mieterhöhungsschreiben

Miet­erhö­hungs­schrei­ben: For­ma­le Gestal­tung einer Mieterhöhung

Die Mie­te einer Immo­bi­lie ist für den Inves­tor ein akti­ver Cash­flow, der einen sehr hohen Ein­fluss auf die Ren­ta­bi­li­tät des Invest­ments hat. Ist die Mie­te im Miet­ver­trag aus Sicht des Inves­tors zu nied­rig ange­setzt, kann die­se grund­sätz­lich erhöht wer­den, wenn bestimm­te Vor­schrif­ten beach­tet wer­den. Die Auf­la­ge der Bedin­gun­gen für eine Miet­erhö­hung gere­gelt im Miet­erhö­hungs­schrei­ben sind in Deutsch­land strenger.
 
Mit die­sem Arti­kel möch­ten wir einen Über­blick über das The­ma bieten.
 

Die Bedin­gun­gen für eine Miet­erhö­hung: Mietspiegel

Eine Miet­erhö­hung ist in Deutsch­land nicht immer mög­lich. In der Regel hat der Ver­mie­ter nur zwei Mög­lich­kei­ten, um die Mie­te effek­tiv zu erhö­hen. Er kann die im Miet­ver­trag ver­ein­bar­te Mie­te mit einem Miet­erhö­hungs­schrei­ben auf den orts­üb­li­chen Miet­spie­gel erhö­hen oder Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men zum Teil auf den Mie­ter umle­gen. Nach § 558 BGB ist eine Erhö­hung der Mie­te auf das Niveau der ört­li­chen Ver­gleichs­mie­te jedoch nur mög­lich, wenn die Mie­te in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhö­hung ein­tre­ten soll seit 15 Mona­ten unver­än­dert ist.1 Zudem muss die letz­te Miet­erhö­hung min­des­tens zwölf Mona­te her sein, damit dass Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen durch das Miet­erhö­hungs­schrei­ben gel­tend gemacht wer­den kann. Eine Miet­erhö­hung auf­grund von erhöh­ten Betriebs­kos­ten nach § 560 BGB ist von der zwölf mona­ti­gen Limi­tie­rung einer Miet­erhö­hung nach § 558 BGB ausgeschlossen.2 Was bedeu­tet, dass ein Inves­tor die Umle­gung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men auf den Mie­ter und das Erhö­hen auf das Niveau vom ört­li­chen Miet­spie­gel, bei einer ver­hält­nis­mä­ßig nied­ri­gen Mie­te, unab­hän­gig von­ein­an­der durch­füh­ren kann. Aus­ge­schlos­sen von einer Erhö­hung nach § 558 BGB sind jedoch Miet­ver­trä­ge mit Klau­seln, die eine Miet­erhö­hung ausschließen.
 

