Wich­ti­ge BGH Ent­schei­dung zur Eigenbedarfskündigung!

Auch eine GbR kann wegen Eigen­be­darfs kündigen!

Der BGH hat im Dezem­ber 2016 ein für Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten sehr posi­ti­ves Urteil (Akten­zei­chen VIII ZR 232/15) erlassen.

Ent­ge­gend der bis­he­ri­gen stän­di­gen höchst­rich­ter­li­chen Rechts­spre­chung kön­nen auch juris­ti­sche Per­so­nen Eigen­be­darf ankün­di­gen und auf­grund des­sen das Miet­ver­hält­nis kündigen.

Dar­über hin­aus hat der Senat sich weit­rei­chend zu der soge­nann­ten Anbiet­pflicht im Rah­men von Kün­di­gun­gen wegen Eigen­be­darfs geäu­ßert und die Rechts­fol­gen für Ver­mie­ter abgeschwächt.

Sach­ver­halt

Die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung wur­de seit 1985 von einem Ehe­paar gemie­tet. Ursprüng­lich wur­de das Miet­ver­hält­nis mit einem ande­ren Ver­mie­ter geschlos­sen. Zwi­schen­zeit­lich hat eine GbR bestehend aus vier Per­so­nen die Immo­bi­lie gekauft, so dass die GbR in das Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­ten ist. Die GbR hat 2014, somit knapp 30 Jah­re nach Miet­be­ginn, das Miet­ver­hält­nis wegen Eigen­be­darfs gekün­digt. Begrün­det wur­de der Eigen­be­darf damit, dass die Toch­ter eines Gesell­schaf­ters in die Woh­nung ein­zie­hen möch­te. Die Woh­nung wur­de umfang­reich saniert, wie zudem auch eini­ge ande­re Woh­nun­gen in dem Mehr­fa­mi­li­en­haus in unmit­tel­ba­ren zeit­li­chem Zusammenhang.

Nach Aus­spra­che der Kün­di­gung ist in dem glei­chen Haus eine ande­re Woh­nung frei gewor­den. Die­se Woh­nung hat die Ver­mie­te­rin den Mie­tern jedoch nicht zur Mie­te angeboten.

Der Ver­fah­rens­ab­lauf

Die Mie­ter haben die Kün­di­gung zurück­ge­wie­sen und sind nicht aus der Woh­nung aus­ge­zo­gen. Auf­grund des­sen hat die Ver­mie­te­rin Räu­mungs­kla­ge vor dem zustän­di­gen Amts­ge­richt erhoben.

Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen und sich auf die bis dato höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung gestützt. Danach sei die Kün­di­gung nach­träg­lich unwirk­sam gewor­den,  weil die Ver­mie­te­rin der Mie­te­rin eine zwi­schen­zeit­lich leer­ste­hen­de 76 qm gro­ße Woh­nung nicht ange­bo­ten hat. Die­ses Ver­hal­ten sei treu­wid­rig gewesen.

Hier­ge­gen hat die Ver­mie­te­rin Beru­fung ein­ge­legt. Das Land­ge­richt hat die Kla­ge eben­falls abge­wie­sen, jedoch anders begründet:

Nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts war die Kün­di­gung von Anfang an unwirk­sam, da eine juris­ti­sche Per­son kei­nen Eigen­be­darf haben kann. Der Eigen­be­darf der Gesell­schaf­ter oder eines Ange­hö­ri­gen der Gesell­schaf­ter sei irrele­vant. Auch dies war stän­di­ge Rechts­spre­chung des BGH.

Die BGH – Entscheidung

Der BGH hat in sei­ner oben zitier­ten Ent­schei­dung bei­den Instanz­ge­rich­ten wider­spro­chen und sei­ne bis­he­ri­gen Rechts­spre­chung aufgehoben:

Trotz des ein­deu­ti­gen Wort­lau­tes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann auch eine juris­ti­sche Per­son Eigen­be­darf anmel­den. Der Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters oder deren Ange­hö­ri­gen sei der juris­ti­schen Per­son zuzurechnen.

Wei­ter­hin hat der BGH ent­schie­den, dass die ver­letz­te Anbiet­pflicht zwar treu­wid­rig ist,  hier­durch die Kün­di­gung jedoch nicht unwirk­sam gewor­den ist. Der Ver­mie­ter ist ver­pflich­tet dem Mie­ter eine ande­re, ihm wäh­rend der Kün­di­gungs­frist im sel­ben Haus der der­sel­ben Wohn­an­la­ge zur Ver­fü­gung stge­hen­de Woh­nung zur Anmie­tung anzu­bie­ten. Die Ver­let­zung die­ser Anbiet­pflicht zieht jedoch ledig­lich Scha­dens­er­satz­an­sprü­che nach sich. Dies kann zum Bei­spiel die Erstat­tung von Umzugs- oder Mak­ler­kos­ten begrün­den. Die Kün­di­gung bleibt jedoch wirksam.

Fazit

Die Ent­schei­dung hat weit­rei­chen­de Fol­gen für das Wohn­raum­miet­recht. In Zei­ten der Woh­nungs­knapp­heit suchen Ver­mie­ter häu­fig krea­tiv nach Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten. Der BGH hat Ver­mie­ter­ge­sell­schaf­ten nun eine wei­te­re Mög­lich­keit hier­zu gegeben.

Soll­ten Sie Fra­gen zu die­sem oder zu wei­te­ren The­men haben, ste­hen wir ger­ne zur Verfügung.

Quel­le: http://www.kgk-kanzlei.de/aktuelles/detail/wichtige-bgh-entscheidung-zur-eigenbedarfskuendigung/

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