Steu­ern spa­ren mit einer ver­mö­gens­ver­wal­ten­den GmbH

Vie­le Inves­to­ren haben schon ein­mal dar­über nach­ge­dacht Invest­ments über ein spe­zi­ell gegrün­de­tes Unter­neh­men abzu­wi­ckeln. Die soge­nann­te ver­mö­gens­ver­wal­ten­de GmbH fun­giert als Invest­ment­ge­sell­schaft und kann sowohl Kapi­tal in Form von Geld­ein­la­gen, Akti­en­in­vest­ments, Immo­bi­len etc. oder direk­ten Unter­neh­mens­be­tei­li­gun­gen hal­ten. Dabei brin­gen Invest­ments über eine GmbH in Hol­ding-Struk­tur ver­schie­de­ne orga­ni­sa­to­ri­sche Vor- und Nach­tei­le mit sich, die das The­ma zu einer sehr spe­zi­fi­schen Ange­le­gen­heit machen. Steu­er­lich kann es ab bestimm­ten Sum­men eben­falls attrak­ti­ver sein, Invest­ments über eine Ver­mö­gens­ver­wal­ten­de GmbH zu täti­gen, wes­halb vie­le Inves­to­ren den Schritt unter­neh­men und eine GmbH zu Inves­ti­ti­ons­zwe­cken gründen.

Steu­er­li­che Aspek­te einer ver­mö­gens­ver­wal­ten­den GmbH (VVG)