Eine for­ma­les Miet­erhö­hungs­schrei­ben gestalten

Nach § 559b BGB ist die Miet­erhö­hung dem Mie­ter in Text­form durch ein Miet­erhö­hungs­schrei­ben­zu zu erklä­ren. Wich­tig sind dabei die übli­chen For­ma­li­tä­ten in einem förm­li­chen Anschrei­ben. Außer­dem muss klar dar­auf hin­ge­wie­sen wer­den, war­um die Mie­te erhöht wird und wie sich die Miet­erhö­hung zusam­men­setzt. Das bedeu­tet, dass die Erhö­hung auf Grund der ent­stan­de­nen Kos­ten berech­net und ent­spre­chend den Vor­aus­set­zun­gen der § 559 BGB und § 559a BGB erläu­tert wer­den muss.3 Nach dem Erhalt der ordent­li­chen Miet­preis­er­hö­hung wird die­se nach einer drei­mo­na­ti­gen Frist gül­tig. Wenn die tat­säch­li­che Miet­erhö­hung die ange­kün­dig­te um mehr als 10% über­steigt oder der Ver­mie­ter bei einer Erhö­hung auf­grund von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men die­se nach § 555c BGB nicht ord­nungs­ge­mäß drei Mona­te im Vor­aus ange­kün­digt hat, steht dem Mie­ter eine sechs­mo­na­ti­ge Frist zu, bis die Miet­erhö­hung gel­tend gemacht wer­den kann. Bei einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me soll­te unter kei­nen Umstän­den der Ver­weis auf §555d BGB aus­ge­las­sen wer­den, wel­cher regelt, wann Mie­ter Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men dul­den müssen.4 Hier­bei ist eben­falls wich­tig, dass der Ver­mie­ter dem Mie­ter einen Über­blick über die kom­men­den Maß­nah­men und Arbei­ten ver­schafft.
Geht es um die Anpas­sung an den ört­li­chen Miet­spie­gel muss der Mie­ter um eine schrift­li­che Zustim­mung gebe­ten wer­den. Zudem soll­te deut­lich gemacht wer­den, dass das Igno­rie­ren der Erklä­rung als Ableh­nung gewer­tet wird. Die ordent­li­che Begrün­dung der Miet­erhö­hung soll­te auf einen qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel Bezug neh­men, wenn dies mög­lich ist. Aus­künf­te aus einer Miet­da­ten­bank, Sach­ver­stän­di­gen-Gut­ach­ten oder die Benen­nung von drei Ver­gleichs­woh­nun­gen kön­nen für eine ord­nungs­ge­mä­ße Begrün­dung ver­wen­det wer­den. Wich­tig ist, dass der Ver­mie­ter die Anga­ben eines qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels mit­teilt, wenn ein sol­cher exis­tiert. Dies muss auch voll­zo­gen wer­den, wenn die Miet­erhö­hun­gen anders begrün­det wird.
 

Wann wird eine Miet­erhö­hung unwirksam?

Einer der Haupt­grün­de für eine unwirk­sa­me Miet­erhö­hung sind Form­feh­ler beim Miet­erhö­hungs­schrei­ben. Ver­mie­ter soll­ten sicher­ge­hen, dass die schrift­li­che Miet­erhö­hung alle im Miet­ver­trag genann­ten Mie­ter anspricht, da sie ansons­ten als for­mal unwirk­sam gilt. Neben dem nicht Nen­nen eini­ger im Miet­ver­trag auf­ge­führ­ten Mie­ter ist ein aus­schließ­lich pro­zen­tua­les Aus­wei­sen der Miet­erhö­hung eben­falls ein sehr häu­fi­ger Form­feh­ler. Abge­se­hen von den For­ma­li­tä­ten muss der Ver­mie­ter sicher­ge­hen, dass sei­ne Miet­erhö­hung ein­wand­frei begrün­det ist. Wenn will­kür­lich der Ober­wert vom Miet­spie­gel ver­langt wird, ohne dies genau zu begrün­den. In § 558 Absatz 4 Satz 1 BGB wird aus­drück­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Mie­te nur inner­halb des Miet­spie­gels lie­gen muss, was jedoch nicht bedeu­tet, dass der Ver­mie­ter grund­los den Ober­wert wäh­len kann. Zu aller­erst soll­te auch sicher­ge­stellt wer­den, dass das Ein­schrei­ben vom Miet­erhö­hungs­schrei­ben mit Rück­schein vom Mie­ter auch beant­wor­tet oder bei der Post abge­holt wird. Häu­fig schei­tern Miet­erhö­hung dar­an, dass Mie­ter auf ordent­li­che Miet­erhö­hun­gen nicht reagieren.
 

Fazit zum Mieterhöhungsschreiben

Ein Miet­erhö­hungs­schrei­ben muss nicht unbe­dingt zu tief­gän­gig sein. Wich­tig ist, dass der Ver­mie­ter hier sau­ber und ordent­lich arbei­tet. Das Ein­hal­ten aller For­ma­li­en und eine ord­nungs­ge­mä­ße Begrün­dung der Miet­erhö­hung sind essen­ti­ell, um die­se durch­zu­set­zen. Wich­tig ist eben­falls, dass auf die rele­van­ten Geset­zes­tex­te, wie bspw. §555 BGB bei einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me, hin­ge­wie­sen und der Mie­ter über sei­ne Rech­te unter­rich­tet wird.
 
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