Was ist die Miet­preis­brem­se und wel­che Aus­wir­kun­gen hat sie?

Bezahl­ba­rer Wohn­raum wird in Deutsch­lands Groß­städ­ten immer knap­per. Hohe Miet­prei­se und ein deutsch­land­wei­tes Ange­bots­de­fi­zit machen es für vie­le Men­schen immer schwe­rer, in Deutsch­land bezahl­ba­re Woh­nun­gen zu finden.

Die 2015 ins Leben geru­fe­ne Miet­preis­brem­se soll­te dies ändern, Miet­prei­se deckeln und den 54,4% zur Mie­te leben­den Deut­schen Pla­nungs­si­cher­heit gewähr­leis­ten. Was die Miet­preis­brem­se im Jah­re 2019 bedeu­tet und mit wel­chen Ver­än­de­run­gen Sie als Inves­tor rech­nen müs­sen, erfah­ren Sie in die­sem Artikel.

Was soll­te die Miet­preis­brem­se bewirken?

Die Miet­prei­se sind in den letz­ten Jah­ren in ganz Deutsch­land stark ange­stie­gen. In den letz­ten zehn Jah­ren lag der Anstieg bun­des­weit bei ca. 30%. Beson­ders stark war der Anstieg in Städ­ten, die unter aku­ter Woh­nungs­not lei­den. In Ber­lin sind die Miet­prei­se seit 2009 um 104% gestie­gen — Was unter ande­rem dar­auf zurück­zu­füh­ren ist, dass laut des aktu­el­len Markt­be­richts der Inves­ti­ti­ons­bank Ber­lin aktu­ell ca. 96.000 Woh­nun­gen fehlen.

In ande­ren Groß­städ­ten sehen die Anstie­ge und die Detail­sta­tis­ti­ken der Woh­nungs­not ähn­lich aus. Das führt dazu, dass sich immer weni­ger Men­schen eine Woh­nung in Bal­lungs­räu­men leis­ten kön­nen oder ein Groß­teil ihres Ein­kom­mens für die Miet­kos­ten auf­ge­bracht wer­den muss. Die Miet­preis­brem­se soll­te 2015 an die­sem Pro­blem anset­zen und Mie­ter vor unver­hält­nis­mä­ßi­gen Miet­erhö­hun­gen schützen.

Was ist die Miet­preis­brem­se und wie funk­tio­niert sie?

Die Miet­preis­brem­se sieht vor, dass in bestimm­ten Gebie­ten eine Ober­gren­ze für Mie­ten fest­ge­legt wer­den darf. Kon­kret dür­fen die Mie­ten für neu­ver­mie­te­te Wohn­ob­jek­te höchs­tens 10% über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te, also dem durch­schnitt­li­chen Miet­preis in der Regi­on, liegen.

Soll­te die Vor­mie­te jedoch ohne­hin über der loka­len Ver­gleichs­mie­te lie­gen, darf der Ver­mie­ter auch bei einer Neu­ver­mie­tung die Mie­te anglei­chen. Bis zum 01.01.2019 stell­ten Moder­ni­sie­rungs­kos­ten außer­dem ein Schlupf­loch dar, mit wel­chem Ver­mie­ter Erhö­hun­gen von bis zu 50% erzie­len konn­ten. Seit­dem die gro­ße Koali­ti­on die Miet­preis­brem­se am Anfang des Jah­res refor­miert hat, lässt sich jedoch nur noch eine Moder­ni­sie­rungs­um­la­ge von 8% der Moder­ni­sie­rungs­kos­ten p.a auf den Mie­ter umlegen.

Bei Moder­ni­sie­rungs­kos­ten von 15.000€ bedeu­tet dies bspw., dass maxi­mal 1200€ von dem Mie­ter jähr­lich ver­langt wer­den dür­fen. Das ent­spricht einer monat­li­chen Erhö­hung von ledig­lich 100€. Außer­dem wird davon aus­ge­gan­gen, dass sich eine sol­che Inves­ti­ti­on nach 12,5 Jah­ren amor­ti­siert hat, was eine Anglei­chung an die vor­he­ri­ge Mie­te ohne Umla­gen zufol­ge hat.