Die Grün­de für die Grün­dung einer VVG sind seit der Unter­neh­mens­steu­er­re­form aus dem Jahr 2008 in der Regel steu­er­lich. Gera­de bei lang­fris­tig the­sau­rie­ren­den Invest­ments kann der Steu­er­satz einer GmbH attrak­ti­ver als das pri­va­te Besteu­ern von Invest­ments sein. Die VVG lockt mit einem deut­lich gerin­ge­ren Ertrags­steu­er­satz von 15% Kör­per­schafts­steu­er, wel­che sich ein­schließ­lich des Soli­da­ri­täts­zu­schlag bei 15,825% ein­fin­den. 1 Im Fal­le einer Gewer­be­steu­er­be­frei­ung kön­nen also maxi­mal 84,175% des erziel­ten Gewinns ein­be­hal­ten und reinves­tiert wer­den. Bei einer Depot-GmbH, also einem rein auf das Hal­ten von Wert­pa­pie­ren aus­ge­leg­ten Unter­neh­men, kommt das in § 8b KStG defi­nier­te Schach­tel­pri­vi­leg unter­stüt­zend dazu. 2 Die­ses soll die Dop­pel­be­steue­rung von Wert­pa­pie­ren ver­hin­dern, wel­che gera­de bei struk­tu­rell kom­ple­xen Hol­ding-Gesell­schaf­ten den Gewinn deut­lich min­dern wür­de. Bei Divi­den­den und Gewin­nen aus Wert­pa­pie­ren und Fonds kön­nen so also bis zu 95% der Gewin­ne steu­er­frei blei­ben. Die im Zusam­men­hang mit der Grün­dung der VVG ste­hen­den Aus­ga­ben ver­min­dern jedoch aktiv den Gewinn.
Auch bei der Ver­wal­tung von Immo­bi­len kann eine VVG nach­hal­tig Steu­ern spa­ren. Hier kommt eine erwei­ter­te Kür­zung des Gewer­be­steu­er­sat­zes nach § 9 Nr. 1 GewStG hin­zu. Die­ser Para­graph besagt, dass Über­schüs­se aus der Ver­wal­tung von Immo­bi­li­en grund­sätz­lich gewer­be­steu­er­frei sind und aus­schließ­lich der Kör­per­schafts­steu­er von 15% plus Soli­da­ri­täts­zu­schlag unterliegen.3  Hier­bei gilt es jedoch Beson­der­hei­ten zu beach­ten. Bei­spiels­wei­se eli­mi­nie­ren man­che Immo­bi­li­en­ar­ten die Gewer­be­steu­er­be­frei­ung. Details soll­ten Sie zwin­gend mit Ihrem Steu­er­be­ra­ter prüfen.
Beim Aus­schüt­ten der Gewin­ne fällt jedoch die Kapi­tal­ertrags­steu­er bei direk­ten Aus­schüt­tun­gen an oder Ein­kom­mens­steu­er, wenn man die Gewin­ne über das Geschäfts­füh­rer­ge­halt aus­schüt­tet. Gera­de bei Immo­bi­li­en erge­ben sich auf­grund der Steu­er­frei­heit ganz ande­re Mög­lich­kei­ten, die beim schnel­len Auf­bau von Ver­mö­gen hel­fen. Die ver­mö­gens­ver­wal­ten­de GmbH hat den Vor­teil, dass sie nicht nur Eigen­ka­pi­tal, son­dern auch Fremd­ka­pi­tal ver­wal­ten kann, was Inves­to­ren im Fal­le von Immo­bi­li­en­in­vest­ments einen Hebel beschaf­fen kann. Wenn eine Immo­bi­lie eine sehr hohe Ren­di­te bringt, wie bspw. Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser, wel­che Ren­di­ten von über 10% erzie­len kön­nen, kann die Steu­er­frei­heit genutzt wer­den, um einen Kre­dit deut­lich schnel­ler til­gen zu kön­nen. Dadurch wer­den Invest­ments in weni­ger attrak­ti­ven Lagen, bzw. spe­ku­la­ti­ve Immo­bi­li­en mit garan­tier­ten Cash­flows sehr inter­es­sant, da für den Geschäfts­füh­rer der VVG kaum Risi­ko besteht. Wich­tig ist hier beson­ders, dass der Inves­tor genau­es­tens beach­tet, dass die VVG nicht gewerb­lich han­delt und somit garan­tiert dem Gewer­be­steu­er­satz ent­geht. Eine Solar­an­la­ge auf dem Dach, das Ver­mie­ten der Objek­te mit Lauf­zei­ten von weni­ger als einem Jahr oder das par­al­le­le Ver­mie­ten von Stell­plät­zen, Gara­gen oder Ähn­li­chem kön­nen hier schon als Aus­nah­me gel­ten und für gra­vie­ren­de Kapi­tal­ver­lus­te sor­gen. In sol­chen Fäl­len wür­de die Gewer­be­steu­er auf die gesam­ten Über­schüs­se der GmbH anfallen.

