Wor­auf muss ich ach­ten, wenn ich eine Immo­bi­lie erbe?

Eine Immo­bi­lie zu erben ist häu­fig mit vie­len uner­war­te­ten Aspek­ten ver­bun­den, die vie­len Erben nicht bewusst sind. Wir möch­ten die wich­tigs­ten Infor­ma­tio­nen in die­sem Blog­bei­trag her­aus­stel­len, um Men­schen bei der Bewäl­ti­gung des Pro­zes­ses zu unter­stüt­zen und somit eine Hil­fe­stel­lung bei die­sem kom­ple­xen The­mas zu geben.

Der Pro­zess des Erbens beginnt bei der Fra­ge der Rechts­stel­lung des bei einem Erb­fall-Begüns­tig­ten. Die Rechts­stel­lung ist davon abhän­gig, ob der Begüns­tig­te im Tes­ta­ment oder Erb­ver­trag als Erbe oder Ver­mächt­nis­neh­mer genannt wor­den ist. Im Unter­schied zum Erben bezieht sich ein Ver­mächt­nis nur auf einen bestimm­ten Ver­mö­gens­ge­gen­stand, wel­cher bspw. eine Immo­bi­lie sein kann. Die­sen erhält der Begüns­tig­te ohne Rechts­nach­fol­ger des Erb­las­sers zu wer­den (§ 1939 BGB). Wer ein Erbe ist, erhält jedoch nicht nur die Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de des Erb­las­sers, son­dern auch des­sen Schul­den und ande­re Ver­bind­lich­kei­ten. (§ 1922 Absatz 1 BGB) Für die Ver­bind­lich­kei­ten haf­ten Erben auch mit ihrem eige­nen Ver­mö­gen. Daher soll­ten sich Erben in einem uner­war­te­ten Todes­fall einen schnel­len, jedoch genau­en Über­blick über die Ver­mö­gens­si­tua­ti­on des Erb­las­sers machen, damit sie Gefah­ren für das eige­ne Ver­mö­gen aus­schlie­ßen kön­nen. Wich­tig ist, dass das Erbe im Fal­le einer Über­schul­dung des Erb­las­sers inner­halb von sechs Wochen aus­ge­schla­gen wird. Die­se Frist ver­län­gert sich auto­ma­tisch auf sechs Mona­te, wenn der Erb­las­ser im Aus­land ansäs­sig war. Ist die Frist ver­stri­chen, ohne dass das Erbe aus­ge­schla­gen wur­de, gilt das Erbe als angenommen.

Um Risi­ken zu mini­mie­ren lässt sich beim Amts­ge­richt, wel­ches für den Bezirk zustän­dig ist, in wel­chem der Erb­las­ser sei­nen letz­ten Wohn­sitz hat­te, ein Erb­schein bean­tra­gen. Die­ser weist den Erben offi­zi­ell als einen sol­chen aus und berech­tigt zur Ein­sicht­nah­me in das Grund­buch, wo sich Hypo­the­ken und Grund­schul­den fest­stel­len las­sen. Die Kos­ten für einen sol­chen Schein wer­den in § 34 GNotKG defi­niert und lie­gen bei einem Erb­schafts­wert von bis zu 500.000€ bei unter 1000€.

Was ist nach dem Erben einer Immo­bi­lie wichtig?

Nach­dem ein Erbe ange­nom­men und eine Immo­bi­lie geerbt wur­de, müs­sen die Erben einen Antrag auf Berich­ti­gung des Grund­bu­ches stel­len, da die­ses mit der Ände­rung des Eigen­tü­mers ver­al­tet ist (§ 82 Grund­buch­ord­nung, GBO). Nach § 1 GBO­muss die Ände­rungs­mit­tei­lung schrift­lich an das Grund­buch­amt gerich­tet wer­den. Der Nach­weis der Erb­schaft erfolgt grund­sätz­lich mit der Vor­la­ge eines Erb­scheins oder mit einem Erb­ver­trag, bzw. eines nota­ri­el­len Tes­ta­ments, wenn die Erb­fol­ge dar­aus zwei­fels­frei fest­zu­stel­len ist. Fin­det das Ein­rei­chen des Antrags auf Berich­ti­gung inner­halb von zwei Jah­ren nach dem Verster­ben des Erb­las­sers statt, erfolgt die­ser kos­ten­frei. Wird der Antrag jedoch ver­spä­tet ein­ge­reicht, fal­len Gebüh­ren nach § 34 sowie Anla­ge 1 GNotKG an, wel­che sich am Grund­stücks­wert orientieren.

