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Worauf muss ich achten, wenn ich eine Immobilie erbe?

Eine Immobilie zu erben ist häufig mit vielen unerwarteten Aspekten verbunden, die vielen Erben nicht bewusst sind. Wir möchten die wichtigsten Informationen in diesem Blogbeitrag herausstellen, um Menschen bei der Bewältigung des Prozesses zu unterstützen und somit eine Hilfestellung bei diesem komplexen Themas zu geben.

Der Prozess des Erbens beginnt bei der Frage der Rechtsstellung des bei einem Erbfall-Begünstigten. Die Rechtsstellung ist davon abhängig, ob der Begünstigte im Testament oder Erbvertrag als Erbe oder Vermächtnisnehmer genannt worden ist. Im Unterschied zum Erben bezieht sich ein Vermächtnis nur auf einen bestimmten Vermögensgegenstand, welcher bspw. eine Immobilie sein kann. Diesen erhält der Begünstigte ohne Rechtsnachfolger des Erblassers zu werden (§ 1939 BGB). Wer ein Erbe ist, erhält jedoch nicht nur die Vermögensgegenstände des Erblassers, sondern auch dessen Schulden und andere Verbindlichkeiten. (§ 1922 Absatz 1 BGB) Für die Verbindlichkeiten haften Erben auch mit ihrem eigenen Vermögen. Daher sollten sich Erben in einem unerwarteten Todesfall einen schnellen, jedoch genauen Überblick über die Vermögenssituation des Erblassers machen, damit sie Gefahren für das eigene Vermögen ausschließen können. Wichtig ist, dass das Erbe im Falle einer Überschuldung des Erblassers innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen wird. Diese Frist verlängert sich automatisch auf sechs Monate, wenn der Erblasser im Ausland ansässig war. Ist die Frist verstrichen, ohne dass das Erbe ausgeschlagen wurde, gilt das Erbe als angenommen.

Um Risiken zu minimieren lässt sich beim Amtsgericht, welches für den Bezirk zuständig ist, in welchem der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte, ein Erbschein beantragen. Dieser weist den Erben offiziell als einen solchen aus und berechtigt zur Einsichtnahme in das Grundbuch, wo sich Hypotheken und Grundschulden feststellen lassen. Die Kosten für einen solchen Schein werden in § 34 GNotKG definiert und liegen bei einem Erbschaftswert von bis zu 500.000€ bei unter 1000€.

Was ist nach dem Erben einer Immobilie wichtig?

Nachdem ein Erbe angenommen und eine Immobilie geerbt wurde, müssen die Erben einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuches stellen, da dieses mit der Änderung des Eigentümers veraltet ist (§ 82 Grundbuchordnung, GBO). Nach § 1 GBOmuss die Änderungsmitteilung schriftlich an das Grundbuchamt gerichtet werden. Der Nachweis der Erbschaft erfolgt grundsätzlich mit der Vorlage eines Erbscheins oder mit einem Erbvertrag, bzw. eines notariellen Testaments, wenn die Erbfolge daraus zweifelsfrei festzustellen ist. Findet das Einreichen des Antrags auf Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Versterben des Erblassers statt, erfolgt dieser kostenfrei. Wird der Antrag jedoch verspätet eingereicht, fallen Gebühren nach § 34 sowie Anlage 1 GNotKG an, welche sich am Grundstückswert orientieren.

Die Situation einer Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Erben ein Erbe antreten, erfolgt dies als Erbengemeinschaft. Nach § 2032 BGB erhalten Miterben kein alleiniges Eigentum an den Erbgegenständen, was bedeutet, dass ein einzelner Miterbe nicht über einen einzelnen Erbgegenstand verfügen kann. Dieser kann nur über seinen Anteil am Gesamterbe verfügen. Da die Verwaltung des Erbes gemeinschaftlich erfolgt, erfordert eine Veräußerung einer geerbten Immobilie einen einstimmigen Beschluss aller Miterben (§ 2038 BGB und §§ 2039 Absatz 2, 745 Absatz 3 BGB). Findet keine einvernehmliche Einigung zwischen den Erben statt, müssen diese die Erbengemeinschaft durch einen Erbauseinandersetzungsvertrag auflösen. Sobald die Teilung des Erbes vollzogen ist, ist die Erbengemeinschaft beendet (§§ 2059, 2060 BGB).

Die Erbschaftsteuer

Vermögensgegenstände, die an einen Erben aufgrund eines Todesfalls vererbt werden unterliegen der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Die Freibeträge sind hier nach Verwandtschaftsgrad gestaffelt und liegen bei bis zu 500.000€, wenn es sich um einen Ehegatten oder Lebenspartner handelt. Kinder verfügen über einen Freibetrag von 400.000€. Der Freibetrag für Enkel liegt bei 200.000€, wobei Eltern und Großeltern nur über einen Freibetrag von 100.000€ verfügen. Alle sonstigen Erben verfügen über einen Freibetrag von nur 20.000€. Die Steuerklassen der Erbschaftssteuer sind ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad gestaffelt (§ 15 ErbStG). So fallen Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern, Eltern und Großeltern unter die Steuerklasse 1. Steuerklasse 2 schließt Geschwister, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern sowie geschiedene Ehegatten ein. Die dritte Steuerklasse bezieht sich auf alle sonstigen Erben. Die Erbschaftssteuersätze sind in § 19 ErbStG genauer definiert. § 13 ErbStG regelt zudem Steuerbefreiungen, die bspw. dann in Kraft treten, wenn ein verwitweter Ehepartner eine geerbte Immobilie nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Zudem kann nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz eine Spekulationssteuer anfallen, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre in Besitz des Erblassers oder eines Erben war. Der Veräußerungsgewinn wird dann zum Einkommenssteuersatz versteuert.

Fazit

Wie bereits oben angemerkt kann ein Erbe nicht immer vorteilhaft sein, wenn bspw. die Schulden die Vermögensgegenstände übersteigen. Wir empfehlen daher sich frühzeitig mit Großeltern, Eltern und Kindern über die Vererbung von Vermögensgegenständen zu unterhalten und zu informieren. Gerade wenn mehrere Immobilien vererbt werden, sind die o.g. Freibeträge schnell erschöpft.

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