Unter­schie­de zu pri­vat gehal­te­nen Immobilien

Immo­bi­li­en in attrak­ti­ve­ren Lagen kön­nen und soll­ten in man­chen Fäl­len eher pri­vat erwor­ben wer­den, da hier mit einer schnel­len Wert­stei­ge­rung und eher nied­ri­gen Cash­flows gerech­net wer­den kann. Dadurch las­sen sich die­se Objek­te eher weni­ger zum Til­gen von Immo­bi­li­en­kre­di­ten ver­wen­den. Das Auf­bau­en einer Boni­tät die die Kre­dit­auf­nah­me bei Ban­ken erleich­tert wird so etwas schwie­ri­ger. Den­noch kön­nen auch attrak­tiv gele­ge­ne Immo­bi­li­en von einer GmbH gehal­ten wer­den und eben­falls von den steu­er­li­chen Vor­tei­len pro­fi­tie­ren, wenn kein aku­ter Bedarf am Auf­bau von Boni­tät zur Auf­nah­me wei­te­rer Immo­bi­li­en­kre­di­te besteht. Der Cash­flow abzüg­lich Wer­bungs­kos­ten aus pri­vat­ge­hal­te­nen Immo­bi­li­en unter­liegt immer der Ein­kom­mens­steu­er, was sich sum­mie­ren kann. Ein gra­vie­ren­der Vor­teil von pri­vat gehal­te­nen Immo­bi­li­en ist, dass eine Ver­äu­ße­rung die­ser nach zehn Jah­ren Hal­te­dau­er kom­plett steu­er­frei ist. Bei einer erheb­li­chen Wert­stei­ge­rung kön­nen Steu­ern im Ver­gleich zu einer Ver­äu­ße­rung eines von einer VVG gehal­te­nen Objek­tes gespart wer­den. Des­halb sind Objek­te in attrak­ti­ven Lagen, die als mit­tel­fris­ti­ges Invest­ment mit kla­rem Ver­äu­ße­rungs­zeit­punkt gedacht sind, attrak­ti­ver für Pri­vat­per­so­nen. Wenn Ver­lus­te aus Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung ent­ste­hen, kön­nen die­se bei pri­vat­ge­hal­te­nen Immo­bi­li­en mit den Ein­künf­ten des Inha­bers ver­rech­net wer­den. Die VVG eig­net sich dem­nach eher für lang­fris­ti­ge Invest­ments, um Steu­er­vor­tei­le gezielt auszunutzen.
Eine ver­mö­gens­ver­wal­ten­de GmbH wird neben steu­er­li­chen Grün­den auch bei dem Wunsch eine Immo­bi­lie unter ver­schie­de­nen Besit­zern auf­zu­tei­len, ger­ne genutzt. Die Inha­berrech­te einer ein­zel­nen Immo­bi­lie las­sen sich so nur recht kom­pli­ziert auf­tei­len. Gera­de, wenn das Objekt nicht aus ein­zel­nen klar trenn­ba­ren Miet­ein­hei­ten besteht, kann eine Tei­lungs­er­klä­rung viel Zeit und Auf­wand in Anspruch neh­men. Eine GmbH kann eine Über­tra­gung von Besitz­rech­ten an Kin­der oder Ver­wand­te deut­lich ver­ein­fa­chen. Gera­de das jähr­li­che Abge­ben von Ver­mö­gen kann so deut­lich sim­pli­fi­ziert wer­den. Wenn bestimm­te pri­va­te Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de geschützt wer­den sol­len, kann die Grün­dung einer ver­mö­gens­ver­wal­ten­den GmbH eben­falls attrak­tiv sein. Das pri­vat bewohn­te Haus, das eige­ne Auto und ande­re essen­ti­el­le Din­ge kön­nen so getrennt von den ren­di­te­brin­gen­den Objek­ten gela­gert und geschützt wer­den. Im Fal­le einer gra­vie­ren­den Rezes­si­on oder ande­ren unvor­her­seh­ba­ren Ereig­nis­sen kann mit einer getrenn­ten Lage­rung sicher­ge­stellt wer­den, dass der eige­ne Lebens­stan­dard erhal­ten wer­den kann.
Grund­sätz­lich lässt sich eine GmbH erb­schafts­steu­er­frei über­tra­gen, wenn der Ver­er­ben­de mehr als 25% der VVG hält. Eini­ge Schen­kun­gen und erb­schafts­steu­er­li­che Aspek­te wer­den vom Gesetz­ge­ber jedoch benach­tei­ligt. Um sicher­zu­ge­hen, ob die Über­tra­gung der Gesell­schafts­an­tei­le erb­schafts­steu­er­frei ist, emp­feh­len wir eine indi­vi­du­el­le steu­er­li­che Bera­tung. Geht es um das Über­tra­gen von Bar­geld­be­stän­den kann eine ver­mö­gens­ver­wal­ten­de GmbH genutzt wer­den, um über­haupt kei­ne Erb­schafts- oder Schen­kungs­steu­er abfüh­ren zu müs­sen. Da laut § 13 b ErbStG Geld­be­stän­de nicht als Ver­wal­tungs­ver­mö­gen gel­ten, son­dern als Betriebs­ver­mö­gen aner­kannt wer­den, bleibt eine Über­tra­gung von Antei­len an einer bar­geld­hal­ten­den-GmbH kom­plett steu­er­frei. Wich­tig ist hier­bei nur, dass die Emp­fän­ger min­des­tens sie­ben Jah­re war­ten, bis die Steu­er­frei­heit end­gül­tig ist. Nicht ganz genau defi­niert ist die Fra­ge, ob das Ver­mö­gen in einem sol­chen Fall vom Emp­fän­ger der GmbH-Antei­le ander­wei­tig ange­legt wer­den darf oder ob dann die Steu­er­frei­heit ent­fällt. Soll­te man sicher­ge­hen wol­len, dass die­se Mög­lich­keit nicht spä­ter vom Gesetz­ge­ber unter­sagt wird, lässt sich eine Wider­rufs­klau­sel in den Schen­kungs­ver­trag integrieren.