Die Situa­ti­on einer Erbengemeinschaft

Wenn meh­re­re Erben ein Erbe antre­ten, erfolgt dies als Erben­ge­mein­schaft. Nach § 2032 BGB erhal­ten Mit­er­ben kein allei­ni­ges Eigen­tum an den Erb­ge­gen­stän­den, was bedeu­tet, dass ein ein­zel­ner Mit­er­be nicht über einen ein­zel­nen Erb­ge­gen­stand ver­fü­gen kann. Die­ser kann nur über sei­nen Anteil am Gesamt­erbe ver­fü­gen. Da die Ver­wal­tung des Erbes gemein­schaft­lich erfolgt, erfor­dert eine Ver­äu­ße­rung einer geerb­ten Immo­bi­lie einen ein­stim­mi­gen Beschluss aller Mit­er­ben (§ 2038 BGB und §§ 2039 Absatz 2, 745 Absatz 3 BGB). Fin­det kei­ne ein­ver­nehm­li­che Eini­gung zwi­schen den Erben statt, müs­sen die­se die Erben­ge­mein­schaft durch einen Erbaus­ein­an­der­set­zungs­ver­trag auf­lö­sen. Sobald die Tei­lung des Erbes voll­zo­gen ist, ist die Erben­ge­mein­schaft been­det (§§ 2059, 2060 BGB).

Die Erb­schaft­steu­er

Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de, die an einen Erben auf­grund eines Todes­falls ver­erbt wer­den unter­lie­gen der Erb­schaft­steu­er (§ 1 Erb­schaft­steu­er- und Schen­kungsteu­er­ge­setz, ErbStG). Die Frei­be­trä­ge sind hier nach Ver­wandt­schafts­grad gestaf­felt und lie­gen bei bis zu 500.000€, wenn es sich um einen Ehe­gat­ten oder Lebens­part­ner han­delt. Kin­der ver­fü­gen über einen Frei­be­trag von 400.000€. Der Frei­be­trag für Enkel liegt bei 200.000€, wobei Eltern und Groß­el­tern nur über einen Frei­be­trag von 100.000€ ver­fü­gen. Alle sons­ti­gen Erben ver­fü­gen über einen Frei­be­trag von nur 20.000€. Die Steu­er­klas­sen der Erb­schafts­steu­er sind eben­falls nach dem Ver­wandt­schafts­grad gestaf­felt (§ 15 ErbStG). So fal­len Ehe­gat­ten, Lebens­part­ner, Kin­der, Stief­kin­der, Abkömm­lin­ge von Kin­dern und Stief­kin­dern, Eltern und Groß­el­tern unter die Steu­er­klas­se 1. Steu­er­klas­se 2 schließt Geschwis­ter, Nef­fen, Stief­eltern, Schwie­ger­kin­der und Schwie­ger­el­tern sowie geschie­de­ne Ehe­gat­ten ein. Die drit­te Steu­er­klas­se bezieht sich auf alle sons­ti­gen Erben. Die Erb­schafts­steu­er­sät­ze sind in § 19 ErbStG genau­er defi­niert. § 13 ErbStG regelt zudem Steu­er­be­frei­un­gen, die bspw. dann in Kraft tre­ten, wenn ein ver­wit­we­ter Ehe­part­ner eine geerb­te Immo­bi­lie nach dem Erb­fall für min­des­tens zehn Jah­re selbst bewohnt. Zudem kann nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 Ein­kom­men­steu­er­ge­setz eine Spe­ku­la­ti­ons­steu­er anfal­len, wenn die Immo­bi­lie weni­ger als zehn Jah­re in Besitz des Erb­las­sers oder eines Erben war. Der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn wird dann zum Ein­kom­mens­steu­er­satz versteuert.

Fazit

Wie bereits oben ange­merkt kann ein Erbe nicht immer vor­teil­haft sein, wenn bspw. die Schul­den die Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de über­stei­gen. Wir emp­feh­len daher sich früh­zei­tig mit Groß­el­tern, Eltern und Kin­dern über die Ver­er­bung von Ver­mö­gens­ge­gen­stän­den zu unter­hal­ten und zu infor­mie­ren. Gera­de wenn meh­re­re Immo­bi­li­en ver­erbt wer­den, sind die o.g. Frei­be­trä­ge schnell erschöpft.

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