Die Gro­Ko möch­te mit einer erneu­ten Reform außer­dem dafür sor­gen, dass zu viel gezahl­te Mie­ten von Mie­tern auch im Nach­hin­ein zurück­ver­langt wer­den kön­nen. So kün­dig­te die Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­rin Chris­ti­ne Lam­brecht kürz­lich an, das Mie­ter­schutz­ge­setz auf den Weg brin­gen zu wol­len. Das sähe außer­dem vor, die bis Dezem­ber 2020 gel­ten­de Miet­preis­brem­se für fünf Jah­re zu verlängern.

Was die Miet­preis­brem­se für Inves­to­ren bedeutet

Für vie­le Inves­to­ren ist die Miet­preis­brem­se seit ihrer Ein­füh­rung ein recht undurch­sich­ti­ges The­ma, wel­ches oft vie­le Fra­gen auf­wirft. Beson­ders trägt dazu die locke­re Defi­ni­ti­on des Geset­zes in §§ 556d bis 556g BGB bei. Dort wird defi­niert, dass die Miet­preis­brem­se grund­sätz­lich in allen Gebie­ten mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten ein­ge­führt wer­den kann.

Die­ser liegt dann vor, wenn:

- Die Mie­ten deut­lich stär­ker stei­gen als im bun­des­wei­ten Durchschnitt.

- Die durch­schnitt­li­che Miet­be­las­tung der Haus­hal­te den bun­des­wei­ten Durch­schnitt deut­lich übersteigt.

- Die Wohn­bevölke­rung wächst, ohne dass durch Neu­bau­tä­tig­keit inso­weit erfor­der­li­cher Wohn­raum geschaf­fen wird.

- Gerin­ger Leer­stand bei gro­ßer Nach­fra­ge besteht.

In der Pra­xis lässt sich die Miet­preis­brem­se also in den meis­ten Groß­städ­ten ein­füh­ren. Für Inves­to­ren ist der ein­zi­ge Licht­blick aktu­ell, dass die Län­der die­se bis­her nur auf fünf Jah­re befris­tet ein­füh­ren kön­nen. Gera­de eine Ver­schär­fung der Geset­zes­la­ge mit einem even­tu­el­len Mie­ter­schutz­ge­setz könn­te die Woh­nungs­märk­te zusätz­lich belas­ten. Ber­lin hat bspw. als ers­tes Bun­des­land einen Mie­ten­de­ckel beschlos­sen. Zudem setzt sich die Regie­rung der Haupt­stadt dafür ein, die Miet­preis­brem­se auf Gewer­be­im­mo­bi­li­en aus­zu­wei­ten. Was dies für Inves­to­ren bedeu­tet erfah­ren Sie am 23.08.2019 in unse­rem nächs­ten Artikel.

 

-> Möblier­te Woh­nun­gen stel­len kei­nen Aus­weg dar. 

Vie­le Ver­mie­ter sind lan­ge Zeit davon aus­ge­gan­gen, dass möblier­te Woh­nun­gen nicht von der Miet­preis­brem­se betrof­fen wären. Eine Erläu­te­rung des Deut­sche Mie­ter­bun­des (DMB) hat die­sen Glau­ben vor kur­zem als Irr­tum defi­niert. So kön­nen durch die Möblie­rung ledig­lich Zuschlä­ge auf die ört­li­che Ver­gleichs­mie­te berech­net wer­den. Die meis­ten Gerich­te gehen bei der Berech­nung des Zuschlags von einem zehn­jäh­ri­gen Abschrei­bungs­zeit­raum und einem monat­li­chen Abschrei­bungs­satz von 2% aus. Bei neu­en Möbeln im Wert von 10.000€ wären also bis zu 200€ Zuschlag auf die ört­li­che Ver­gleichs­mie­te legitim.

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