Beson­der­hei­ten beim Ver­wal­ten von Anlagevermögen

Die Ver­steue­rung von Immo­bi­li­en­ver­äu­ße­run­gen einer ver­mö­gens­ver­wal­ten­den GmbH ist im Ver­gleich zur pri­va­ten Besteue­rung, wie wei­ter oben beschrie­ben, unter­schied­lich. Eine Ver­wal­tungs-GmbH macht das Ver­äu­ßern von Immo­bi­li­en und somit das Rea­li­sie­ren von Gewin­nen durch Wert­stei­ge­rung nicht wirk­lich attrak­ti­ver. Beim Ver­äu­ßern muss immer beach­tet wer­den, dass Gewin­ne, die auch aus­ge­schüt­tet wer­den sol­len, ent­we­der unter die Kapi­tal­ertrags­steu­er oder die Ein­kom­men­steu­er fal­len. Daher ist das eigent­li­che Ver­äu­ßern und Reinves­tie­ren von Objek­ten aus­schließ­lich mit der Kör­per­schafts­steu­er zu ver­steu­ern. Wich­tig ist nur, dass maxi­mal drei Objek­te in einer fünf Jah­res­pe­ri­ode ver­äu­ßert wer­den, da die GmbH ansons­ten unter den gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del fällt. Somit wer­den alle erziel­ten Gewin­ne gewer­be­steu­er­pflich­tig. Eine Aus­nah­me davon stellt die in §42 AO defi­nier­te Eigen­nut­zung dar, wel­che besagt, dass eigen­ge­nutz­te Objek­te nicht unter die drei-Objekt-Gren­ze fal­len. Natür­lich muss der Inha­ber der GmbH genau erklä­ren kön­nen, war­um die­ser drei­mal den Wohn­raum gewech­selt hat.
Eine ver­mö­gens­ver­wal­ten­de GmbH eig­net sich für das Hal­ten ver­schie­de­ner Anla­ge­for­men, wor­un­ter bspw. Immo­bi­li­en, Unter­neh­mens­an­tei­le und auch Akti­en fal­len. Bei eini­gen gewerb­li­chen Immo­bi­li­en kann es hier jedoch zu Aus­nah­men kom­men, wobei unter Umstän­den der gesam­te Gewer­be­steu­er­satz auf die Gewin­ne der GmbH anfal­len kann. Die Inte­gra­ti­on bestehen­der Immo­bi­li­en in die GmbH kann in der Regel pro­blem­los erfol­gen und wird über die Grund­er­werbs­steu­er besteu­ert. Dabei kann ent­we­der eine Ver­äu­ße­rung des Objek­tes an die GmbH oder die Ein­brin­gung als Sach­an­la­ge gewählt wer­den, wobei bei­de Vari­an­ten ent­spre­chen­de Vor- und Nach­tei­le mit sich bringen.

