­ti­tio­nen in öffent­lich geför­der­te Sozi­al­woh­nung loh­nen oder nicht, erfah­ren Sie in die­sem Artikel.

Der Bedarf an Sozi­al­woh­nun­gen in Zahlen

Der sozia­le Woh­nungs­bau hat in Deutsch­land eine lan­ge Tra­di­ti­on und zieht sich bis in die 1920er Jah­re zurück. Dort ent­stan­den in vie­len deut­schen Städ­ten Wohn­vier­tel, die für die Arbei­ter­schaft bestimmt waren und dem­entspre­chend güns­ti­ger ver­mie­tet wur­den. Die Hälf­te der in der Nach­kriegs­zeit erbau­ten Woh­nun­gen wur­den staat­lich geför­dert, um die Schä­den des zwei­ten Welt­kriegs zu mindern.

Im Jahr 2017 lag die Anzahl der errich­te­ten Sozi­al­woh­nun­gen bei 26.231 — Etwa 10%  der  275.000 in 2017 fer­tig­ge­stell­ten Woh­nun­gen in Wohn- und nicht-Wohn­ge­bäu­den. Der Bedarf an Sozi­al­woh­nun­gen liegt dage­gen laut des Paritäti­schen Wohl­fahrts­ver­bands bei 80.000 jähr­li­chen Neu­bau­ten. Durch das kon­stan­te Ver­feh­len des gesell­schaft­li­chen Bedarfs hat sich die Gesamt­zahl an Sozi­al­woh­nun­gen von ca. 3.000.000 in 1990 auf 1.200.000 in 2017 redu­ziert. Etwa die Hälf­te aller Deut­schen hat dage­gen Anspruch auf einen Wohn­be­rech­ti­gungs­schein, wel­cher zum Umzug in eine öffent­lich geför­der­te Woh­nung befähigt.

Die finan­zi­el­len Aspek­te eines Invest­ments in staat­lich geför­der­ten Wohnraum

Für Inves­to­ren, die an Inves­ti­tio­nen in Sozi­al­woh­nun­gen inter­es­siert sind, bedeu­ten die­se Zah­len vor allem eins: Ein lang­fris­tig sta­bi­ler Bedarf und eine siche­re Mietauslastung.

Auf der finan­zi­el­len Sei­te eines sol­chen Invest­ments herrscht jedoch lei­der oft anfäng­li­che Intrans­pa­renz. Ein Grund dafür ist, dass seit 2006 die Wohn­raum­för­de­rung den Län­dern über­las­sen wird. Die­se erhal­ten dafür nicht zweck­ge­bun­de­ne Gel­der vom Bund und kön­nen die Rah­men­be­din­gun­gen för­der­fä­hi­ger Invest­ments selbst fest­le­gen. Die För­der­da­ten­bank des BMWi dient als ers­te Anlauf­stel­le, um die finan­zi­el­len Aspek­te eines staat­lich geför­der­ten Invest­ments zu prüfen.

In Baden-Würt­tem­berg erfolgt die Basisförde­rung von Bau und Erwerb neu­en Miet­wohn­raums sowie bei Ände­rungs- und Erwei­te­rungs­maß­nah­men bspw. in Form von MW 10‑, MW 15‑, MW 25- oder MW 30-Dar­le­hen. Als maxi­ma­ler Finan­zie­rungs­an­teil wer­den 80% der Gesamt­kos­ten ange­ge­ben, wobei die Bau­kos­ten maxi­mal 3000,00€ pro m2 betra­gen dür­fen. Wer­den Miet- und Bele­gungs­rech­te fest­ge­legt erfolgt ein sepa­ra­ter Zuschuss. Die­ser beträgt in Baden-Würt­tem­berg bei 10 Jah­ren Miet- und Bele­gungs­bin­dung 335 EUR je m2Wohn­flä­che, bei 30 Jah­ren Miet- und Bele­gungs­bin­dung 711 EUR je m2Wohn­flä­che.

Außer­dem wird ein Ergän­zungs­zu­schuss zur Basis­för­de­rung gewährt, wenn eine Miet­absen­kung von min­des­tens 34% auf die ört­li­che Ver­gleichs­mie­te erfolgt.

Infor­ma­tio­nen zu den lan­des­spe­zi­fi­schen For­de­run­gen sind online in der För­der­da­ten­bank oder auf Nach­fra­ge bei den jewei­li­gen Lan­des­ban­ken ver­füg­bar. Die Anträ­ge sind anschlie­ßend bei der zustän­di­gen Wohn­raumförde­rungs­stel­le des Bau­orts ein­zu­rei­chen. Offe­ne Fra­gen und Mög­lich­kei­ten las­sen sich eben­falls dort oder bei der betref­fen­den Lan­des­bank klären.

! — Sozi­al­woh­nun­gen kön­nen für zusätz­li­che För­de­run­gen infra­ge kommen.

Für das Errei­chen eines bestimm­ten KfW-Effi­zi­enz­haus-Stan­dards, einer Bar­rie­re­frei­heit des Miet­raums, eines inno­va­ti­ven Vor­ha­bens, für die Imple­men­tie­rung von Maß­nah­men zur Gestal­tung des Wohn­fel­des, sowie zur Sta­bi­li­sie­rung von Quar­tiers­struk­tu­ren wer­den je nach Vor­ha­ben Til­gungs­zu­schüs­se oder eine Erhöhung der Basisförde­rung bzw. Zuschüsse gewährt.

Fazit: Sind Inves­ti­tio­nen in öffent­lich geför­der­te Sozi­al­woh­nun­gen attraktiv?

Für Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren ist das The­ma Sozi­al­woh­nun­gen mit gerin­ge­ren Miet­ein­nah­men ver­bun­den. Den­noch gibt es in vie­len Bun­des­län­dern attrak­ti­ve För­der­pro­gram­me, die sie zu wirk­lich lukra­ti­ven Invest­ments machen kön­nen. Da die Miet- und Bele­gungs­bin­dung zeit­lich fixiert sind, kön­nen Objek­te nach voll­stän­di­ger Til­gung des geför­der­ten Kre­dits und dem Aus­lau­fen der eigent­li­chen Bin­dung belie­big ver­mie­tet und genutzt werden.

! — Miet­erhö­hun­gen sind übri­gens auch grund­sätz­lich im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum mög­lich (§
10 WoBindG), wenn sie zweck­ge­bun­den sind. 

Unse­rer Mei­nung nach sind öffent­lich geför­der­te Woh­nun­gen attrak­tiv, da sie eine nicht zu unter­schät­zen­de Sta­bi­li­tät in Immo­bi­li­en­port­fo­li­os brin­gen kön­nen. Denn durch den chro­ni­schen Sozi­al­woh­nungs­man­gel in deut­schen Städ­ten ist ein sta­bi­ler Bedarf auch in den nächs­ten Jahr­zehn­ten gesi­chert. Somit pro­fi­tie­ren Inves­to­ren von einer sich unab­hän­gig zum eigent­li­chen Immo­bi­li­en­markt ent­wi­ckeln­den Nach­fra­ge, die als sta­bil, kri­sen­si­cher und zukunfts­be­stän­dig ein­zu­schät­zen ist. 

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