Die Kos­ten einer ver­mö­gens­ver­wal­ten­den GmbH

Eine VVG lässt sich ähn­lich wie eine nor­ma­le GmbH grün­den und bie­tet wie jede Kapi­tal­ge­sell­schaft einen Haf­tungs­schutz. Die Kos­ten für die eigent­li­che Grün­dung lie­gen bei etwa 1500€, wobei auch mit lau­fen­den Kos­ten zu rech­nen ist. Der Notar berech­net dabei in der Regel zwi­schen 400€ und 800€, wozu die Ein­tra­gung in das Han­dels­re­gis­ter kommt, wel­che mit 150€ zu Buche schlägt. Bei der Grün­dung einer GmbH for­dert das Finanz­amt eine Eröff­nungs­bi­lanz, wel­che sepa­rat erstellt wer­den muss. Die­se Kos­ten lie­gen in der Regel bei 300€ bis 600€, wobei die Kos­ten stark abwei­chen kön­nen. Hin­zu kommt die anfal­len­de Grund­er­werbs­steu­er, wenn ein pri­vat­ge­hal­te­nes Objekt an die GmbH über­tra­gen wer­den soll. Das Stamm­ka­pi­tal von min­des­tens 12.500€ wird eben­falls zur Grün­dung einer GmbH benö­tigt, wobei sich die­ses jedoch von der GmbH anle­gen lässt. Unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen kön­nen Immo­bi­li­en in die GmbH ohne erneut eine Grund­er­werbs­steu­er Zah­lung aus­zu­lö­sen, mit ein­ge­bracht wer­den. Die­se Beson­der­hei­ten soll­ten Sie eben­falls mit Ihrem Steu­er­be­ra­ter prüfen.
Die lau­fen­den Kos­ten machen eine Grün­dung nur für gut auf­ge­stell­te Inves­to­ren attrak­tiv. Die­se begin­nen bei einem Geschäfts­kon­to, even­tu­el­len Depot­kos­ten und dem Bei­trag in die Han­dels­kam­mer, wel­che sich jedoch in Gren­zen hal­ten. Beson­ders teu­er wird erst die Bilan­zie­rung und Erstel­lung einer Steu­er­erklä­rung für wel­che Inves­to­ren je nach Umfang der gehal­te­nen Anla­gen zwi­schen 2000€ und 5000€ ein­pla­nen soll­ten. Daher ist die Grün­dung einer VVG nur loh­nens­wert, wenn der Steu­er­vor­teil durch die­se höher ist, als die anfal­len­den Kosten.

Der Spar­vor­teil in der Beispielsrechnung

Um die steu­er­li­chen Vor­tei­le ein­mal genau zu visua­li­sie­ren eig­net sich eine Beispielsrechnung:
Wenn ein Inves­tor plant, eine Immo­bi­lie im Wert von 1.000.000€ zu erwer­ben und dafür 500.000€ Fremd­ka­pi­tal benö­tigt, wel­ches zu 2% p.a. finan­ziert wird, las­sen sich bei ent­spre­chen­den Miet­ein­nah­men eini­ge Steu­ern spa­ren. Im obe­ren Teil des Arti­kels wur­den 10% Miet­ren­di­te als attrak­tiv genannt, um beson­ders von den Steu­er­erspar­nis­sen pro­fi­tie­ren zu kön­nen. Dies ist jedoch auch mit weni­ger mög­lich. Wenn die Immo­bi­lie im Wert von 1.000.000€ jähr­li­che Miet­ein­nah­men von 50.000€ erzielt, also eine Ren­di­te von nur 5% auf das Gesamt­ka­pi­tal bringt, sind hier­auf ca. 3798€[1] bei einem Steu­er­satz von 15,825% inklu­si­ve Soli­da­ri­täts­zu­schlag fäl­lig. Das bedeu­tet, dass ein jähr­li­cher Über­schuss von 46.202€ nach Steu­ern ent­steht, wel­cher für die jähr­li­chen Zins- und Til­gungs­zah­lun­gen auf­ge­wen­det wer­den kann.
Es emp­fiehlt sich Rück­la­gen für die Instand­hal­tung zu bil­den. Das sorgt dafür, dass die Immo­bi­lie bei jähr­li­chen Rück­la­gen von 3000€ in etwa 17 Jah­ren abbe­zahlt ist.
Der Pri­vat­in­ves­tor zahlt sei­ne Ein­kom­men­steu­er auf die Miet­ein­nah­men des ent­spre­chen­den Miet­ob­jek­tes, wel­che in der Regel deut­lich höher als die Steu­er­last einer ver­mö­gens­ver­wal­ten­den GmbH ist. Die­ses Bei­spiel ver­deut­licht jedoch, dass die VVG erst ab einer bestimm­ten Ver­mö­gens­struk­tur und Grö­ße inter­es­sant wird.

Fazit — Wann macht die VVG Sinn?

Grund­sätz­lich lässt sich fest­hal­ten, dass die Fra­ge, ob eine VVG Sinn ergibt oder nicht von der jewei­li­gen finan­zi­el­len Situa­ti­on des Inves­tors abhängt. Wenn die­ser schon meh­re­re Immo­bi­li­en besitzt, kann eine ver­mö­gens­ver­wal­ten­de GmbH sehr vor­teil­haft sein. Objek­te mit hoher Wert­stei­ge­rung und Ver­äu­ße­rungs­po­ten­ti­al, soll­ten jedoch eher pri­vat gehal­ten wer­den, da eine Ver­äu­ße­rung von Pri­vat­per­so­nen nach zehn Jah­ren steu­er­frei unter­nom­men wer­den kann. Eine VVG stellt auf­grund des Steu­er­sat­zes eine Mög­lich­keit zum akti­ven Ver­mö­gens­auf­bau auf lan­ge Sicht dar und kann außer­dem beim Auf­tei­len von Ver­mö­gen helfen.
Die Vor­tei­le der jewei­li­gen Anla­ge­form las­sen sich fol­gen­der­ma­ßen zusammenfassen:
Pri­vat­be­sitz:
  • Steu­er­freie Ver­äu­ße­rung nach zehn Jah­ren Haltedauer
  • Deut­lich gerin­ge­rer Auf­wand bei allei­ni­gem Besitz
  • Ver­lus­te wer­den mit dem Ein­kom­men verrechnet
Ver­mö­gens­ver­wal­ten­de GmbH:
  • Ver­lus­te wer­den mit Miet­ein­künf­ten verrechnet
  • Aus­schließ­lich Kör­per­schafts­steu­er + Solidaritätszuschlag
  • Recht simp­le Auf­tei­lung von Vermögensgegenständen
  • Beson­ders inter­es­sant für ren­di­te­brin­gen­de Objek­te mit gerin­gem Wertsteigerungspotenzial.
  • Nimmt Risi­ken
Quel­len:
1 — https://www.hk24.de/produktmarken/beratung-service/recht_und_steuern/steuerrecht/existenzgruender/gmbh-steuern-gruendung/1157136#titleInText1
2 —  https://www.gesetze-im-internet.de/kstg_1977/__8b.html
3 — https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/__9.html
4 — https://dejure.org/gesetze/ErbStG/13a.html
http://www.bergische-sekundanz.de/downloads/Die%20vermögensverwaltende%20GmbH%20als%20Instrument%20zur%20Renditeoptimierung,%20Ulrich%20Lichting
[1] Erklä­rung zur Berech­nung: Zins­zah­lun­gen im 1. Jahr von 10.000€ p.a. sowie die Abschrei­bung des Gebäu­de­an­teils (ca. 16.000€ p.a.) ver­rin­gern den Über­schuss und erge­ben somit einen Gewinn vor Steu­ern von: 50.000€ Miet­ein­nah­men – 10.000€ Zin­sen – 16.000€ Abschrei­bung = 24.000€ à 15,825% = 3798€ Steuerlast.

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